Genel kategorisindeki tüm yazılar aşağıda:

Blogger Yasaklandi

Sayfamda logolar ve bazi resimler gozukmuyor, bunun sebebi asagidaki olay;

Blog sitesi oluşturmak isteyenlerin adresi blogspot sitesi kapatıldı. Yani aslında yüzlerce siteye de kilit vuruldu.Yasaklar dinmek bilmiyor. Youtube’dan sonra binlerce kullanıcısı olan Blogger da kapatıldı.

www.blogger.com ya da www.blogspot.com sitesine girenler “Bu siteye erişim mahkeme kararıyla ertelenmiştir” yazısı ile karşılaşıyor.

Blogger binlerce kişinin kendi sayfasını oluşturmak istediğinde başvurduğu bir adres.

Blogger’ı kapatmak demek aynı zamanda binlerce siteyi de kapatmak anlamına geliyor, Emlak Gurmesi dahil.

Yani esasinda emlak gurmesini sayfasini gorebiliyorsunuz ama benim yeni yazilar yazmama izin vermiyorlar. Tabi bunun da cozumunu bana cicit soyledi, www.ntunnel.com veya www.hidemyass.com sayfalarindan tum bu yasakli sayfalara girebiliyorsunuz, you tube dahil.

Yasaksiz gunlere.

Bize her gün Bayram !!!

Okuyan veya yanlışlıkla bu sayfaya düşen herkese iyi bayramlar.
Palmiye Park projemiz bize harika bir hediye verdi ve ilk etap satışlarımızı tamamladık. İlgilenen herkese çok çok çok teşekkürler.
Biz de bu ilgiden havaya girerek 2. etap satışlarına bayramdan sonra hemen başlama kararı verdik. Amerika batıyor ama bizim gibi her günü bayram sananlar aynen devam ediyor. Hayırlısı olur inşallah.

İlk etabı kaçıranları ikinci etaba bekliyoruz. Tabi fiyatlar biraz artacak ama yine de 2. etaptan alanlar da proje sonunda yaptıkları yatırımın karşılığını fazlası ile alacaklar.
İlk etapta 34 daire satmıştık. Geçen gün raporlara baktım. Satısa başladığımızdan beri toplam 335 telefon, 54 email, 122 satış ofisi ziyareti almışız. Bunların en az 100 tanesinin aynı insanlar olduğunu düşünürsek, bizimle görüşen her 10 kişiden bir tanesi ev almış. Bu harika bir yüzde ve umarım ikinci etapta da bunu sürdürebiliriz. Ev alanların yaş ortalaması 38, %75i üniversite mezunu.
İkinci etaptaki en büyük hedefim İzzet ve Cevata da birer daire aldırmak hayırlısıyla. Buradan kendilerine sesleniyorum, 11. adam olmaya çalışmayın nasılsa yakalayacağım sizi koçlarım.
Satış ofisinden öğrendiğim bir sır var onu da paylaşıyım… Projeyi uzun uzun anlattırıp her türlü soruyu soran bir müşteri adayı eğer görüşme sonunda bir de karıma danışıyım derse anladım ki o müşteri adayımız bir daha geri gelmeyecek. Sanmıyorum ki karılarının bizimle alıp veremediği bir şey var, ama bulabildikleri en nazik bahane o oluyor galiba.
Herkese iyi tatiller.

Bir Aşk Üçgeni… Ev Sahibi, Emlakçı, Yeni Kiracı

Olay dün gerçekleşmiş.
Olayın kahramanları, nazlı gelin Ev Sahibi, vicdanlı damat Yeni Kiracı, çapkın erkek Emlakçı.
Drama şöyle gerçekleşir; Vicdanlı damadın kayınanneannesi karşı komşusunun evinin boşaldığını görür ve banliyoda yaşayan ama yaşadığı yerden mutsuz olan torununun damadına haber verir. Vicdanlı damat hemen gider ve binanın kapıcısından daireyi göstermesini ister. Evi dolaşırken bir anda çapkın erkek bir emlakçı çıka gelir. Çapkın erkek emlakçı, nazlı gelin ev sahibinin adına çalıştıklarını söyler. Benim vicdanlı damadımdan hiçbir yazılı söz almadan ayrılırlar olay yerinden.
2-3 gün sonra nazlı gelin ve vicdanlı damat biraraya gelir, severek evlenirler. Ev kiralanmıştır artık. Bunu duyan çapkın erkek emlakçı vicdanlı damadı arar ve kendisine yanlış yapıldığını, damadın kendilerine en azından bir başlık parası/komisyon vermeleri gerektiğini söyler. Vicdanlı damat da bir anda kendini kötü hisseder ama nikah şahidi bendeniz vicdansız gurme ile konuşunca bu başlık parasının hakkedilmemiş olduğuna inanır.
Olay şudur, Ev Sahibi ve Emlakçı arasında hiçbir sözleşme yapılmamış, yani çapkın erkek gelin güvey olmaktan başka hiçbir şey yapmamıştır. Yeni kiracı evi gezerken, yırtık dondan çıkar gibi gelen emlakçı düdük en azından Yeni Kiracı adayına bir kağıt imzalatmayı bile düşünmemiştir. Yani hem gelin güvey hem de zurnanın son deliği olmuştur.
İş işten geçtikten sonra iki tarafı da arayarak taciz etmektedir. Çapkın Emlakçıya tavsiyem, Muhittin amcamın boşver gitsin haplarından bir tane alıp üzerine de su içmesidir.
Emlakçı ne ev sahibine ne de yeni kiracıya hiçbir servis vermemiş, sözleşme yapmayı bile beceremeyerek daha önceki yazılarımda bahsettiğim gayrimenkul danışmanı rolünden çok dedikoducu emlakçı olmuş ve yazık bir şekilde dilencilik yapmaktadır. Geçmiş olsun.
Vicdanlı damadım, hayırlısı olsun yeni gelinin. Mutlu mutlu yaşayın yeni evinizde.
Damadın baş harfleri Hüsnü E.

Lüksün Tanımına Dair…


Ekim 2007 de Pazarlama Harikası Lüks Daireler başlıklı bir yazı yazmıştım. Lüksün esasında ne kadar negatif bir sözlük anlamı olmasına rağmen kelime hazinesi sınırlı Müteahhitler tarafından ne kadar kolaylıkla ve gereksizce kullanıldığını yazmıştım.

En yeni ve iyi arkadaşlarımdan bir tanesi bana aşağıdaki yazıyı okumamı önerdi ve kafamdaki lüks kavramının değişmesine şimdilik yardımcı oldu. Yazı Hasan Pulur’dan.

Lüks nedir bilir misiniz?

“LÜKS’’, Fransızcadan dilimize giren bir kelime… Sözlük anlamı şöyle:
‘’Giyim kuşamda, eşyada, harcamada, yaşam biçiminde kendini gösteren, gereksiz, aşırı gösterişli durum’’(x)
‘’Lüks’’ kelimesi değişik yerlerde kullanılır, sinemalarda ‘’lüks koltuklar’’ vardır, Kadıköy-Karaköy vapurlarında ‘’lüks mevki’’, gaz lambasının büyüğüne ‘’lüks’’ denir. ‘’Lüküs Hayat’’ oyunu unutulur mu, ya da Sezen Aksu’nun ‘’Lüküs kamaralı’’ şarkısı…
‘’Lüks’’ bir ayrıcalıktır.
* * *
‘’ROBB REPORT’’ dergisi de ‘’lüksler’’in dergisi, zaten kendisini ‘’lüks stil dergisi’’ olarak tanıtıyor. Genel Yönetmeni Banu Kitiş, ‘’150 farklı ürünün hikâyesini bulacaksınız’’ diyor… Saatten mücevhere, otomobilden giyim kuşama, otelden kaleme…
Bu ürünlerin öne çıkan özelliği nedir?
‘’Sınırlı sayıda üretim, işçilik, gelenek, geçmişten gelen denetim ve yüksek fiyat…’’
İşte size lüksün tarifi…
Yalnız yüksek fiyat, lüksün tek kriteri değil.

Sınırlı sayıda üretim, işçilik, gelenek, geçmişten gelen denetim ve yüksek fiyat. Bence bu tanım daha bi yakışıklı lüksün şu an halk arasındaki kullanımına göre.

Peki şimdi etraftaki projelere, inşaatlara bakıp hangisine LÜKS demeye dilim varabilir bilmiyorum. Sınırlı sayıda üretim için ya şimdilik 3-5 tane ile sınırlı olan İzmir’deki gökdelenler olabilir, ya da Narlıdere/Urla/Çeşme deki müstakil evler. İşçilik ve gelenek diyince biraz karışıyor olay. Kuruluş tarihi 10 seneyi geçmiş kaç tane inşaat şirketi var etrafta bilmiyorum ama o da kendi başına lüks olabilecek kadar sınırlıdır. Yüksek fiyat en kolay uyarlanabilen çünkü İzmir’deki gayrimenkul fiyatları New York ile başabaş. Bu filtreye göre kafamda bir kaç proje ve isim canlandı lüks denilebilecek ama isimleri bende kalsın artık.

Ben yine de kendi projelerimde Lüks kelimesini kullanmaktan kaçınmaya devam ediyim en iyisi, ta ki Robb Report benimle söyleşi yapmayı teklif edene kadar.

Utanmadan Yaptığım Reklam 1: Gaziemir Palmiye Park projesinde lüks kelimesini göremezsiniz ama, 114 ile sınırlanmış daire, maliyeti değil kaliteyi ve güvenliği öne çıkarmış ve toplamda 70 seneyi aşkın inşaatçı geleneği ile biraraya gelmiş iki kardeş inşaat şirketi, ama yüksek olmak bir yana galiba fazla ucuza sattığımız dairelerimiz ile lüks kavramını herkes için elde edilebilir yaptık.

Utanmadan Yaptığım Reklam 2: Robb Report Türkiye de satılan en pahallı dergi, 15 YTL. Çoğumuzun yaşadığı hayatın dışından kesitler ve zevkler sunuyor. Özenmek amaçlı değil ama hayal kurup kendinizi iyi hissetmek için siz de en az bir kez okumayı deneyin derim. Son sayısında şarap ile ilgili yazı hem çok başarılı hem de yüksek fiyatı ön plana çıkarmadan her bütçeye uyabilecek güzel şarapları tanıtmış.

Şöhret Oldukkkkkkkkkkk


Temel atma törenimiz çok başarılı geçti. Basında da yer bulduk kendimize hem de daha beş kuruş vermeden :))
Kırgız ortaklarım Levent ve Ceyda nın bu pozu daha uzun yıllar konuşulacak. Heralde hayatlarında daha fazla sırıtmamışlardır.
Hürriyet, Sabah, Dünya, Yeni Asır ve Gözlem gazeteleri çok güzel haberler yayınladılar.
Gözlem sanırım en çok reklam isteyen gazete olacak bizden ve esasında hakları da var. En geniş yeri onlar vermişler.
Yeni Asır ın haber de gayet iyi olmuş.
Temel atma töreninden diğer resimler www.palmiyepark.com da.
Gelen ve bizi o gün arayıp düşünen herkese çok teşekkür.

Palmiye Park’tan Son Haberler

Ruhsatımızı aldık, kazmayı vurduk. 17 Temmuz Perşembe sabahı saat 11de temel atma törenimiz olacak. Herkesi bekleriz.
İlk etapta satışa sunduğumuz 34 dairenin yarısı satılmış durumda. Piyasaların halini düşününce henüz temel atmadan ulaştığımız bu rakam çok heyecan verici ve projemizin ne kadar doğru olduğunu kanıtlıyor.
Satış ofisimiz açıldı. Ben kullanmıyorum ama çaya bekleriz.
Rönesans inşaat 800m ilerimizde Türkiyenin en büyük outletının inşaatına başlıyor. Aşağıda bugün Yeni Asırda çıkan haberi ekledim.
Bornova Forum açıldıktan sonra etrafındaki gayrimenkulların yaptığı prim düşünülürse, projemizden bu aşamada ev alanları çok güzel karlar bekliyor. Keza, bizim yerimiz Bornova Forum bölgesinden daha nitelikli gerek ulaşım gerekse iş merkezlerine yakınlık olarak.
Daha fazla reklama gerek yok şimdilik. 17 Temmuzda görüşmek üzere.

10 Temmuz 2008 Yeni Asır
“Türkiye’nin en büyük ‘Outlet’i İzmir’de olacak”
Rönesans Alışveriş Merkezleri Yönetim Kurulu Başkanı Erman Ilıcak, İzmir’e 500 milyon dolarlık yatırım yaptıklarını belirterek, hedeflerinin 2012 yılına kadar 1 milyar dolarlık yatırım ve 10 bin kişilik istihdam sağlamak olduğunu söyledi. Ilıcak, Başkan Yardımcısı Kamil Yanıkömeroğlu, Yönetim Kurulu üyesi Murat Özgümüş, Alkaş Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkanı Avi Alkaş ve Gaziemir Belediye Başkanı Adnan Yüksel, Swiss Otel Grand Efes’te düzenlenen basın toplantısıyla optimum alışveriş merkezi projesini tanıttılar. Merkezin temelinin Ağustos ayında atılacağını, 2009 yılının Ekim ayında da açılışını planladıklarını belirten Ilıcak, İzmir’in iklimini de göz önünde bulundurarak, merkezin mimarisine özel önem verdiklerini, benzer iklim koşulları nedeniyle bu tür merkezler konusunda uzman Los Angeles merkezli bir firmaya proje hazırlattıklarını kaydetti. Ilıcak, ”En iyi projemiz” olarak tanımladığı merkezin açık ve kapalı alanların bir arada kullanıldığı merkezin, teraslarla süslü mimarisinin Türkiye’nin bir çok yerinde taklit edileceğini savundu. Merkezin, yapım aşamasında 2 bin 500, tamamlandıktan sonra ise yine 2 bin 500 kişiye istihdam sağlayacağını ifade eden Ilıcak, İzmir’e şu ana kadar 500 milyon dolara ulaşan yatırımlarını, 2012 yılına kadar 1 milyar dolara çıkarmayı düşündüklerini belirterek, Balçova ve Karşıyaka’da iki merkez daha açma yönünde çalışmaları olduğunu kaydetti.

10 BİN KİŞİ İSTİHTAM EDECEK

Ilıcak, 2012 yılında 10 bin kişiye istihdam sağlamayı amaçladıklarını söyledi. Yanıkömeroğlu da yaptıkları araştırmalar sonucu Gaziemir bölgesindeki arazinin çok uygun olduğuna karar verdiklerini belirterek, ”İzmir halkının çok kolay ulaşabileceği bölgede, İzmir’e yakışan bir projeyi hayata geçiriyoruz” diye konuştu. Türkiye’de tamamlanmış veya devam eden 10 projeleri bulunduğunu ifade eden Yanıkömeroğlu, 2012 hedeflerinin ise 25 merkez olduğunu söyledi. Avi Alkaş da çalışmalarının ”her şehre en az bir Optimum” sağlanıncaya kadar süreceğini belirterek, Optimum merkezlerinin yeni gelişen outlet anlayışını temsil eden en istikrarlı zincir olduğunu söyledi. Alkaş, alışveriş merkezlerinin kayıtlı istihdama önemli katkı sağladığının da altını çizerek, bin kişiye düşen metre kare alışveriş merkezi oranları göz önüne alındığında, Türkiye geneli ve özellikle İzmir’in daha fazla yatırımı kaldırabileceğini ifade etti. Tanıtım toplantısına katılan Gaziemir Belediye Başkanı Yüksel ise ilçelerinde böyle bir projenin hayata geçiyor olmasından mutluluk duyduklarını belirterek, ”Gaziemir, İzmir ve Türkiye kazanmış olacak” dedi. Türkiye’nin en büyük outlet alışveriş merkezi olacağı bildirilen merkezde, hipermarket, yapı market, eğlence merkezi, buz pateni pisti, sinema, elektronik market ve diğer dükkanlarla birlikte 57 bin metre kare kiralanabilir alan bulunacak. Merkez 200 milyon dolara mal olacak.

Gayrimenkul Danışmanı ile Emlakçı arasındaki fark

Aşağıda sayfamı ziyaret etmiş bir Remaxli danışmanın gönderdiği maili yayınlıyorum. Çoğu yazdığına ben de katılıyorum. Hizmet bedeli ile komisyon arasındaki farkı dolayısıyla kimsenin sevmediği Emlakçı ile belki bir gün seveceğimiz Gayrimenkul danışmanı arasındaki farkı çok güzel anlatmış.
Bir not daha, sanırım ben de kendisine daha önce bizim satılıklardan bir tanesini listelemesi için izin vermemiştim, o yüzden heralde bana da biraz dokunduruyor bu yazı 🙂

Serdar Bey merhaba ,

İzmir’de yapılan residenceler ile ilgili araştırma yapmak için internette gezinirken bloğunuzla karşılaştım.İncelemeye başlayınca açıkçası tüm yazılarınızı okumadan bloğunuzu kapatamadım.Ben 5 yıldır Remax Trio Gayrimenkul’de emlakçılık ( veya gayrimankul danışmanlığı ) yapıyorum.Bazı izlenimlerimi sizinle paylaşmak istedim.” Emlakçılar ” konusunda sizin ve birçoklarının düşüncelerine aynen katılıyorum. Ama bence emlakçıların kalitesinin artması için satıcıların yani ev sahiplerinin üzerine düşen çok görev var.Satıcılar 350.000 YTL gibi son derece ciddi bedelli evlerini sırf ayıp olmasın diye sokak arasında yıllardır çalışan , bir ihtimal afiş asacak olan , başkada hiçbir hizmet vermeyecek ”emlakçılara” vermeye devam ettikçe lütfen komisyonlar ile ilgili şikayet etmesinler.Artık birçok kurumsal firmada dahi ”hamili kart ” işlevini yitirmişken ve kişiler özelliklerine göre işe alınırken lütfen aynı hassasiyeti en değerli maddi birikiminizi oluşturan gayrimenkullerinizi pazarlayacak kişilere karşıda kullanın… Kurumsal bir firmayı dahi tercih ettiğinizde lütfen size hizmet verecek kişiden alacağınız hizmeti sorgulayın.
+ Satış fiyatı olarak sizin fiyatınızı aynen onaylıyormu , yoksa aynı fiyatta anlaşsanız bile size bölge ile ilgili güncel pazar analizi sunuyormu?
+ Çoğu köşebaşı emlakçılar ve bazı kurumsallar diğer emlakçılar ile paylaşıma giriyoruz deseler de komisyonları bölünmesin diye asla paylaşıma açık olmazlar … ( tecrübe ile sabittir ) , lütfen bu emlakçılardan sakının…
+ Artık tabela devri kapandı , kimse sokak sokak ev aramıyor , vakit kıymetli. Emlak ile ilgili tüm internet sitelerine üyelikleri varmı ? Var ise üşenmeyip sizin ilanınızı tüm sitelerde yayınlıyorlarmı lütfen kontrol ediniz…
+ Bazı kurumsal emlak şirketleri bu reklam araçları ile yetinmeyip , dergi ve broşürlerini yayımlıyorlar , lütfen bu yayımları varmı sorunuz…
+ Gazete , kelime ilanı vb. gibi klasik reklam araçları da pazarlama için gereklidir , lütfen verdikleri ilanları takip ediniz…
+ Biz her portföy için , haberiniz varmı kartı hazırlayıp ilgili bölgede 1000 er adet dağıtıyoruz … ( bu pazarlama aracını sormayın , ne olduğunu dahi bilmeyebilirler 🙂 )
+ Tüm banka kredi oranlarını güncel olarak takip edip , gerekli bankacılar ile yakın ilişkide olmaları lazım ki satış aşamasında banka kredisi gerekli olduğunda hızlı ve esnek çözüm üretebilsinler …
+ En önemlisi işlerini ciddiye alıp mesleki eğitimleri alıyorlarmı ? Bu eğitimleri alıyor iseler uygulamaya koyuyorlarmı ? Eğitimler konusunda köşebaşı emlakçıları dikkate almıyorum……
+ ” Gayrimenkul danışmanıyım ” demekle olmuyor bunu hak etmek lazım ; bunun için yukarıdaki koşulların sağlanması gerekiyor , yoksa ”emlakçıdan ” öteye geçemezsiniz..
En önemlisi iyi hizmet almak ve verdiğiniz paranın ”komisyon ” değil , ”hizmet bedeli ” olmasını istiyorsanız mal sahiplerinin hizmet istemesi gerekiyor …
Bu arada bu işi son derece ciddi ve saygın yapan ve işine yıllarını vermiş bazı kurumsal olmayan emlakçı meslektaşlarımı kesinlikle diğer emlakçılardan ayrı tuttuğumu söylemeliyim. ( hatta bu emlakçılar bazı kurumsal emlakçılardan daha ciddi çalışıyorlar )
Ben şahsen yaptığım işi severek yapıyorum ve işine saygı gösteren herkes gibi iş gelişimine oldukça önem veriyorum, ama yaptığım işin saygınlığının olması en büyük amacım .Yazımın özü budur….

Yazılarınızın tümünü okudum , emlak konusunda oldukça kaliteli bilgiler içeriyor , lütfen yazılarınıza devam edin , ben de çeşitli konularda birikimlerim ile size faydalı olmaya çalışacağım…

İyi Çalışmalar
Gülçin Uçar
Remax Trio Gayrimenkul
Ofis : 464 08 08

Geç Oldu Güç Oldu Ama Sonunda Oldu – Allah Utandırmasın

Bir süredir yazamıyordum. Hem yeni iş heyecanı hem de birşeyleri başlatabilmenin telaşı ile yazıları bir kenara koydum.
Kasım 2006’da başlayan CDS maceramız sonunda ilk meyvesini verdi.
Palmiye Park
Kardeşim Levent Veryeri’nin şirketi EGE YAPI ile ortak giriştiğimiz bu proje umuyoruz ki çok kısa sürede satılacak ve bir çok aileyi mutlu edicek.
3 katlı 9 bloktan oluşan sitemizde 114 daire ve 600 m2 ticari alan olacak.
Arsa Gaziemir’de. Metro istasyonun dibi. Önünde muhteşem bir park var. 800 m ilerisinde de Ankaralı büyük bir inşaat gurubu, henüz ismini vermiyorum çünkü kendileri daha bir basın açıklaması yapmadılar ama işlemler yapılırken Levent ile beraber tapudaydık, 120,000 m2 lik Ege Bölgesinin en büyük alışveriş merkezini yapacaklar, Ağustos 2009 açılış diyorlar.

Daha Büyük Haritayı Görüntüle
Gaziemir İzmir’in en planlı büyüyen belediyelerinden birisi. Merkezde 110,000 kişi yaşıyor ve her sene %10 büyüyeceği ön görülüyor 2012 yılına kadar. İlçede gecekondu yok. Kocaman ve yemyeşil parklar, insanlar için yapılmış kaldırımlar (Alsancak’a inat), doğal gaz, ve hatta tüm uygar ülkelerde olan ve her şiddetli yağmurda şehri lağım suyuna boğulmaktan kurtaran yağmur suyu kanalizasyonu bile var Gaziemir’de. Kipa, Metro, Migros, Tansaş hepsi burada.
Gaziemirde genelde genç ve çalışan bir nüfus var. Askerler, öğretmenler ve serbest bölge çalışanları genelde burada yaşıyor.
Palmiye Park’ta binalar ve evler tam istediğimiz gibi projelendirildi, mercedes görünümü ve kalitesinde opel corsa fiyatında. Bizi heyecanlandıran kısmı da bu oldu. En çok ihtiyacı olan gelir düzeyine sunulacak çok güzel evler üretiyoruz.
Gayrimekul yatırımı yapmak isteyenler için bir kural vardır, lokasyon lokasyon lokasyon. Yerimiz her açıdan çok avantajlı ve dolayısıyla prim yapmaya çok çok açık. Metro, alışveriş merkezleri, otoban bağlantıları, hastaneler, iş merkezlerine ve serbest bölgeye yakınlığı vs…
Piyasa kötü, kriz geliyor, para yok vs…. Biz bu laflara kulağımızı tıkamadık, aksine bu lafların arasında bir fırsat aradık ve inanıyoruz ki bulduk. Allah bizi, bize güvenip bizimle beraber yatırım yapacak yeni ev sahiplerini utandırmasın.
Bizi takip edin.
www.palmiyepark.com

İzmir Bölgesel Daire ve Arsa Fiyatları


Kendi işim dolayısıyla arsa aramak amacıyla bir sene içerisinde %90ı İzmir içinde olmak üzere yaklaşık 30,000 km yapınca ister istemez bir bilgi birikimi oluşuyor. Rakamları seven birisi olarak da bu birikimimi iki basit tablo olarak paylaşıyorum bu yazıda. Tabii burada rakamların ne dediğini yorumlamak daha önemli.
İlk tabloda İzmir’in çeşitli bölgelerindeki arsa fiyatlarını analiz ediyorum. Bordo kolon arsaların birim metrekare fiyatları, mavi kolon arsa üzerinde yapılabilir inşaat alanına göre birim metrekare arsa fiyatı, kırmızı çizgi de arsa etrafındaki benzer dairelerin birim satış fiyatlarındaki arsa payını gösteriyor. Örneğin Sasalı da 10 dönüm bir arsanın fiyatı 10,000 m2 x 150 ytl/m2 (bordo kolon) = 1,500,000 YTL. Bu arsanın üzerinde yapılabilecek toplam inşaat 2,000 m2, bu sebeple de yapılabilecek inşaat metrekaresi üzerinden birim arsa fiyatı 1,500,000 / 2,000 = 750 YTL/m2 (Mavi Kolon). Sasalı’da mevcut satılık yeni bir villanın birim satış fiyatı ortalama 1,500 YTL/m2 olduğu için de bu fiyatın %50 sinin arsa payı olduğu sonucu çıkarılıyor (Kırmızı çizgi).
Tabi bu tabloya bakıldığında bölgeler hakkında genel bir bilgi sahibi oluyor insan ama her bölgenin içinde sokak sokak da fiyatlar çok oynayabiliyor. Örneğin Çiğli’de rakamları aldığımız bölge Kent Hastanesi civarı. Buradan Çiğli Balatçık’a gittiğinizde bu fiyatlar yarı yarıya düşüyor. Bu gözlem tüm bölgeler için geçerli. İncelediğim alanlar;
– Buca 9 Eylül Üniversitesi kampüsü civarı
– Çiğli Kent Hastanesi civarı
– Güzelbahçe Sahil şeridi ve Avni Akyol civarı
– Karşıyaka Yeni Girne civarı
– Narlıdere Limanreis civarı (Folkart ve civarı yok)

Rakamların bana anlattığı, Sasalı’da arsa fiyatları çok şişmiş. Talebin azlığından dolayı yükselemeyen ev fiyatları arsaların bu şişmiş fiyatlarını desteklemiyor. Sasalı’ya gittiğinizde bir çok boş villa göreceksiniz. Bekleme gücü olan müteahhitler uzun dönemde villa fiyatlarının arsa fiyatlarına yetişeceğini umuyorlar. Benzer arsa fiyatlarını gördüğümüz Güzelbahçe’de satılık konutların fiyatları Sasalı’ya göre daha olumlu durumda. En yüksek arsa fiyatlarını Narlıdere’de görüyoruz.


Daire fiyatlarına gelince, incelediğimiz bölgeler,
– Gaziemir metro istasyonu civarı
– Çiğli Kent Hastanesi civarı
– Karşıyaka Yalı civarı
– Güzelbahçe sahil şeridi ve Avni Akyol civarı
– Seferihisar Çamlıköy civarı
– Narlıdere Folkart civarı ama Folkart hariç
– Bornova Forum civarı
– Güzelyalı Sahil şeridi

Beyaz kolonlar dairelerin istenen satış fiyatlarının birim metrekare değeri, Mavi tarama ise ortalama daire fiyatları. Örneğin Alsancak’ta ortalama daire fiyatı 446,500 YTL ve birim metrekare değeri 2,627 YTL/m2.
Bu tabloda ilk göze batan çıkıntı Bornova. Daha önce analizini yaptığım Forum karşısı bölgedeki villa fiyatları aldı başını gitti. Gerek Forumun varlığı, gerek Kipa faktörü ve otobana yakınlığı bu bölgedeki talebi ve dolayısıyla fiyatları çok yükseltti. Alsancak, Karşıyaka, Hatay ve Güzelyalı eski yerleşim alanları olarak cazibelerini sürdürüyorlar. Her ne kadare ortalama daire fiyatları Bornova Foruma göre düşük kalsa da, yaşanılan metrekareler daha küçük olduğu için birim metrekare fiyatlarının daha yüksek olduğu görülüyor.
Bu tabloya bakarak, alt yapı yatırımlarının en yoğun gözlemlendiği şehrin büyüme aksı üzerindeki Çiğli ve Gaziemir bölgelerinde daire fiyatlarının orta ve uzun vadeli düşünen yatırımcılar için şu an çok uygun olduğunu söyleyebilirim. 1,100 – 1,300 YTL/m2 olarak görülen birim fiyatların bu bölgelerde orta vadede 1,500 YTL/m2 ye bulacağını ve çekiciliği olan mahallelerde 2,000 YTL/m2 yi zorlayacağını tahmin ediyorum.

Benzin İstasyonları – Altın Yumurtlayan Tavuklar


Pazar günü farkına vardım, Gayrimenkul hakkında yazıcam diye başladığım bu blog Marrakech ile ilgili yazı hariç sadece konuta yönelik oluvermiş. Hemen çeşit yapma ihtiyacı duydum.
Şehrin her köşesinde var olan hazinelerden bahsedicem bu yazımda… Benzin İstasyonları. Hürriyetin emlak sayfasında İzmir ve çevresinde satılık topu topu 26 adet akaryakıt istasyonu var. Bunların 20 tanesi de Didim, Foça ve Aliağa gibi uzak ve gönlümden ırak noktalarda. Kıssadan hisse, İzmir merkezde benzinliği olanlar sıkı sıkı sarılıyorlar yerlerine, çünkü çok çok çok değerli.
Gönüllerin emlakçısı Sani arkadaşımla konuşarak bu altın yumurtlayan tavuklar hakkında biraz bilgi aldım. İşte aldığım bilgilerin bazıları ve kendi çıkardığım sonuçlar…
Benzin İstasyonu Değeri = Günlük Satış Hacmi (Litre) x 250-350 ytl (Tabiki bu kolay formülü ben bir yerimden uydurdum ama genelde tutuyor) 250-350 aralığı istasyonun yerine, sattığı ürünlere ve hızına göre değişiyor.
Örneğin, günde 200 arabanın ortalama 25 litre benzin aldığı bir istasyon = 5000 litre akaryakıt satıyor. Bu istasyonun yaklaşık piyasa değeri 5000 x 250 = 1,250,000 YTL
Eğer bu istasyon örneğin Adnan Saygun Sanat merkezinin yanında ve şehrin göbeginde ise fiyat $ 6,000,000 olabiliyor.
Benzin İstasyonu Aylık Kirası = Günlük Satış Hacmi (Litre) x 0,75 – 1,25 ytl
Yine örneğin, Hatayda günde 12,000 litre satış yapan Shellin kirası 12,500 YTL civarında. İstasyon değeri 10-15 senelik kira getirisine denk oluyor.
İstasyon işletmecilerinin başlıca gelirleri:
1. Benzin Satışı = Yaklaşık %5 kar alıyorlar benzin üreticilerinden
2. Başlık Parası = İntifa hakkı, yani örneğin OPET ile satış anlaşması, imzaladıklarında yerine göre 30-90 günlük akaryakıt alıyorlar satış hakkını satmak için.
3. Yan ürünler = Market, araba yıkama, yağlama, vs…

Peki istasyonların değerini belirleyen faktörler nedir;
1. Satış hızı = Lokasyon, Lokasyon, Lokasyon, Pompa sayısı
2. Akaryakıt ürün yelpazesi = LPG, benzin, Mazot… Özellikle ticari araçların LPG ağırlıklı olması nedeniyle şehir merkezinde 2000 m2 kısıtlamasından dolayı çok az sayıda olan LPG ruhsatlı benzin istasyonları daha da değerli
3. Yan ürün gelirleri = Market, Bakım istasyonları, vs… Her gelen 10 ytl harcasa, Hataydaki abi sırf yan ürünlerden ayda 120,000 YTL ciro yapıyor.

Ve en son peki, bu istasyonları bu kadar değerli yapan nedir ve niye herkes benzinci olmuyor;
1. İşletme ve yatırım sermayesinin yüksekliği önüne gelenin bu işe soyunmasını engelliyor
2. Ruhsat alım zorluğu
3. Yer kıtlığı

Özet olarak, benzin istasyonları işletmek istemeseniz bile bu mekanları getirisi yüksek gayrimenkul yatırımı olarak da görebilirsiniz.