HAFTA boyunca sektörün konuştuğu konulardan biri Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in gündeme getirdiği emsal fiyat-beyan kıyaslamasıydı. Emlakçılar, gerçek fiyat ile tapu müdürlüklerine beyan edilen bedeller arasındaki büyük farkın, vatandaşların ödedikleri yüksek tapu harç bedelinden kaçınmak istemesinden kaynaklandığını belirtiyor.
MALİYE Bakanı Mehmet Şimşek’in gündeme getirdiği internet siteleri ve gazetelerdeki konut satış bedelleri ile tapu müdürlüklerine beyan edilen bedeller arasındaki büyük farkın, vatandaşların mülk satışı sırasında ödedikleri yüksek tapu harç bedelinden kaçınmak için konutun fiyatını düşük göstermelerinden kaynaklandığı belirtiliyor. Maliye Bakanlığı da düşük beyanın önüne geçebilmek için gazetelerden, internet sitelerindeki ilanlardan gayrimenkullerin kiralama ve satış fiyatlarını toplamaya başladı. Vergi Denetim Kurulu’nun başlattığı proje ile pilot bölgeler seçilerek, İstanbul’da Cihangir, Etiler, Ulus gibi lüks semtlerde emlakçıların ya da müteahhitlerin verdikleri ilanlarla satış beyanları çapraz kontrole tabi tutulacak. Eğer fiyatlar arasında yüzde 20’den fazla fark varsa, Maliye işlem başlatacak.
Tavsiye etmiyoruz
Konuyla ilgili görüşlerine başvurduğumuz, İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Odası İkinci Başkanı Nizamettin Aşa, konut satış bedelleri ile tapu müdürlüklerine beyan edilen bedellerin farklı olmasının yaygın ancak yanlış bir uygulama olduğunu söyledi. Aşa, Maliye Bakanlığı’nın daha önce uygulamaya koyduğu tebliğin uygulandığını, şu anda geçerli olan tebliğe göre hareket edilmediğini belirtti. Aşa, “Biz bunu hiçbir zaman emlakçımıza tavsiye etmiyoruz. Gerçek satış bedeli neyse onun bedelinin ibraz edilmesi gerektiğini anlatıyoruz” dedi.
‘Değer artışı’ unutuluyor
Ev sahiplerinin cebinden çıkacak masrafın daha az olması için gerçek bedeli değil rayiç bedeli bildirdiğini anlatan Nizamettin Aşa, “Hem alıcı hem de satıcı yüzde 1.65 oranında tapu harcı ödüyor. Örneğin 300 bin liralık bir konut için 10 bin lira harç ödeniyor. Rayiç bedel bildirerek ilk etapta vatandaşın cebinden daha az para çıkmış gibi gözüküyor. Ancak eğer konut 5 yıl içinde satılırsa gayrimenkul değer artışı vergisi ödeniyor. Rayiç bedel üzerinden satışı bildirenler, 5 yıl içindeki ikinci satışta rakam çok daha yüksek olacağı için daha fazla vergi ödemek zorunda kalıyor” diye konuştu.
Harç yüzde 1’e düşsün
Nizamettin Aşa, Maliye’nin emsal ile beyan kıyaslamasını desteklediklerini vurgulayarak, şu öneride bulundu: “Gerçek beyan sağlanırsa, şu anda elde ettiği verginin iki katını toplayabilir. Bunun için gayrimenkulün bir defaya mahsus değer artışı vergisinden muaf tutulmasını, toplamda yüzde 3.3 olan harcın da yüzde 1’e düşürülmesini öneriyoruz. Örneğin, bir konutun emlak vergisi esas bedeli 50 bin ise, piyasa bedeli 300 binin altında olmuyor. Rayiç bedel üzerinden 1500 lira harç alınıyor, gerçek bedel üzerinden ise yüzde 1 bile alında 3 bin lira harç alabilir. Harçta indirim yapılsa bile geliri iki kat artıyor.”
Gecekondu ile lüks konut aynı kefede
TURYAP Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner, emsal fiyat uygulaması hakkında şu değerlendirmeyi yaptı: “İstanbul’da öyle semtler var ki yapılaşmasında gecekondu ile rezidansı aynı anda görebiliyoruz. Bu semtelere Etiler’i örnek verebiliriz. Etiler’in Armutlu bölgesinde merkeze kıyasla çok daha düşük rayiçler söz konusu. Aynı şekilde Büyükdere Caddesi, Çeliktepe ve 4. Levent’i kesin çizgilerle ayırıyor. Caddelerin bir yanında lüks konutlar yüksel bedelle rayiçlendirilirken, diğer yanında düşük rayiç bedellerle satılan konutlar göze çarpar. Bazıları krediye dahi uygun değildir. Hal böyleyken sadece bir cadde ile birbirinden ayrılan konutlar için ortalama rayici kesinleştirmek zordur. Fiyat aralığı geniştir. Metrekare fiyatının 100 lira ile 1000 lira olduğu da olur. Bu noktada maliyenin de emlakçı kadar konuya hakim olması gerekir. Aksi takdirde teoride yazılanla pratikte yazılan bugüne kadar olduğu gibi birbirini tutmaz.”
Rayiç bedeli Maliye belirlesin
EMLAK Müşaviri Salim Taşçı ise Bakan Şimşek’in dikkati çektiği konunun Türkiye’de yaygın olarak başvurulan bir vergi kaçırma yöntemi olduğunu belirtti. Türkiye’de 4 yıl önce mülklerin satış bedeli üzerinden alınan harç bedellerinin belirlenmesinde vatandaşın beyanının esas alındığını hatırlatan Taşçı, bugün konutların satış öncesi rayiç bedelinin belirlenmesinin belediyelerin yetkisi altında olduğunu dile getirdi. Söz konusu bedellerin yüksek olduğunu savunan Taşçı, “Vatandaşın mülk alım satımlarında gerçek dışı beyanda bulunmalarının önüne geçmek için yüksek harç bedellerinin düşürülmesi gerekir. Öte yandan yapılacak bir düzenleme ile rayiç bedel belirleme işi, belediyeler yerine Maliye Bakanlığı tarafından yapılmalıdır” dedi.
Banka kredisi azalttı
ANKARA Tüm Emlakçılar Esnaf Odası Başkan Yardımcısı Ahmet Rıfat Yetkin de, mülkün değerini düşük gösterme gibi yöntemlerin, son yıllarda konut alımında banka kredisi kullanımının artmasından dolayı azaldığını söyledi. Kredi kullandırma aşamasında banka ekspertizlerinin mülkün gerçek değerine yakın fiyatlar ortaya çıkardığını belirten Yetkin, satış bedelini düşük göstererek vergi kaçırma yönteminin geçmiş yıllarda yaygın olduğunu kaydetti. Uygulamanın daha çok emlakçılar dışında bireysel olarak ev alıp satanları ilgilendirdiğini belirten Yetkin, “Kayıtlı emlakçılar zaten bu konularda vatandaşları uyarıyor. Vatandaşlara kayıtlı emlakçılardan ev alıp satmalarını öneriyoruz” dedi.
Mülkün değeri düşük gösteriliyor
EMLAKÇI Osman Kabala da alıcı ve satıcıların tapu harç bedellerinden dolayı mülkün değerini düşük gösterme eğiliminde olduklarını belirterek, “İskan raporu olan bina ile iskansız bina arasında tapu harç bedeli olarak 2 kat fark var. Özellikle al-sat şeklinde iş yapan kişiler mülkün değerini düşük gösterip, ödemeleri gereken harç bedelinin bir kısmını kendileri alıyorlar. Çoğu bölgede mülkün değeri düşük gösteriliyor” ifadesini kullandı.
Lüks konutların fiyatları yüksek
MALİYE Bakanlığı’nın yeni uygulaması kapsamında pilot bölge seçilen İstanbul’un lüks semtlerindeki konut fiyatları yüksek bedelleri ile dikkati çekiyor. Pilot bölgelerden Etiler’deki konutların fiyatı oda sayılarına göre, 1 milyon 200 bin dolardan 2 milyon 250 bin dolar arasında değişiyor. Aynı semtteki ortalama 10-15 yıllık bir binadaki konut 625 bin liradan alıcı buluyor. Pilot bölge olarak seçilen bir diğer semt olan Cihangir’de de fiyatlar Etiler kadar olmasa da yüksek oranlarda seyrediyor. Söz konusu semtte 2 artı 1 şeklindeki bir dairenin fiyatı 980 bin dolara, 25-30 yıllık binalardaki dairelerin fiyatları da 500 bin dolara kadar çıkabiliyor. Pahalı konutların yer aldığı bir başka pilot semt Ulus’ta da fiyatlar diğer semtlerle pek farklılık göstermiyor. Bu semtte de fiyatlar 550 bin dolar ile 4 milyon 300 bin dolar arasında değişiyor.
İşte büyük fark
Semt Sokak Daire(m2) Tapu (bin TL) İlan (bin TL)
———————————————————
Etiler Tuğcular 100 103 365
Etiler Çamlık Yolu 95 98 540
Etiler Tepecik Yolu 310 426 3.100
Ulus Öztopuz 220 277 2.800
Kaynak: http://www.hurriyetemlak.com/%e2%80%98gercek_disi_beyan%e2%80%99a_yuksek_harc_sebep_oluyor/emlak-yasam-sektorden-haberler/OSTqbYKvb9g=/Ks1koaHZTSk=
