• Satanın acil paraya ihtiyacı olması
• Evin haciz yoluyla satılıyor olması
• Evin satılamıyor olması
• Satanın evinden bir şekilde çok mutsuz ve şikayetçi olması

sebeplerinden en az birinin varolması lazım.

İcradan Satışlar

Ya meraktan ya da ihtiyaçtan, oturdunuz ekranın başına ve başladınız internette ucuz ve güzel bir ev aramaya.

Ev almak üzere olan insanlar genelde o kadar heyecanlı veya fiyata o kadar fixlenmiş oluyorlar ki, fiyata neler dahil sorusunu sormayı çoğu zaman unutuyorlar!
Bu sebeple 3 sene önce yazdığım bir yazıyı tekrar hatırlatmak istedim.
Özet olarak, alacağınız evin satış fiyatına dahil olmayabilecek %10′a varabilecek ıvır zıvır masraflar 4 kategoride birleşiyor;

- İmalata yönelik masraflar (Teknik şartname haricinde kalan imalatlar, özellikle kooperatiflerde peyzaj ve altyapı düzenlemesi gibi ciddi kalemler eksik olabiliyor)
- Alım / Satım işlemleri ile ilgili masraflar (KDV, Harç, hurç, takip)
- Konut Kredisi ile ilgili masraflar (Dosya, expertiz, sigorta, DASK, komisyon)
- Teslimat ile ilgili masraflar (Oturma raporu, cins tashihi, Abonmanlık ücretleri, vs…)
Bu yazıyı yazdığımdan beri YTL’deki yeni gitti ama masraflarda pek değişiklik olmadı.
Detaylar için lütfen bu bağlantıyı takip ediniz; Ev Alacaklar Son Dakika Gollerine Dikkattttttt!

Eğer ağzınızda altın kaşıkla doğmadıysanız, siz de benim gibi hayatınızın uzun bir döneminde kirada yaşamışsınızdır.

Garanti Bankası bugün Kiracı’nın Dramı adlı bir kampanya emailı attı. Her ne kadar pek dram çekmesem de Üniversite için İstanbul’a gittiğimden beri yaklaşık 18 senedir amatör bir kiracıyım. Amerika’da yaşadığım 10 sene boyunca yaklaşık 5 ev değiştirdim, hepsi de aynı şehirde. Döndüğümden beri de İzmir’de 2. kiralık evimdeyim. Banu duymasın ama daha 1-2 sene de ev almayı düşünmüyorum.

Kiracı olmanın dramı olsa da güzellikleri de var;
- Kafanıza estiğinde yeni bir muhite taşınabilirsiniz
- Daha güzel bir ev bulduğunuzda bavulunuzu toplayıp gidebilirsiniz
- Her yeni bir eve taşınırken kullanmadığınız eşyalarınızdan kurtulabilirsiniz
- Taşınmak için kutulanırken eski mektup ve resimlerinize bakıp iç geçirirsiniz
- Taşınırken yardım istediğinizde iyi ve kötü arkadaşlarınızı belirleyebilirsiniz

Google’da ev almak mı kiralamak mı diye yazınca bi ton ciddi ve analitik yazı çıkıyor, istediklerinize bakın. Eğer daha az ciddi ve daha Gurmece bir cevap isterseniz, benim fikirlerim şöyle;
- Başkasına kiralamak için ev almayı pek düşünmüyorum, nedenleri burada
- Oturmak istediğim yerlerde fiyatlar beni çok aştığı için kiraya devam.
- Kirada oturacağım ev boya harici tadilat istiyorsa o evi benlik değil demektir.
- 10-15 senelik kira eşittir ev fiyatı formulü hala basit ve benim için geçerli. Param varsa ve evi çok beğendiysem 20 seneye kadar çıkarım.
- Eğer maaşlı çalışıyor olsaydım, prim yapacak bir semtte 72 aya kadar vadeyle kredili ev alır, 5 sene yaşar ve daha sonra biraz daha küçük ama daha iyi bir muhitte tekrar aynı şeyi yapardım, ta ki istediğim yere gelene kadar.

Sizin aynı durumda ne yapardınız?

Eğer çoğumuz gibi parayı çalışarak ve hakkederek kazanan insanlardansanız, siz de eş ve iş seçiminden sonra hayatınızın en önemli seçimlerinden birisinin EV sahibi olmak olduğuna katılıyorsunuzdur.
Eş ve iş seçimi konusunda yapacağınız hatalar kadar Ev seçerken yapacağınız hatalar da sizi yıllarca süründürebilir.
Yüzlerce insana ev sahibi olmaları konusunda yardımcı olmuş birisi olarak ev arayan insanların nasıl bir süreçten geçtiklerini, kafalarının nasıl karışabildiğini, nasıl ümitsizliğe düşebildiklerini biliyorum.
Bu yazıyı okuduktan sonra Ev alırken yapmamanız gereken en önemli 5 şey hakkında önlem alabileceksiniz!

1. Dolduruşa Gelmeyin!
Etraf kampanyadan geçilmiyor. Sanki ev değil herkes kampanya satıyor. Kampanyaların dolduruşuna gelirseniz garip yerlerde, aylık 499 TL’ye, aradığınız huzuru, beklentilerinizin üzerindeki o konforlu hayatı bulabilirsiniz! Kampanyaları dinleyip dolduruşa gelmeyin, ilk önce kendinizi ve ailenizi dinleyin! Önceliklerinizi belirledikten sonra size uyan evlerin kampanyalarını araştırın.
2. Sizin Gibi Konuşmayanı Dinlemeyin!
Ben bir gün evde eşim Banu’ya ‘Banucum hadi İzmir’in yükselen değerinde ev sahibi olalım’ veya ‘Banik hadi İzmir’in yeni yaşam konseptinde bir ev alalım, ve hayallerimizin ötesinde çağdaş bir hayat stiline sahip olalım’ desem, Banu bizimkileri arayıp Gurme sapıttı der diye düşünüyorum. Alacağınız ev sizin ve ailenizin yaşam şeklini belirlememeli, siz sizin ve ailenizin yaşam şekline uygun evi almalısınız. Sizin dilinizi konuşmayan Ev ve yaşam şekillerinden uzak durun.
3. Tek Akıllının Siz Olduğunuzu Sanmayın!
Birşey çok ucuz ise veya vaad edildiği kadar değerli ve önemli ise, ve hala kapış kapış gitmemişse, o zaman tek akıllının siz olduğunuzu veya o evi satmak isteyen elemanın sizi babanızdan daha fazla sevdiğini düşünüp hemen üzerine atlamayın. İllaki bir bit yeniği vardır. Bu yazıları okuduğunuza göre tabii ki akıllısınız , ama en akıllının biz olmadığımızı da unutmayın.
4. İlk Görüşte Aşka İnanmayın!
Eğer şu an hala evli olduğunuz eşinize ilk görüşte aşık olduysanız, ya ne istediğini çok iyi bilen birisisiniz ya da dünyanın en şanslı insanlarından. Ev almak gibi önemli bir karar verirken, ailenizin önceliklerini ve bütçenizi düşünmek yerine hayal ürünü reklamlarından veya şatafatlı satış ofislerinden etkilenip ev almaya karar verirseniz, ilk görüşte aşık olduğunuz eşiniz sizi hayat boyu affetmeyecektir. Uzun süreli evlilikler sağlam temellere oturan, saygı ve sevginin olduğu ilişkilerdir; Eviniz de öyle.
5. Demokrasiye İnanmayın!
Evi genelde bayanlar kurar ve yönetir. Ev alırken dosta, akrabaya, anaya, babaya tabii ki danışın ama karar verirken demokratik olmayın; nerede çokluk orada bokluk lafı bu durumlardan çıkmıştır! Evi yöneten kim ise ev alırken söz hakkı da onundur. Parayı veren düdüğü çalar deyiminin geçerli olmadığı ender durumlardan birisi olan ev almak, demokratik açılımlardan daha hassas dengelere dayanır ve düdüğü çalan kim ise onun kararına bırakılmalıdır.

NOT 1: Ev alma süreci ev almaya karar vermekten başlar, arama süreciyle devam eder, alternatiflerin değerlendirilmesinden sonra alım süreciyle biter. Bu sürecin ortasından başladım ama önümüzdeki günlerde diğer basamaklar ile ilgili de yazacağım.
NOT 2: Bunları kendinize veya ailenize alacağınız her pahalı şeye uygulayabilirsiniz!

Ben bile bu sayfanın başlığında kendimi emlakçı cemiyetinden uzak tutacak bir tanım yapmışım ama emlakçılar da insan ve onların da alıcı ve satıcılardan şikayetleri var.
İşim dolayısıyla haftanın en az 3-4 gününü tanıdığım veya tanımadığım emlakçılar ile geçiriyorum. Çoğu yapabilecekleri başka iş olmadığı için bu mesleği seçmiş kişiler. Hiçbiri piyasadan ve kendilerine yakıştırılan imajdan memnun değil ama düzeltmek için çalışanı çok az. Acımasız bir meslek. Hiçbirinin de kimseyi özendirecek kadar çok bir geliri yok, hatta çoğunun durumu kötü.
Avukatlar ve araba satıcıları kadar az sevilen bu topluluğun da şikayetleri var. Bir emlakçının ağzından işte bazıları;

- Mal Sahipleri Açısından;
- Gerçek olabilecek bir alıcı gördüklerinde rakam yükselir yada pazarlıklı rakamlarından “beş kuruş altına” düşmezler.
- Aylarca satamadıkları gayrimenkullerinin, ki bunlar mutlaka raiç bedelin üzerindedir, değerini belli dönemlerde yükseltirler ve bu da nedense bir önceki rakama doğru alıcılar gelmeye başladığında olur.
- Mal sahiplerinin hepsi birer emlak danışmanıdır Onlar rakamı çoğu zaman kendileri belirler ve bunuda maalesef en yakınlarındaki afişe göre yada kulaktan kulağa değişen satış rakamlarına göre yaparlar. Gerçek olanı anlatabilmek genellikle zaman alır. Yaşayarak öğrenirler.
- “Komisyon vermem elime şu kadar geçsin” mantığını yemin etmişçesine takip ederler.
- Her satışta tarafların kendi masraflarını karşılamaları yerine, alıcıya komisyon-tapu masrafını yüklemek satış sürecini uzatıyor yada emlakçıları yalan söylemeye mecbur bırakıyor.
- Mal sahiplerine afiş ve ilanlarından ulaşanlar emlakçılardan duydukları rakamdan farklı bir rakam duyuyorlar ve bu da hoş olmuyor tabi.
- En kötüsü ise alıcı ile ve kendileriyle sözlü anlaşmaya varıldığından sadece birkeç saat sonra “satmaktan vazgeçmeleri” oluyor…

- Alıcılar Açısından;
- Alsancağın merkezinde 200.000.- YTLye büyük daire ararlar, yada 300.000.-YTL ye yüksek kira getirili dükkan ararlar. Bu kira rakamı ise 2.000.-YTL olmalıdır! Bu alıcıları farklı bölgelere yönlendirmeye çalışıyoruz.
- Bizden görüp beğendikleri ve ikna oldukları gayrimenkullerin mal sahiplerine ulaşıp bizi aradan çıkarmalarından bilmem bahsetmeme gerek varmı? Alsancak Dönerciler sokağındaki bir daireyi almak isteyen genç doktor karı koca çift böyle bir karar vermişler ve mal sahibi ile anlaşmışlar. Mal sahibinden dairesiyle ilgilenirken söz almıştık ama demek ki unutulmuş. Yer gösterme formuna imza almıştım da belki o şekilde paramızı alırız.

Sonuç olarak, emlak danışmanlığı meslek olarak kabul ediliyorsa, standartların ciddi şekilde uygulanması gerekiyor ve bence bazı yaptırımların getirilmesi gerekiyor. Herkez evini sigortalatırken nasıl bir sigorta acentasına gitmek zorunda ise gayrimenkul alım satım ve kiralanmasında da bir gayrimenkul danışmanlık firmasına gitmesi gerekir. Bu firmaların denetlenen, çalışanlarının da kalifiye olması gerekir. İyiye doğru gidiyor aslında, firmalar düzeliyor ve kurumsallaşıyor. Belki tam olarak düzene girmesi zaman alacak ama başlangıç için hızlı hareket ediyorlar sanki!

Esas sorun güven duygusunun olmaması. Emlakçı kimin için çalışıyor?? Bir kerelik bir alışverişte emlakçı kimin tarafında olur?? Her emekli veya canı sıkılan emlakçı olmaya devam ederse, aynı şikayetler daha çok devam eder. Remax gibi kurumsal çalışan emlak şirketleri her ne kadar prensipli olarak çalışmaya çalışsalar da, onlar da ancak alıcı ve satıcılar kadar prensipli olabiliyorlar.

Son bir not, en büyük emlakçılar genelde kapılarında Avukat yazanlar oluyor.

Sevgili Aylin’e katkıları için çok teşekkürler. Aylincim Alsancaktaki 200,000 YTL lik daireden ben de istiyorum bir tane.

ÖZET
Eğer ilk defa ev satın alıyorsanız, bilmediğiniz ve reklam edilen satış fiyatına dahil olmayabilen milyon tane harç borç çıkabiliyor, dikkattttttt.

Beşiktaş’ın Porto’dan yediği gol kadar pahallı olmasa da, ev satın alırken evin satış fiyatına dahil olmayan son dakika sürprizleri çıkacaktır. Bir çok müteahhit daha önceki yazımda anlattığım satılan m2 ile yaşanılan m2 arasındaki fark gibi yaratıcı pazarlama oyunlarına bu konuda da başvuruyorlar. M2 olayında belirttiğim gibi bu konuda da yanlış yapılan birşey yok, sadece pazarlama kolaylığı amaçlı ve göz boyamaya yönelik bir yöntem.
Hemen örneğe geçiyorum:
İzmir’de 100m2′lik bir daireyi 100,000 ytl fiyata ve %100 kredi ile almak istediğimizi varsayıyorum. Eğer ilanın altındaki karınca duasını ve sözleşmeyi iyi okumadıysak bize pas edilebilecek alım satım masraflarının bazıları:
- KDV – 1000 ytl (Net 150 m2′den büyük evler için %18, 150 m2′den küçük evler için %1)
- Altyapı Abonman ücretleri,
- Elektrik – 75 ytl (Eger mevcut trafo yeterli değil ise, bu rakam 1500 ytl ye ulasabilir)
- Su – 100 ytl (Tamamen mevcut altyapıya ve çıkan keşife bağlı)
- Dogalgaz – 50 ytl (Olduğunuz bölgeye göre değişiyor)
- Telefon – 15 ytl
- Cins Tashih Harcı – 50 ytl (Emlak vergisi raiç bedelinin % 0.05′i)
- İskan Harcı, – 1000 ytl (Emlak vergisi raiç bedelinin % 1.00′i)
- Tapu Harcı, – 1500 ytl (Hem alıcıdan hem satıcıdan % 1.5 + 100 ytl döner sermaye harcı – Emlak vergisi değerinden düşük olmamak kaydı ile satış fiyatı üzerinden alınır)
- Tapu takip – 150 ytl (Her işin bir raconu ve bu raconu bileni olduğu için…)
- Emlakçı Komisyonu – 3000 ytl (Hem alıcıdan hem satıcıdan %3 – her zaman pazarligi olan bir kalem)
- Kredi işlemlerinde (100,000 ytl lik bir kredi icin)
- Dosya Masrafı – 500 ytl (500 – 1000 ytl)
- Komisyon – 1000 ytl (%1 civarinda)
- Expertiz ucreti – 400 ytl (400 – 500 ytl)
- Kredi ile ilgili sigortalar
- Bireysel hayat sigortasi – 500 ytl prim (% 0.5 civarinda)
- DASK – 109 ytl prim (evin buyuklugu, oldugu sehir/bolge, yapi tipine, ve evin degerine gore belirlenir, www.dask.gov.tr)
- Konut sigortasi – 100 ytl prim ( evin m2, tip, kullanim, ozellikleri, esyasi, yasi, bolgesi,… na gore degisiyor)

Tüm yukarıdaki kalemlerin toplamı 9,549 ytl ye geliyor. Yani 100,000 ytl lik bir ev için %10 a yaklaşan ıvır zıvır ve hepsi gerekli masraflar çıkıyor. Bazi büyük müteahhitler bu masrafların çoğunu fiyata dahil ediyor, örneğin Soyak Evreka projesi,
ama bazıları da fiyatları daha düşük gösterebilmek için ufak harfler ile ilanların altına alım satım masrafları dahil değildir diyiveriyor.

Kıssadan hisse, ev alırken elle tutulur ve gözle görülür aldıklarınız haricinde ödenmesi gereken ufak tefek ama toplamı büyük masrafları gözardı etmeyin, sorun soruşturun, pazarlığınızı ona göre yapın.