Bir uzmanın her defasında gazete veya televizyona çıkıp ‘Ev almanın tam zamanı’ dediğini duyduğumda bir kenara 3-5 kuruş atsaydım bugün herhalde bir araba parası biriktirmiş olurdum! Bu yazı onlardan değil merak etmeyin…

Ev almak için kendi kafama göre bulduğum bir çok pratik kuralım var; mesela 30 yaş mucizesi…

Yaşınızı başınız ne olursa olsun, eğer ev almaya karar verdiyseniz bu hafta ev almak için en uygun hafta! Sebeplerim şöyle;

- Cemre düştü, kış bitti! En azından İzmir’de. Hava 10 küsurların üzerine çıkmaya başladı. Kış uykusuna yatan inşaatçılar, kapıdan müşterinin girdiğini görünce cenneti görmüş kadar sevinen satış elemanları daha kış havasından çıkmadan evi almak lazım. Malum bahar aylarında hava güzel, ziyaretçi çok… Ziyaretçi çok olunca da pazarlık gücünüz azalacaktır.

- Güneşin aydınlığı değişmeye başladı. Dün farkettim, güneş kış güneşinden çıktı, daha bir sarı, daha bir aydınlık. Kış aylarının karanlığında depresifleşen ortam tekrar yerini aydınlığa bırakıyor. Bu da satış elemanlarının moralini yükseltip sizin pazarlık gücünüzü düşürecek etkenlerden.

- 2 haftadır bankacılar hareketlendi. Belli ki merkezden baskı var, müşteri bulun diye! Onlar da müşteri bolluğundan rehavete girmeden fırsat bu fırsat diyip konut kredisi oranı ve masraflar için ciddi pazarlık yapabilirsiniz.

- Şubat sonu hemen şuracıkta. Şubat bitip Mart başladığı an insanlar evden dışarı çıkacak, satışlar artacak, piyasa canlanacak vs… veee fiyatlar yine artacak.

İşte bu teorilerim yüzünden diyorum ki, İzmir’de ev almak için en uygun hafta bu hafta!

Bugün İzmirgaz’dan gelen bir tanıtım mesajında yandaki karşılaştırma tablosunu göndermişler. Alsancak’ta bir çok bina doğalgaza geçti geçiyor. Benim oturduğum bina henüz geçmedi ama heyecanla bekliyoruz çünkü ben LPGzedelerdenim.

Alsancak’ta doğalgaza geçen 7-8 katlı binalarda altyapı ve tesisat maliyetinin 40.000 – 60.000 TL aralığında değiştiğini öğrendim. Daire başı 3.000 – 5.000 TL gibi bir rakama geliyor.

Eğer kat kaloriferi sistemi olan bir binada yaşıyorsanız ve doğalgaza geçmeye niyetlendiyseniz, doğalgaz kombi, doğalgaz projesi, konut içi tesisat, abonelik ve depozito ücretleri ile yaklaşık 5.000 – 7.500 TL’lik bir maliyete bakıyorsunuz.

Eski binaların dezavantajı çoğunun izolasyonsuz olması, ısı kaybının çok olması ve eski merkezi sistem olması sebebiyle bireysel ölçümlemeye fırsat vermemesi (yan komşu cayır cayır yakarken sizin 21 C ile mutlu olmanıza rağmen toplam faturanın eşit olarak paylaşılması durumları…)

Dün bir arkadaşımın arkadaşı sormuş, Bostanlı’da 400.000 TL’ye eski bir binada ev alıp yenilemek mi daha iyi yoksa Mavişehir’de yeni yapılan projelerden birisine girmek mi? Eğer doğalgaza geçmemiş bir bina ise sadece doğalgaz ısıtma olmadığı için kayıp senelik 1.500 – 4.000 Tl arasında değişiyor, bir de buna izolasyon olmamasından kaynaklanan kayıpları da ekleyin… Minimum 10 sene yaşayacağınız bir ev ise 15.000 TL – 40.000 TL arasında bir kaybınız garanti!

Her ne kadar doğalgaz şimdilik bu kadar ucuz ise de, diğer alternatifler ile arasındaki fiyat farkını görünce daha ne kadar bu kadar ucuz kalır diye düşünüyor insan!

İzmirgaz’ın müşteri hizmetleri insanı gaz bağlatmaktan vazgeçirecek kadar kötü olsa da, şimdilik en ekonomik ısınma alternatifi gibi gözüküyor.

İzmir’de Folkart ile beraber kendisini ulusal boyutta duyuran 3 yeni konut projesinden ikisi; bir tarafta Mavişehir’i Mavişehir yapan ‘Efsane’ Soyak ve onun son projelerinden Soyak Optimus, diğer tarafta yapanın adından çok çelik olduğu bilinen ve 35,5′a yakın olmasına rağmen kendisini 35. Sokak olarak İzmir’e duyuran ve merak ettiren Akşan Yapı’nın projesi 35. Sokak!

Eğer bu iki proje arasında kaldıysanız bu yazı karar vermenize yardımcı olabilir.

Durduk yerde rahat battı da kendime böyle bir soru sordum sanmayın; emlakkulisi.com’un 1 aylık kesintisi sebebiyle soru cevap olayı durmuşken araya giren sorulardan birisiydi bu…

35. Sokak hakkında daha önce ‘İzmir’in en ütopik yeni projesi‘ olarak bahsetmiştim… Hala fikrim değişmedi… Hayal ettikleri ve kurguladıkları hayat yaşanacak mı, yoksa ev sahipleri çizimlerdeki güzelliği kendi kaplamaları ve kapatmaları ile yok edecek mi??

Soyak Optimus artık klasikleşen Soyak’ın ‘bu fiyata bu semtte anca bu kadar daire‘ stratejisi ile Mavişehir’de devam ettiği ve bildiğim kadarıyla satışları çok hızlı başlayan bir proje.

Ben soruyu Akşan Yapı Pazarlama müdürü çok nazik hanımefendi Arzu Karagöz Hanım’a sordum; kendisi bana gelen bir çok müşterinin aynı karşılaştırmayı yaptığını, Soyak ile benzer gelir grubuna hitap ettiklerini ama projelerin birbirlerinden çok farklı olması sebebiyle karşılaştırma yapmanın pek olası olmadığını söyledi. Bu tabii ki Arzu Hanım ile uzun konuşmamızın bir özeti, ama inanın rakip projeler hakkında bir kelime bile kötü birşey söylemedi. Kendisine İzmir’e getirdikleri proje ve pazarlama rengi için teşekkür ediyorum.

Emlakkulisi.com’dan soruyu soran arkadaşa verdiğim cevap şöyleydi;

- Bu sorunun cevabı tabii ki sizde Kendinize şu soruları sorun;

1. Her iki daire de aynı fiyat olsaydı hangisini alırdım? Çünkü…

2. Her iki daire de aynı yerde olsaydı hangisini alırdım? Çünkü…

3. Her iki daire de aynı yerde ve aynı fiyata olsaydı hangisini alırdım? Çünkü…

3 sorudan 2sini kazanan büyük ihtimal sizin seçiminiz olacaktır.

Eğer siz de bu iki proje arasında kaldıysanız yapmanız gereken şey sizin için önemli olan unsurları belirleyip karşılaştırmak olacaktır. Bunu yapmanızı kolaylaştıracak bir tablom var; buraya tıklayarak ulaşabilirsiniz.

Oturmak veya yatırım amaçlı alıyorsanız tablodaki sorulara vereceğiniz cevaplar değişecektir.

Bana sorarsanız ….

Güle güle kullanın efendim…

Her ne kadar bu sayfadaki bağlantı ile emlakkulisi.com’daki soru paneline yönlendirilseniz dahi, ne yazık ki sorduğunuz sorular şu an için uzaya gidiyor.

Bir süreliğine, dilerseniz, sorularınızı burada, bu yazının altındaki yorum kısmından sorabilirsiniz.

Bununla ilgili 2 sene önce ‘Birisi Akıllı Birşeyler Yapsın!‘ demiş ve özellikle Amerika bazlı emlak sitelerinde gördüğüm e beğendiğim bazı özellikleri anlatmıştım.

milliyetemlak.com veya sahibinden.com’da ev ararken form doldurmanız gerekiyor; istediğiniz evin şehri, semti, mahallesi, fiyat aralığı vs… Nerede oturmak istediğini bilen bir insan için çok da kolay olmuyor ev aramak bu sayfalarda. Örneğin; ben Alsancak Dutlu sokakta bir ev aramak istesem, bu sayfalarda bu şekilde arama yapmak çok zor oluyor.

Geçenlerde Orhan adlı bir arkadaştan sanırım kendisine ait olan yeni bir emlak arama sayfası ile ilgili mesaj aldım; www.eviniz.com. Harita üzerinden emlak arama olayını hayata geçirmiş. Sayfa çok kullanışlı ve hızlı.

Henüz yeni olduğu için pek ev girişi yapılmamış ama zaman içinde dolar. Benim Orhan arkadaşa bazı önerilerim olacak;

- Satılmış evlerin güncellemesini yapmak çok yararlı olur kullanıcılar için

- Harita üzerinde sadece istediğim özellikteki evleri görebilmek isterim; örneğin, sadece 300.000 – 400.000 TL arası evler, veya sadece 2+1 evler…

- Belli bir şehirde en çok arama yapılan mahalleleri veya sokakları renkler ile belirleyebilir misin?

- Evin etrafındaki restoran, okul, hastane, pastane vs… görebilir miyiz?

- Bu sayfayı alıp kendi sayfamıza gömebilir miyiz?

Ben sayfayı beğendim, inşallah kullanıcı sayısı çok hızlı artar.

Bornova merkezde yer kalmaması ile bu bölgeye yoğunlaşan müteahhit çokluğu, yeni yeni inşaatların hızla başlamasına sebep oldu.

Bu projelerden bir tanesi Plaza Nova adı ile bir kaç ay önce gazetelerde ilanlar ile duyuruldu. Projeyi inceledim ve görüşlerim şöyle;

Beğenmediklerim:

- Proje hakkında bilgi almam çok uzun sürdü. Kendi ismimle aramak istemediğim için arattırdığım bayanlara dönüş olmadı, olduysa da 3. veya 4. aramadan sonra oldu.

- Projenin önündeki benzinlik

- Projenin arka tarafındaki yolda yaptıkları kazıların kapatılmamış olması, arabayla geçmek ciddi problem.

- Şantiye gördüğüm en düzenli şantiye değildi.

- Bazı dairelere girdikten sonraki uzun ve karanlık holler.

Beğendiklerim:

- İnşaat gayet kaliteli ve hızlı ilerliyor

- Konumu çok güzel. Çevre yoluna, Forum’a, Yaşar Üniversitesi’ne vs… ulaşımı çok kolay. Her ne kadar çevresindeki sanayii şimdilik dezavantaj olsa da, zaman içerisinde çok daha değerli olacak bir noktada. Hele hele karşısındaki arsaların AVM olacağı dedikodusu doğru ise…

- Bina gayet yakışıklı. Kapalı otopark ve altında alışveriş imkanı olması çok iyi.

- 1+1 daireler gayet kullanışlı ve aydınlık. Diğer tip dairelerdeki karanlık daire girişi ve antre olayı 1+1 dairelerde nispeten yok.

- Görsellere bakılırsa daire içleri gayet modern yapılacak.

- Arsa pasta gibi, proje güzel konumlanmış.

- Projenin adı hem genç hem de BorNOVA’ya yakışır olduğu için çok beğendim.

Plaza Nova’nın fiyatları 2500 TL/m2 civarında ama ödeme planlarına bakılırsa peşin alımlarda indirim söz konusu olabilir. Her ne kadar bu fiyatlar o bölge için yüksek sayılsa da, Bornova’nın daha merkezi bölgelerindeki emsal daire fiyatlarına göre uygun. Bu fiyatlar orta vadede prim yapacaktır.

Diğer önemli bir nokta da, Plaza Nova net m2 üzerinden satıyor, yani 52 m2 net 1+1 daire 2500 TL/m2 iken, çoğumuzun yaptığı gibi brüt m2′den satsa (kat holleri, kapalı otopark alanı, sığınak, ortak alanlar vs…) yaklaşık 80 m2 brüt olması gerekir ki  o da brim m2 satış fiyatını 1600 TL/m2 düşürür.

İyi müşteriler Plaza Nova’yı yapan arkadaşlar.

Not: Yapan şirketi tanımıyorum, anladığım kadarıyla Kuşadası’nda turizmci bir grup. Arsayı satın almışlar, para bol demek…

KONUT KAMPANYALARININ TERCÜMESİ

Sağımız solumuz önümüz arkamız konut kampanyası dolu. Gazeteler artık neredeyse konut kampanyalarının eki gibi oldu.

Dünya ekonomisindeki çalkantılara rağmen başladıkları binlerce konutluk projeleri en hızlı şekilde elden çıkarmaya çalışan inşaatçılarımız uyguladıkları kampanyalar ile müşterilerin ev sahibi olmalarını kolaylaştırmaya çalışıyor. Bunu yaparken de kampanyalarının içeriği ile projedeki satışların nasıl gittiğine dair çok bariz ipuçları da veriyorlar.

Hangi kampanya ne demek istiyor? Beraber bakalım.

VADE FARKSIZ ÖDEME PLANLARI

Şu an en popüler kampanya gibi duruyor. Esasında içeriğine göre kampanyalar arasında en tehlikeli olanı.

Eğer vadelendirmeyi inşaat şirketi kendi bünyesinde yapıyorsa ve vade farksız vadelendirdiği miktar toplam fiyatın %40’ından fazla ise bu uygulama çok riski bir hale geliyor. Nakit akışında yaşanabilecek sıkıntılar inşaatın gidişini tehlikeye atabileceği gibi, müşterinin de yatırımını sıfıra çekebilir.

Vade farksız planın çoğu müşteri için gözden kaçan yanı peşin fiyat ile aynı olmayışı. Her ne kadar vade farksız tabirinin ruhuna aykırı bir durumsa da, müşteriler tarafından bir kazanç olarak algılanıyor, en azından psikolojik olarak.

Mevcut faiz oranları ile 60 ay vade farksız bir ödeme planı vadelendirilmiş kısım tarafından %40’lık bir indirime denk geliyor. Yani %40’ı vade farksız alınacak bir evdeki toplam indirim %16’lara ulaşabiliyor.

DEMEK İSTEDİĞİ: Vade farksız vadelendirilmiş miktarın toplam fiyata oranına göre değişiyor;

-          %50 peşin, %50 bir sene sonra vade farksız: Satışlarım iyi pek indirim yapmama gerek yok ama bu kadar kampanya arasında ben de dikkat çekmek istiyorum.

-          24 ay vade farksız: Paranız varsa ve krediye bulaşmak istemiyorsanız inşaat bitimine kadar bana tıkır tıkır ödeyebilirsiniz. Satışlardan memnunum, pek indirim yapmıyorum ama işinizi kolaylaştırmak istiyorum

-          36 ay – 60 ay vade farksız: Eğer peşinat ve ara ödemeler haricinde kalan kısım %40’ın üzerindeyse, satışlar çok yavaş, maliyetine vermeye razıyım, yeter ki hareket olsun.

-          60 ay ve üzeri vade farksız: Bunun ne demek istediğine girmeyelim…

Kur Sabit kampanyalar

Özellikle lüks projelerde gözüken bir uygulama. Genelde tamamlanmış veya tamamlanmaya yakın projelerde gözleniyor.

DEMEK İSTEDİĞİ: Son kalan dairelerimde indirim yapmak istiyorum ama daha önce daha yüksek fiyata alanları da kırmak istemiyorum. Ayrıca, indirim yapıyorum demek de istemiyorum, projemin kalitesi ve hedef kitlesi ortalamanın çok üzerinde.

Kira garantili kampanyalar

Yatırımcı için kulağa en cazip gelen kampanya modellerinden. Hem konutta hem ticari projelerde uygulanmaya başladı.

İnşaatçı için maliyeti en uygun kampanya modeli. Çoğu zaman fiyatta indirim yapılmadan, yapılması planlanan indirim kira garantisi adı altında ileriye atılmış ve vadelendirilmiş oluyor.

DEMEK İSTEDİĞİ: Yatırımcıları projeme çekmek istiyorum. Fiyatta indirim demek istemiyorum, onun yerine birkaç sene kira getirisi garanti ediyorum. Normalde kendisini 15 senede amorti edecek bir yatırıma 2 sene kira garantisi veriyorum, bu da  %15 civarı bir indirime denk geliyor.

Taksit ertelemeli kampanyalar

Müşteriler için cebe en hoş gelenlerinden. Tabii yine matematik. Konut kredisi taksidini 18 aya kadar erteleyenler var. Özellikle kirada oturup hem kira hem kredi taksidi ödeyemeyecek müşteriler için avantajlı bir uygulama gibi dursa da, ertelemeden sonraki taksitlerin miktarı ertelemesiz model ile karşılaştırılmalı.

DEMEK İSTEDİĞİ: Kredi taksidinin ertelendiği vadenin uzunluğuna göre farklı mesajlar içeriyor.

-          6 aya kadar taksit ertelemeli: Mevcut kredi oranlarında %75’ine kredi kullanılmış bir konut için %6 gibi bir indirime denk geliyor. Satışlarım iyi, son kalan daireleri de bitirmek istiyorum…

-          6 – 12 aya kadar taksit ertelemeli: %12’ye varan bir indirime denk geliyor. Ortam kötü, durumu idare etmemiz lazım; satıyoruz ama ne olur ne olmaz biz yine de stok eritelim…

-          12 ay ve üzeri taksit ertelemeli: Satışlar çok yavaş, maliyete satmaya razıyım.

Diğer kampanyalar

Yaratıcı bir grup olarak daha nice kampanyaları var inşaatçılarımızın; bedelli askerlik, hediye çekilişi, tatil, uçak, 3 çocuğa indirim vs…

DEMEK İSTEDİĞİ: Ne pahasına olursa olsun satmamız lazım; tabii haber olup bedava reklam yapmak da cabası

1. Bu sene en çok yorum alan yazı ‘Hangi 1+1′in planı daha güzel?‘ oldu. Bu yazı sayesinde esasında sayfayı takip eden sessiz ve yardımcı olmak isteyen bir çoğunluk olduğunu gördüm ve sevindim. Arkadaşlar sayesinde www.palmiyeparkteras.com projesindeki 1+1 dairelerimizi daha da güzel yaptık.

2. Sayfanın okuru arttıkça, kıskananları da arttı. Derim kalındır ama yine de hevesimi kaçıranlar oldu.

3. Kıvanç Tatlıtuğ’u etkisini ben de sömürdüm ve bence çok güzel bir başlık oldu.

4. Özellikle ilk evini alacaklar için başlattığımız evlenmeuniversitesi.com biraz yavaş olsa da seyirci toplamaya devam ediyor. Kameranın 10 kilo eklemesi haricinde ben de baya kilo aldım 2011′de.

5. Facebook.com/emlakgurmesi adresimizde 2440 küsur takip edenimiz oldu ama sessiz bir grup olarak kaldılar.

6. Emlakkulisi.com‘dan sorular almaya devam ettim ama özellikle sonlara doğru bazı proje pazarlamacılarının bu sayfayı tuzak sorular sorarak kullanmaya başladıklarından şüpheleniyorum.

7. 100′e yakın yazı yazmışım bu sene. İllaki hata yaptıklarım olmuştur, bunlar için özür dilerim. Yazılarım sayesinde ev sahibi olmalarına yardımcı olduğum arkadaşların güzel sözleri için tekrar kendilerine teşekkür ediyorum.

8. Benden başka bu işi gönüllü olarak yapan bir inşaatçı olmadığı için de kendimle gurur duyuyorum

9. 2012′de daha fazla yorum alabileceğim yazılar paylaşıp, sizleri de işin içine çekmek istiyorum.

Herkese iyi seneler.

Çoğunluk işini böyle yaparken, arada sırada da çok güzel süprizler oluyor ve ‘Hizmette sınır vardır!’cıların dışında insanların olduğunu da görüyorum.

Geçenlerde yanlışlıkla denk geldiğim bir sayfa var Truva İneği. Sayfanın içeriği herkesin ilgisini çekmeyebilir; hayatımıza giren çıkan şeylerin artık çok da rastgele girip çıkmadığından bahsediyor. Sayfanın sahibesi Melike hanım web sayfalarının psikolojik etkilerini analiz eden bir yazı yazmıştı. Ben de şansımı deneyip kendisine bizim www.palmiyepark.com ve www.emlakgurmesi.com sayfalarını yorumlayıp yorumlayamıyacağını sordum, bu hizmetinin karşılığını madden ödeyeceğimi ilettim.

Melike hanım dün bana uzun uzun bir analiz gönderdi; BEDAVA!. Bunu herkes için yaptığını düşünmüyorum, vakti yetmez; sanırım şansım yaver gitti. Ama şöyle birşey oldu; Melike hanım artık benim için bu konularda danışabileceğim 2 kişiden birisi oldu (kendisi bilmese de ). Eğer bir gün bu işten para kazanmaya karar verirse ilk müşterilerinden birisi de ben olacağım.

Hizmette sınır vardır! diye düşünmeyip bana harika bir analiz gönderen Melike hanıma tekrar teşekkür ediyorum.

Not 1: Bu arada, hizmette sınır vardır! diye düşünmeyip bu sayfadan 3 senedir çoğu kişinin işine yarayan yazılar yazmama ve emlakkulisi.com’dan yüzlerce sorular yanıtlamama rağmen arada sırada da olsa densizlik yapıp seviyesiz yorum yapanlara da selamlar olsun diyorum.

Not 2: Adı kendinden meşhur emlak satıcısı vatandaşa da selam olsun. Oku da anla nasıl doğru düzgün iş yapıldığını!

Not 3: Bu sayfada, palmiyepark.com ve tüm pazarlama ayağımızda bize çok çok fazla yardımı olan mantıklı arkadaşlara da çok selam söylüyorum ama başkaları onları görüp benden çalmasınlar diye kıskandığım için isimlerini vermiyorum…