Marrakech – Kordon’dan Fas’a açılan kapı

Sinem sordu hep gayrimenkul ile ilgili mi yazıyorsun diye. Ben de bu hafta bir değişiklik yapıyım dedim.
Geçenlerde bir arkadaşım söyledi, “sana Marrakechten abonman kartı çıkartacaklarmış” diye. Küçüklükten beri bildiğim ama pek tanımadığım Mehmet Özener’in açtığı bu yeni mekana herhalde en fazla gidenlerden birisi oldum.

Pek öyle dünyayı gezme, değişik yerler görme meraklısı biri değilim… olduğum yeri evim yapmayı severim, Amerika’da 10 sene yaşayıp da benim kadar az seyahat eden herhalde olmamıştır ama Chicago’da gittiğim restoranlar ve jazz barlarda kapıdan girdiğimde beni ismimle karşılayan çok mekan sahibi vardır. Marrakech’e aniden bu kadar bağlanmamın sebebi de İzmir’de sonunda kendimi evimde gibi hissedebileceğim bir yer bulmam oldu.

Marrakech Fas’ın en turistik şehirlerinden birisi. Tanrının vatanı dendiği gibi, Kırmızı Şehir de deniyor. Sokakları küçücük olduğu için araba yok. Mehmetin Marrakechi de aynı karakterde. Sizi kapıda evin kızı karşılıyor, çok çok güzel bir abla ama daha ismini öğrenemedim :). 35 kişilik ufacık yemek alanında sıkışmadan ama sanki büyük bir aile gibi yemek yiyebiliyorsunuz. Lounge alanı da yemek sonrası hadi salona geçelim türünden. Bu arada, meraklıları için, çok güzel fal bakan bir garson var ama isim vermicem, çocuk fal bakmaktan iş yapamayacak yakında.
Eğer cuma veya cumartesi akşam yemek sonrası gidiyorsanız en geç 10:30 gibi orada olun. Yemek için sanırım 1-2 hafta beklemek gerekebilir. Cuma akşamları eski İzmirliler yani eski Çeşme 9.5/10/9.5 sakinleri mekanı dolduruyor, yine sıkışmadan. Cumartesi akşamları biraz daha genç ve yeni İzmir’liler var. Hafta içi Çarşamba akşamları hafta ortası nefeslenmek isteyenler için ideal. Perşembe ise cumaya sabırsızlananlar. Yemek kısmı her zaman dolu. Diğer günleri daha görmedim ama yakındır.
Bu mekana Mehmet ve Makomim sihirli değneklerini değdirmeden önce içeriye girenler yerin köhneliğinden korkmuş. 3 aya sıkıştırılmış 12 aylık bir çalışmadan sonra gördüğüm en ferah ufak restoran/lounge ortaya çıkmış. Duvarlardaki aynalar mekanı 10 kat büyük ve canlı yapıyor. Havalandırma müthiş ama yine de eve gidince üzerinize sinmiş sigarayı kokluyorsunuz. Yukarıya doğru çıkan biraz dar merdiven size bir minareye çıkıyormuşsunuz havası veriyor. Tuvaletler her zaman temiz ve aydınlık.
Mekanın inşaatçı gözüyle değerlendirmesini yapmayacağım ama bu kadar kısa sürede bu kadar detaylı ve zahmetli bir proje daha kaliteli ve titizlikle yapılmazdi bence.
Son olarak da, Mehmet’i herkes bilir ama bence o adamdan 5-6 tane falan var. Tüm gece boyunca mekana gelen herkesle muhabbet ediyor, espri yapıyor, ciddi konulara dalıyor ve hiçbir muhabbeti de unutmuyor. En az müşterileri kadar içiyor ama en son o terkediyor. En çok da o eğleniyor, hele misafirleri olarak gördüğü müşterileri Tanju Okan’ın koy meyhaneci şarkısını eller havada söylüyorlarsa. Ne yapın edin, Mehmet’e internetten keşfettiği o ufak kızın şarkısını çaldırtın.

View Larger Map

Pazarlama Harikası – LÜKS DAİRELER !!!!!

Türk Dil Kurumu web sayfasında LÜKS kelimesi şöyle tanımlanıyor
1. Giyimde, eşyada, harcamada aşırı gitme, gösteriş, şatafat:
2. sıfat Gösterişli, şatafatlı:
3. sıfat Gereksinim dışı olan.
4. sıfat Aşırı, fazla.

Her yeni binanın cephesinde koca koca ilan edilmiş LÜKS DAİRELER esasında pek de iyi bir anlama gelmiyor sanki.

Kelime o kadar yersiz ve çok kullanılmış ki, artık LÜKS olmayan konut yok gibi bir şey. İzmirden bir örnek;

GAZİEMİR’İN NEZİH MAHALLERİNDEN BİRİNDE 1 AY SONRA TESLİM EDİLECEK, 130 M2 OLAN DAİRELER 150.000 YTL’DEN, 140 M2 OLAN DAİRELER 160.000 YTL DEN, 1+1 75 M2 1 ADET VAR 85.000 YTL DEN SATIŞA ÇIKARILMIŞTIR. ASANSÖRLÜ, MANZARALI LÜKS DAİRELER.

İç Özellikler
o Ankastre Mutfak
o Çelik Kapı
o Duşakabin
o Ebeveyn Banyolu
o Hilton Banyo
o Isıcam
o Jakuzi
o Kablo TV-Uydu
o Kartonpiyer
o Mermer Zemin
o Panel Kapı
o Saten Boya
o Seramik Zemin

Dış Özellikler
o Asansör
o Bahçeli
o Otopark – Açık
o Otopark – Kapalı
o PVC Doğrama
o Su deposu

Bence şunu demek istiyorlar, 4 duvar arasına koyduğumuz herşey LÜKSe kaçar….

Lüksün anlamı aşırı, gereksinim dışı demek ise o zaman anlarım gözünüzü okuyup sizi evinize sokan kapıyı veya poponuz üşümesin tuvalette oturduğunuz 15dk boyunca diye ısıtılmış oturakları, ama alaturka tuvalete lüks demek biraz fazla yaratıcı oluyor.

Lüks kadar kötü bir kelime daha var, REZİDANS… Daha sonraki yazılarda eskiden kapıcı dediğimiz Cemal Abi apartman görevlisi olunca o binalar nasıl REZİDANS oluyor anlatıcam.

Piyasa Analizi – Narlidere Folkart Civarı


View Larger Map

ÖZET
Narlıdere Otoban kenarı bölgesi için benim değerlendirmem: (10 üzerinden, 10 süper, 0 başkası alsın)
– Arsa yatırımcıları için fırsat YOK, çünkü atı alan Üsküdarı değil Pekin’i geçmiş… 0 puan
– Ev arayanlar için ve pirime açık olanlar var… 8 puan
– İnşaatçılar için, eğer doğru oran veya fiyat ile alabilirler ise para yaparlar. Piyasa lükse ve pahallıya doymak üzere. Konseptli ve aynı zamanda fiyatı uygun siteler çok para yapar, ve kolay satar 8 puan
– Önerdiğim apartman Yapıtsan’dan Can Apartmani.

İzmir’in en çok değişim geçiren bölgesi Çeşme otobanı ile Mithat Paşa bulvarı arasına sıkışmış eski mandalin bahçelerinin olduğu bu bölgedir.

Yunusoğlu İnşaat bu alanın değerini ilk keşfedenlerden ve dolayısı ile kaymağını ilk ve uzunca bir süre yiyen müteahhit olmuştur. Benim bildiğim kadarıyla da ofis kılığına girmiş alüminyum giydirme cepheli ilk konut binaları da buradaki Yunusoğlu sitesindekilerdir.

Bugünlerde bu alanın kralı Folkart. Daha önceki yazılarımda da bahsettiğim gibi Folkart bu bölgede İzmirin bugüne kadar görmediği fiyatlarda daireler yapmakta ve satmakta.

Eski gecekonduların yerlerini korumalı, havuzlu ve otoparklı sitelere bıraktığı bu bölge İzmirin yeni zenginlerinin tercih noktası olmakta. Bence bu bölgenin bu kadar rağbet görmesinin 4 sebebi var
1. Jeotermal ile beraber gelen temiz hava, deniz manzarası ve yeşil alana izin veren imar yapısı
2. Ulaşım kolaylığı ve alışveriş merkezlerine yakınlığı (Kipa, Agora,…)
3. Şehire yakın site kavramının,(Site derken 4 duvar arasında kalmış binalardan bahsetmiyorum; havuzlu, otoparklı, korumalı, yeşil ve sosyal alanlı gerçek siteden bahsediyorum) hayata geçirilebildiği kısıtlı bölgelerden olması.
4. Yüksek gelirli sayılabilecek ailelerin tercih etmesi ile bir prestij noktası haline gelmesi

Yunusoğlu ve Folkart haricinde irili ufaklı bir çok inşaat şirketi değişik kalitelerde ürünler sunmakta bu bölgede.

Genelde 3+1 veya 4+1 dairelerin sunulmasına rağmen 2+1 ile yeni ailelere de bu bölgede uygun fiyatlarda yaşam imkanı sağlanıyor. Daire fiyatları yeni binalarda 2000 ytl/m2 ve üzeri. Yani 150 m2 lik 3+1 bir daireyi 300.000 ytl den ucuza bulmanız çok zor. Bazi sitelerde 200-250 m2 daireler için 700.000 ytl ve üzeri rakamlar konuşuluyor. İkinci ellerde fiyatlar binanın yaşına ve dairenin özelliklerine göre 1.500 ytl/m2 yi zorluyor. Kiralar 1.000 – 1.500 ytl civarında. Yunusoğlu sitesinde 2. el daire fiyatları 3.000 ytl/m2 civarında.

Yakın çevrede 9 Eylül Hastanesi ve TAKEV gibi iyi okulların bulunması ayrıca bir artı ama genç aileler için fiyatlar biraz yüksek kalmakta.

Şu anki inşaat yapım hızı ile bu bölgede 5 sene içerisinde inşaat kalmayacak gibi gözüküyor. Marka inşaatların haricindeki konutlarda yatırımcılar için kar yapma olanağı var.

Eğer bu alanda daire almaya karar verirseniz emlakçıların size Folkartın fiyatlarını örnek göstererek fiyat tespiti yapmalarına izin vermeyin, hepsi havaya girmişler ama yakında uyanırlar. Herkes Folkart olamaz :).

Narlıdere Otoban kenarı bölgesi için benim değerlendirmem: (10 üzerinden, 10 süper, 0 başkası alsın)
– Arsa yatırımcıları için fırsat YOK, çünkü atı alan Üsküdarı değil Pekin i geçmiş… 0 puan
– Ev arayanlar için ve prime açık olanlar var… 8 puan
– İnşaatçılar için, eğer doğru fiyat ile alabilirler ise para yaparlar. Piyasa lükse ve pahallıya doymak üzere. Konseptli ve aynı zamanda fiyatı uygun siteler çok para yapar, ve kolay satar 8 puan
– Önerdiğim apartman Yapıtsan’dan Can Apartmani.

Folkart Dedikoduları

Anketimiz bitti…. Katılanların %60ı Folkart Narlıderenin duyurulan fiyatlarda satılacağını düşünüyor. Hayırlısı olsun.
Folkart İzmirin bugüne kadar görmediği kadar iddialı ve bence başarılı bir pazarlama kampanyası yürütüyor. Şehirde herkes Folkartın ne ve nerede olduğunu biliyor ve konuşuyor. Tabi bu yaygınlık beraberinde birçok dedikoduyu da getiriyor. Hangisi doğru veya yanlış bilmiyorum ama benim kulağıma gelenlerden bazıları
– Dairelerin %35i satıldı.
– Satılan dairelerin %60tan fazlasını İzmir dışından gelenler aldı.
– Satış ofisinde çalışan kızlar çok çok çok güzel.
– Fiyat almak için baya uğraşmanız gerekiyor. Kapalı kapılar ardında patron ile görüşüyorsunuz.
– Fiyat alabilmek için müşteriden sabıka kaydı isteniyor.
– Folkartın etrafındaki lüks konut fiyatları düştü… Yunusoğlu inşaat bile şikayetçi, çünkü Folkart bir anda çıtayı çok yükseğe çıkardı lüks konut sınıfında.
Fiyatları her ne olursa olsun veya ne kadar satarsa satsın, isimlerini duyurma konusunda çok başarılı oldular. Şimdi yapmaları gereken gerçek müşterileri satış ofisine getirebilmek ve İzmirin limitlerinin çok üzerindeki fiyatlarla Folkartta hayatın nasıl bir prestij ve başarılı insan göstergesi olduğunu anlatmak olacak.
Herkese iyi bayramlar.

Ev Satın Alacaklar, Son Dakika Gollerine Dikkattttttt

ÖZET
Eğer ilk defa ev satın alıyorsanız, bilmediğiniz ve reklam edilen satış fiyatına dahil olmayabilen milyon tane harç borç çıkabiliyor, dikkattttttt.

Beşiktaş’ın Porto’dan yediği gol kadar pahallı olmasa da, ev satın alırken evin satış fiyatına dahil olmayan son dakika sürprizleri çıkacaktır. Bir çok müteahhit daha önceki yazımda anlattığım satılan m2 ile yaşanılan m2 arasındaki fark gibi yaratıcı pazarlama oyunlarına bu konuda da başvuruyorlar. M2 olayında belirttiğim gibi bu konuda da yanlış yapılan birşey yok, sadece pazarlama kolaylığı amaçlı ve göz boyamaya yönelik bir yöntem.
Hemen örneğe geçiyorum:
İzmir’de 100m2’lik bir daireyi 100,000 ytl fiyata ve %100 kredi ile almak istediğimizi varsayıyorum. Eğer ilanın altındaki karınca duasını ve sözleşmeyi iyi okumadıysak bize pas edilebilecek alım satım masraflarının bazıları:
– KDV – 1000 ytl (Net 150 m2’den büyük evler için %18, 150 m2’den küçük evler için %1)
– Altyapı Abonman ücretleri,
– Elektrik – 75 ytl (Eger mevcut trafo yeterli değil ise, bu rakam 1500 ytl ye ulasabilir)
– Su – 100 ytl (Tamamen mevcut altyapıya ve çıkan keşife bağlı)
– Dogalgaz – 50 ytl (Olduğunuz bölgeye göre değişiyor)
– Telefon – 15 ytl
– Cins Tashih Harcı – 50 ytl (Emlak vergisi raiç bedelinin % 0.05’i)
– İskan Harcı, – 1000 ytl (Emlak vergisi raiç bedelinin % 1.00’i)
– Tapu Harcı, – 1500 ytl (Hem alıcıdan hem satıcıdan % 1.5 + 100 ytl döner sermaye harcı – Emlak vergisi değerinden düşük olmamak kaydı ile satış fiyatı üzerinden alınır)
– Tapu takip – 150 ytl (Her işin bir raconu ve bu raconu bileni olduğu için…)
– Emlakçı Komisyonu – 3000 ytl (Hem alıcıdan hem satıcıdan %3 – her zaman pazarligi olan bir kalem)
– Kredi işlemlerinde (100,000 ytl lik bir kredi icin)
– Dosya Masrafı – 500 ytl (500 – 1000 ytl)
– Komisyon – 1000 ytl (%1 civarinda)
– Expertiz ucreti – 400 ytl (400 – 500 ytl)
– Kredi ile ilgili sigortalar
– Bireysel hayat sigortasi – 500 ytl prim (% 0.5 civarinda)
– DASK – 109 ytl prim (evin buyuklugu, oldugu sehir/bolge, yapi tipine, ve evin degerine gore belirlenir, www.dask.gov.tr)
– Konut sigortasi – 100 ytl prim ( evin m2, tip, kullanim, ozellikleri, esyasi, yasi, bolgesi,… na gore degisiyor)

Tüm yukarıdaki kalemlerin toplamı 9,549 ytl ye geliyor. Yani 100,000 ytl lik bir ev için %10 a yaklaşan ıvır zıvır ve hepsi gerekli masraflar çıkıyor. Bazi büyük müteahhitler bu masrafların çoğunu fiyata dahil ediyor, örneğin Soyak Evreka projesi,
ama bazıları da fiyatları daha düşük gösterebilmek için ufak harfler ile ilanların altına alım satım masrafları dahil değildir diyiveriyor.

Kıssadan hisse, ev alırken elle tutulur ve gözle görülür aldıklarınız haricinde ödenmesi gereken ufak tefek ama toplamı büyük masrafları gözardı etmeyin, sorun soruşturun, pazarlığınızı ona göre yapın.

Emlakçıca Sözlüğü

Milliyet gazetesinde çıkan bir yazı. Nilay Örnek tarafından yazılmış. Çok hoşuma gitti.

Nilay Örnek

Emlakçılar aslında ne demek isterler?
Hiç ev aramak zorunda kaldınız mı? Peki ya ”ortalama bir maaşla, uygun fiyata” İstanbul’un Cihangir gibi bir semtinde ev baktınız mı? Tüm sıfatların (geniş, ferah, uzak-yakın, güzel) emlakçılar için farklı anlamlara geldiğini fark ettiniz mi? Son 1 ayda yaşadıklarım bana aşağıdakileri yazdırdı. Böyle bir sözlüğe sahip olmadan ev bakmayın, derim ben…

nornek@milliyet.com.tr

A
Aile mahallesi: 1. Bekâr erkek yok. 2. Travesti yok. 3. Mahalle, elinde çekirdek camda oturup dedikodu yapan kadın, misafire ”Sen kimin neyisin?” diyen adam, sokaklarda koşturan çocukla dolu!
Aileye: Ev sahibi, evli ama mümkünse çocuksuz kiracı istiyor.
Abi/abla tam sana göre: Kaçışı yok, saf gördük seni kazıklayacağız.
Aktiviteli site: Bahçede pinpon masası var. Ağaçlara da salıncak kurarsınız!
Avrupai dekorasyonlu: Hiç Avrupa görmedik ama ev sahibi eve renkli menkli bir şeyler yapmış.

B
Bahçe kullanımlı: Ev bahçe katında, istersen bahçeye çıkarsın.
Banka borçlu: Tapuya gitmeden bankaya gidecek, paranın bir kısmını oraya bayılacaksın; tapuda sorun çıkarsa bir dolu uğraşacaksın.
Bekâra olur: Fareler ile hamam böcekleri evde tek kale maç halinde!
Bir boya yap geç otur: Üç ay uğraşsan evi toparlayamazsın.

C-Ç
Çatı dubleksi: Tavan arasına bir merdivenle çıkılıyor.
Çift cepheli: Sevinin, yatak odanızın da camı var!

D
Deniz manzaralı: Yatak odasına gir, bir tabureye çık, karşıdaki apartmanın üzerinden ucundan azıcık bir mavilik görebilirsin!
Doğayla iç içe: Evin bahçesi var, kuş da ötüyor.
Doktora: Ev sahibi 70 yaşında, tansiyonu, kalbi, şekeri var! E bir de üst katta oturuyor.

E
Ev sahibi kafanı şişirmez: Ev sahibi uzakta oturuyor ama arada sırada çat kapı eve girer. Bir yamuk görürse konuşmaz, direkt çıkarır!

F
Ferah: Pencereleri var!

G
Genç bina: Apartman en az 18 yaşında, hayatının baharında.
Gözü kapalı tut: 1. Gözünü açarsan tutmazsın zaten. 2. Ev oturulacak gibi değil ama muhit iyi sen al, iki sene sonra biz başka bir safa iki katına ‘okuturuz.’

H
Hastası var: Emlakçının, ”Ev sahibi evi öyle de seviyor, böyle de memnun” nutuğunu bölen alıcının ”Peki niye satıyorlar?” sorusuna mutlak yanıtı!
Hilton banyo: İnanmazsın, banyoda çerçeveli ayna bile var!

I-İ
İç mimar tarafından yenilendi: Minnacık evi büyük göstermek için tadilat yaptırdık, milyarları ekledik!
İçi temiz: Dışı çok pis!

J
Jakuzili: Fiyata 2 milyar ekledik.

K
Kaba villa: Biz dört duvarı diktik, gerisi size kalmış.
Kapora bırakın: 1. ”Senin gibi safı görmüşken acele kakalayayım bu evi.” 2. ”Yeter yahu, hostesi miyim ben bu herifin, 20 ev baktı, almadı.”
Kelepir: 10 demiyor 9.99 diyoruz ki hızlı satalım!
Kent manzaralı: Sizin salon, karşıdaki apartmanlardan başka bir şey görmüyor. Evi alırsanız tüm gün perdeleri kapatmak zorundasınız çünkü kentin manzarası da sizsiniz.
Kiralar yükseldi: Utanmadan İstanbul’da 850 YTL’ye ev arıyorsun, bir de 2 oda diyorsun.
Kombili: Depozito yüksek!

L
Lokasyon: Biz konum, mevkii, yer gibi kelimeler kullanmıyoruz kazıklamanın ustasıyız.

M
Masrafsız: Eski halinden utandık duvarları boyadık ama parkeler, kapı kolları, prizler değişecek. Ama onları 100 YTL’ye halledersin sen zaten!
Merkeze çok yakın / iki dakika: En az 15-20 dakika!
Müşteri çok: Hemen karar ver!
Möbleli: Eşyalar o kadar kötü ki atmaya bile uğraşmadık, bıraktık.

N
Net yatırımcıya satılık: ”Bak kardeşim, buranın kiracısı-oturanı belli. Onu rahatsız etmeden, sonra ‘Ben oturur muyum?’ ikilemleri yaşamadan alacaksan al evi.”
Nezih bir semtte: Evin o semtle alakası yok ama belediyede öyle göründüğü için en az 30 bin YTL fazlasına satıyoruz!

O
Okazyon rodoşose: Dökülmekte olan giriş katı!

Ö
Öğrenciye: Evde bağlasan durulmaz!

P
Pırıl pırıl: Camları sildirdik.
Prestijli site: Bu sitede pek çok ünlü oturuyor; ev alma komşu al!

R
Rodoşose: Emlakçı ”okazyon rodoşose” gibi komplike bir deyim kullanır da ”şarj” demeyi bile 5 yılda zor başarmış olan sen, ona bön bön bakar ”Efendim, rodaşeşemeşe de ne?” dersen, bittin! Artık o emlakçı için bir ”madensin”! (Bu arada, rodoşose ”zemin kat”ın karşılığı.)

S
Sadece yabancıya: Dolar istiyoruz, euro istiyoruz.
Sempatik: 1. Küçük. 2. Çok küçük. 3. Yoğurt kutularının içine sardunya ektik cam kenarına koyduk.
Sıfırlanmış: Apartman dökülüyor ama evin içi yenilendi.
Süper lüks: Evin musluğu, küveti, klozeti, bastın mı yanan ışığı var.

Ş
Şato gibi: Ev yokuşun tepesinde!

T
Tadilata uygun: Ev değil ahır, yıktır yeniden yaptır!
Temiz: Bir önceki kiracı eve girmeden boyatmıştı.
Teraslı: Apartmanın düz çatısı var; e sen de en üst kattasın, apartmandakilerle de iyi anlaşırsan sık sık çıkar etrafa bakarsın.
Ters dubleks: Kömürlüğü evin içinden bir merdivenle eve ekledik.

U
Ultra lüks: Kapıcı var, garaj var!

Ü
Üst katlar dubleks: Senin ev bodrum katta olabilir ama biz ilana bu maddeyi de ekledik! Belki bir gün para biriktirir dublekse geçersin.

V
Villa gibi: Müstakil ev.

Y
Yarı bodrum: Kısmen nefes almaya uygun! Sokaktan geçenlerin ayakları bileklerine kadar görülüyor.
Yeşillikler içinde: 1. Bahçede bir ağaç var. 2. Evin tüm duvarları yeşil!
Yapılı: Banyo dökülüyordu, boruları değiştirdik.

Z
Zengin dekorasyonlu: En ağdalısından, şaşaalı dekorasyon.

Piyasa Analizi – Urla bölgesi (Otobanın Deniz Tarafı)

ÖZET
Urla için benim değerlendirmem: (10 üzerinden, 10 süper, 0 başkası alsın)
– Arsa yatırımcıları için fırsatlar mevcut. Fiyatlar hala uygun, imar durumlarına dikkat… 8 puan
– Ev arayanlar için uygun ama prime açık olanlar bulunmalı… 8 puan
– İnşaatçılar için, satışların yavaş ve stok bolluğu olması risk. Konseptli ve müşterisi iyi tanımlanmış siteler çok para yapar, müstakil villalar zor satıyor 8 puan
– Önerdiğim site Kuğu sitesi, arsa için Keklik tepe bölgesi

View Larger Map
İzmir’in yeni Alsancak’ı diyor bazıları. Senelerdir bir patlama bekleniyor… NATO çalışanları gelecek dediler, EXPO gelecek dediler, Kenan Evren geliyor dediler… Gelen giden pek olmadı ama, bu arada İzmir’in en zengin aileleri yavaş yavaş yerleşmeye başladı Urla bölgesine. Tabi bunu takiben fiyatlar da bazı alanlarda aldı başını gitti. Özellikle otobanın çıkışında yolun sağında kalan alanın deniz gören kısmı çok fazla prim yaptı. %7 imarlı arsaların fiyatları 100 $/m2 civarında. Bu alanda deniz gören evlerin fiyatları kabasında bırakılmış halinde 2500 ytl/m2 den başlayıp 3000 ytl/m2 yi buluyor. Sefaköy evleri ve Mesa Evleri bu alanın en oturmuş siteleri. Mesa 2. etapda brüt 320 m2 lik evler, teras ve balkonlar hariç 250 m2 civarı, iç mekanlar natamam haliyle 2000 ytl/m2 ve üzerinde.
Urla nın en büyük sitesi ITO Kent, yaklaşık 270 evden oluşan dev bir kooperatif. Üst düzey yöneticilerin, emekli profesyonellerin ve genç ailelerin yaşadığı bu sitede Örümceğe benzeyen evler brüt 340 m2 den 640 m2 ye kadar değişiyor. Sitenin tesisleri ve altyapısı çok zengin ve kaliteli. Sitenin A tarafı daha çok prim yapmasına rağmen, B blokta bir çok satılık villa mevcut. Fiyatlar içleri natamam villalar için 400-500 $/m2 civarında. Fiyatlar bu kalitede bir site için çok uygun ama alınacak evin içine ne kadar harcanacağı çok iyi incelenmeli. Minimum 100,000 ytl ile evlerin içleri tamamlanabilir. Sitede ayrıca bir çok yabancı oturuyor, bu da kiraların yüksek seviyelere yükselmesine yardımcı olmuş. 2000-2500 $/ay seviyeleri görülüyor, bu da evlerin kendilerini 8-10 sene içerisinde tapi ettiğini gösteriyor.
Gişelerden 1km uzaklıkta 20 villadan oluşan Kuğu sitesi bu bölgenin en güzel sitelerinden. Yaklaşık 46 dönüme oturan sitede çok güzel yeşil alanlar ve sosyal tesisler yaratılmış.

Güvenlik ve sade zenginlik siteye girer girmez kendini gösteriyor. Ev fiyatları içleri natama villalar için 2000 ytl/m2 nin altında tutuluyor, bu da evlerin mahallenin en pahallısı olmasını engelliyor ve akıllı bir yatırım olarak da alıcısına kar fırsatı bırakıyor.
[youtube=http://www.youtube.com/watch?v=8ceJqpIC6VE]

Urla için benim değerlendirmem: (10 üzerinden, 10 süper, 0 başkası alsın)
– Arsa yatırımcıları için fırsatlar mevcut. Fiyatlar hala uygun, imar durumlarına dikkat… 8 puan
– Ev arayanlar için uygun ama prime açık olanlar bulunmalı… 8 puan
– İnşaatçılar için, satışların yavaş ve stok bolluğu olması risk. Konseptli ve müşterisi iyi tanımlanmış siteler çok para yapar, müstakil villalar zor satıyor 8 puan
– Önerdiğim site Kuğu sitesi, arsa için Keklik tepe bölgesi

İsim değişikliği

Dün akşam yemekte arkadaşlarımdan birisi blogumla dalga geçiyordu,her ne kadar beğenmesine rağmen 🙂
“Sen bir anlamda emlak gurmesi oldun” dedi ve çok hoşuma gitti bu benzetme. Tabi ki ben de hemen sayfanın başlığını değiştirdim. Bir kelime bu kadar basit ve güzel anlatamaz bu sayfanın amacını ve içeriğini.
Gökhan teşekkür ederim ama telif hakkı falan bekleme, para yok.

Satın Alınan m2 ile yaşanılan m2 ÇOOOK farklı


Geçenlerde okuyucularımdan biri kendisine yatırım amaçlı bir daire aldı İzmir Mavişehir Albayrak konutlarından. Her ne kadar bu projeyi sevsem de, fiyatları özellikle yatırım amaçli olacak düzeyde değil. Yani bu evleri alanın son alıcı olması çok olasılıklı.
Şimdi dışarıdan bakıldığında çok mantıklı gözüken yatırımın niçin esasında o kadar da iyi olmadığını anlatacağım.
Sadece Albayrak Mavişehir konutlarında olmayan ama tüm Müteahhitlerin kullandığı Satılan M2 tanımı var. Bir pazarlama aracı olarak evin M2 si ne kadar yüksek gösterilirse, evin birim M2 fiyatı da o kadar düşükmüş gibi gözüküyor alıcıya.
Örnek 1: Albayrak Mavişehirde alınacak teras katı dubleksi 366.000 ytl ve 177 m2 brüt alan olarak pazarlanıyor. Bu da yaklaşık olarak 2.000 ytl/m2 oluyor. Ama planlara baktığınızda balkonlar hariç evin kullanım alanının yaklaşık olarak 100 m2 olduğunu görüyorsunuz. Tabi bu da fiyatı bir anda 3.600 ytl/m2 oranına çıkarıyor. Balkon ile beraber de 3.000 ytl/m2 oranına iniyor.
Örnek 2: İzmir’in bir anda en çok konuşulan inşaat şirketi olan Folkart’ın Narlıdere evlerinde, Parsel 3-M bloktaki ara kat evleri 265 m2 olarak pazarlanırken, net kullanım alanının teraslar hariç 155 m2 ye düştüğünü görüyoruz.
Şimdi bu müteahhitlerin yaptığı pazarlamanın hiçbir yanlış yanı olmadığını belirtmek isterim. Balkonlar ve teraslar her ne kadar evin geneline bakıldığında en az vakit geçirilen yerleri olmakla beraber, yine de alıcının mülkiyetindeki alanlar oluyorlar. Daha çok incelenmesi gereken Net ve Brüt alanlar arasındaki farklar. Siz Albayraktan balkonlar dahil 120 m2 bir ev aldığınızda bu size 177 m2 brüt olarak satılıyor çünkü binanın genel sirkülasyon alanları, merdivenler, vb. diğer ortak kullanım alanlarında da sizin kullanım hakkınız size satılıyor. Her ne kadar siz binanın koridorunda televizyon seyretmeyecekseniz de, bu alanlar da hukuki olarak sizin kullanım hakkınız oluyor, dolayısıyla da parasını ödüyorsunuz.
Benim piyasa değerlendirmelerimde evin Net kullanım alanını kullanıyorum, yani evin kapısından içeri girince bana kaç m2 alan kalıyor. O yüzden de Albayrak Mavişehir veya Folkart Narlıderenin birim m2 fiyatlarını çok yüksek ve daha çok İstanbulda kaldırılabilecek fiyat noktaları olarak görüyorum. Şu an 1. Kordonda 3.000 ytl/m2 ye süper deniz manzaralı ve bakımlı ev bulunabiliyor.
Villa inşaatlarında bu durum daha da vahim çünkü açık terasların ebatları bazen 80-100 m2 yi bulabiliyor.

Piyasa Analizi – Güzelbahçe bölgesi


View Larger Map

Küçükken pazar günleri tüm aile Parmak Yalatan’a giderdik. Muhteşem şişte piliç ve parmak patates, sonra da senelerden sonra anladığım o kelime KONVOY, yani arabaların halayı. Sanki başka gidecek yer yokmuş gibi herkes yollara dökülür, pazarlarını Güzelbahçede restoranlarda geçirirdi. İzmirin en yakın sayfiyesiydi… Dönüş yolunda arabada arkada uyumanın keyfi de hiçbir şeyde yoktu…

20 sene öncesinin o sayfiye bölgesi, son 3-4 senedir İzmir’in en hızlı gelişen bölgelerinden birisi oldu. Özellikle villada yaşamak isteyen ailelerin en tercih ettiği bölge Güzelbahçe.

Güzelbahçe’nin tercih edilme sebeplerinden en önemlileri:
1. Ulaşım kolaylığı: Otoban ve sahil yolu bağlantısı ile ulaşım problemi yaşamayan ender bölgelerden birisi. Havalanına 15dk, Alsancak’a 20dk, Marinadan arabalı vapur ile Bostanlı’ya 45dk, Çeşme’ye 35dk…
2. Sayfiye havası korunan yapılaşma ve beraberinde gelen güvenlikli siteler
3. Denize yakınlık ve temiz hava
4. İzmir’in en iyi okullarına yakınlığı

Güzelbahçe daha önceleri emeklilerin tercih ettiği bir bölge olmasına rağmen, okulların çoğalması, güvenlikli ve geniş bahçeli sitelerin yapılması ile beraber genç ve çocuklu ailelerin de rağbet ettiği bir bölge oldu.

Şehire yakın ama şehir dışı hayatı yaşamak isteyenler için en uygun bölgelerden birisi. Villa fiyatları bir sonraki durak Urladan daha ekonomik.

Otobanın kara tarafında kalan, yukarıdaki haritada yeşil bölgede, Sitelerde 150 m2 ile 300 m2 arasında tek veya ikiz villalar bulunabilir. Havuzlu, lüks olarak sınıflandırılabilecek ve modern mimaride, ve moda olan Palmiye peyzajlı siteler. Bu alan daha çok kooperatifler tarafından inşaa edilmekte. Yeni villalarda fiyatlar 1500 – 2000 ytl/m2 civarında. 2. el kooperatif evleri 1000 ytl/m2 ve altında. Arsa fiyatları bu alanda manzarasız yerlerde 150-200 ytl/m2, manzaralılarda 300-450 ytl/m2. Kat karşılığı anlaşmalarda arsa sahipleri manzaralı yerlerde %50 yi zorluyor. Manzarasız yerlerde %40-45 civarı.

Otobandan sahile dönüldüğünde Zeytinalanı tarafında kalan bölgede, yukarıdaki haritada sarı bölge, daha eski villalar ve yeni 5 katlı binaların olduğu siteler var. Bu alanda fiyatlar daha ucuz. Turuncu bölgede daha kaliteli sitelerle beraber daha yüksek fiyatlar da görülmekte. Genelde sahil şeridinde kalmış eski evlerin arkalarında, eskide mandalin bahçesi olan tarlalarda şimdi yeni siteler yapılıyor. 3 kata imar verilen arsalarda çok kullanışlı ve ekonomik daireler yapılmakta. Daire fiyatları 1500 ytl/m2 civarında olmakla beraber, villalarda 2000-2500 ytl/m2 düzeyleri görülmekte. 3 kata imarlı arsalarda arsa fiyatları 500 ytl/m2 civarında. Daire başına 75000 ytl arsa payı bu bölgede normal karşılanmalı.

Çevrede yaşayanlar, orta ve orta üstü gelire sahip genç ve çocuklu aileler, emekliler ve gurbetçiler.

Deniz Koleji, Güzelbahçe Anadolu Lisesi, St. Joseph bölgedeki iyi okullardan sadece bazıları. Diğer okulların listesi için .

Balçova Kipa ve Agora alışveriş merkezleri 15dk uzaklıkta olmakla beraber, yerel ekonominin gelişmişliği nedeniyle, her türlü ihtiyaca yönelik dükkanlar bulunmakta. Bu da bölgeye ayrı bir değer katıyor.

Şehrin genişleme rotası üzerinde olması ve otoban bağlantısı bu bölgeyi kısa zamanda daha da prim yapacak bir bölge olmaya aday yapıyor.

Benim değerlendirmem: (10 üzerinden, 10 süper, 0 başkası alsın)
– Arsa yatırımcıları için fırsatlar mevcut. Fiyatlar hala uygun… 8 puan
– Ev arayanlar için çok uygun ve prime açık… 9 puan
– İnşaatçılar için, kat karşılığı anlaşmalarda Arsa sahipleri çok yüksek oranlar istemekle beraber, nakit gücü olan inşaatçılar için fırsatlar mevcut. Satışların yavaş ve stok bolluğu olması da ayrı bir risk. Nakit ve bekleme gücünüz var ise 8 puan