Kategoriler
Genel İlk defa ev alacak olanlar

Dikkat – Bu Sorulara Cevaplarımı Okumadan Ev Almaya Karar Vermeyin!

Bir süredir emlakkulisi.com soru/cevap sisteminde bir problem yaşanıyor. Bu sebeple soruları email ile cevaplıyordum ama son gelen bir kaç soru çok güzel olduğu için buradan yanıtlamaya karar verdim. Buyrunuz;
Soru 1: Mehmet Aslan – Merhaba Serdar Bey, Sorulara verdiğiniz bir kaç cevapta “birim fiyatı 1500m2 ise düşünün” şeklinde önerileriniz oluyor. Bu hesap evin net  brüt hangi m2 sine gore yapilmalı. Net m2’den kasıt nedir? Brütten kasıt nedir? Kimi Emlakcılar, balkon+evin ici nettir diyor, digeri balkon haric evin ici diyor.Baska biri geliyor balkon+evin icindeki kolonlar cıkartılıp net hesaplanmalı diyor. Brüt hesabı daha az karmasık. Kimisi balkon+evin ici brüt diyor, baska biri balkon+evin ici+ asansor merdiven boslugunun size dusen kısmı brut tur diyor. Yani bir ev büyüklügü icin verilebilecek bu kadar farklı cevap var. Metrekare birim fiyatı hangisine gore hesaplanıyor??
Cevap 1: Mehmet bey acayip haklısınız. Tebernüş bey de bu konuda çok yazıyor. Ne yazık ki bu konu tamamen biz müteahhitlerin bir pazarlama oyuncağı haline geldi. Belli bir standart yok. Bizim projelerimizdeki uygulama evin kapısından içeri girdiğiniz andan itibaren süpürülebilir alanlar net alana giriyor, yani balkonlar dahil. İnşaattaki ortak alanlar, sığınak, makine daireleri, koridorlar dahil alanları da brüt m2 ye ekliyoruz. Benim bahsettiğim 1500 TL/m2 brüt alan üzerindendir. Zaten genelde projelerde de brüt m2 alan üzerinden satış yapılır. Siz yine de karşılaştırma yaparken her iki hesabı da kullanın derim. Bu konuda yazdığım bu bağlantıdaki yazıyı da lütfen okuyun. Teşekkürler.


Soru 2: Enver Öğüt – Merhaba,Emlak gurmesinde Ali Ağaoğlu ile ilgili bazı fikirler belirtmişsiniz. Birde büyük inşaat şirketleri niye İzmire gelmiyorlar diye bir fikir alışverişi başlamıştı. Sizde şu mevkiide m2 si 2000 tl ye ev yapsam alırmısınız diye genel bir soru sormuştunuz. İlk önce o soruya verilen cevabınızda Ağaoğlu bahçeşehirde 10 günde 1400 daire sattı ama biz şu bölgede yapsak alırmısınız diye bir soru yöneltmişsiniz. İlk önce o bahsedilen bölge bahçeşehir değil bahçelievler.  Bahçelievler şehirin tam ortasında bahçeşehir le aralarında çok mesafe var. Ağaoğlu bahçelievler projesi belki İzmirin tam ortasına yapılacak olan bir proje ile kıyaslanabilir, İzmirin şehrin çeperinde olan bir bölgesine yapılacak bir proje ile değil. 2. si sorunuza ben  şahsen şu cevabı verirdim evet İzmirin o bölgeye yapılacak projeye m2 de 2000 tl verirdim ancak bir şartla, o projede kapıdaki güvenlik işini bilen nazik devamlı gülen birileri olacak mı? Sitede gezen güvenlik görüntü olsun diye mi gezecek yoksa gerçekten site içinde güvenliği yada site sakinlerinin rahatını yada sitede oynayan çocukların güvenliğini gözleyerek acil bir durumda proaktif hareket edecek şekilde mi gezecek? Sitenin havuzunun arıtması ve hijyeni son derece sıhhi ve güvenli olacak mı? Site yönetimi buna yüzde 100 ölçüsünde özen gösterecek mi? Sitenin sosyal tesilerinde ki cafe lokanta nasıl olacak, temizlik, servis elamanının gülüryüzü, sunulan yiyecek ve içeceklerin düzgün biçimde yapılması ve satılması kısaca ben o cafeye gittiğimde komşumla kahvemi söylediğimde kahve nasıl gelecek? Spor tesisi, sauna sı nasıl olacak? Havuz için söylediklerim sosyal tesis, spor ve sauna, hamam gibi alanlar içinde geçerli aynen. Yeşil alanlar nasıl olacak? Çimler çicekler 1*2 ay sonra kurumaya ve çirkin ve görüntü vermeye mi başlayacak? Yoksa baktıkça insanın içini açan bir şekilde mi bakımları yapılacak? Site yönetimi kendine fazla yük getirmeyecek ama site sakinlerinin hayat kalitesini çok arttıracak mesela: siteden İzmirin belli bölgelerine belli saatlerde gidiş dönüş olmak üzere servis organize edecek mi kar amacı gütmeden? Evlerde yaşam başladıktan sonra evimde bir sorun çıkarsa karşımda bir muhattap bulacak mıyım kendi yaptığı evin arkasında duran? Yoksa yaptık sattık gitti bitti, git kendine tamirci mi bul diyecek bana inşaatı yapan firma? Siz bana yukarıda saydığım şeyleri karşılayacak bir site sunun seçtiğiniz bölgede ben 2000 tl değil 2200 tl bile vermeye razıyım. İzmirin eksiği bu  bence yapıp satmak ile konut projesi geliştirmek, ve hayata geçirmek arasındaki farkı anlayan belki iş yapan mütahitlerin sadece yüzde 5 i. İstanbul da da iyi satış grafiği yakalayan ve hakkında iyi konuşulan projeler ve firmalar saydığım şeyleri hayata geçirip müşteriye saygısı olan firmalar. Bence siz yorumunuzda biraz değişik yaklaşmışsınız olaya, olay bence iyi proje geliştirip iyi uygulayıp satıp teslim ettikten sonra da arkasında durmayla ilgili. Ağaoğlunun farkı burada çünkü hiç kimse sırf reklam var diye geçmişte rüştünü ispatlamamış yaptığı projelerin arkasında duramamış verdiği sözleri yerine getirememiş firmadan konut almaz. Bu manavdan meyve sebze almak yada mağazadan kot pantolon almak gibi bir şey değil ki. Size tavsiyem gelin Ağaoğlunun son projesini yerinde inceleyin detayları aldıktan sonra kendinize şu soruyu sorun ve cevabını verin: Ben Serdar olarak bu projeden ev alırmıyım? Yani müşteri bir şeye bu kadar ilgi gösteriyorsa bunun sebebi reklamasyon olamamaz hemde minimum 100,00 usd lar civarındaki bir alışverişte. Sevgiler, saygılar. Emlak gurmesindeki konular ve fikir alışverişleri çok güzel. Bu konuda sizi tebrik ederim.
Cevap 2: Enver bey, eğer Ağaoğlu’nda çalışmıyorsanız ve çok memnun olmadığınız bir işiniz varsa sizi kendi projelerimize satış müdürü olarak davet etmek isterim 🙂 Şimdi, benim için bahçelievler de bahçeşehir de aynı şey, İstanbul değil 🙂 Eski bir İzmir’li olarak nasıl Alsancak dışı bana başka yerler gibi geliyorsa, Nişantaşı / Ulus haricindeki yerler de bana İstanbul’dan çok uzak geliyor. Bu arada Ağaoğlu’nun Ayazma denen belli ki çok ayazlı bir yerde bağıra çağıra başladığı yeni projesi de 2000 TL/m2 civarında satışa çıktı ve gördüğüm kadarıyla Ayazma denen bölge benim İstanbul dediğim yere yine çok çok uzakta. Ben o projeden ev almazdım; çünkülerimi başka bir yazıda yazarım. Ama siz aldıysanız hayırlısı olsun. 10.000 peşin daire sizin! Sitenin bakımı, güvenliği ve sosyal tesisi ile ilgili söyledikleriniz çok doğru; sürdürülebilir maliyetlerde olduğu sürece. İzmir’de yaşayan çoğunluk 2000 TL/m2 yi isterse şehrin göbeğinde olsun veremez. 150-200 TL gibi bir aidat da İzmir’de savaş sebebidir. 2000 – 3000 konutluk bir proje çok zor bir projedir; sadece inşaatı değil, sizin anlattığınız gibi işletmesi bile başka bir olaydır. İzmir’de böyle bir talep yok. Biz İzmir’lilerin özendiği şey o reklamlarda vaad edilen kaliteli, renkli ve heyecanlı konutlardır; ama paramız almaya yetmez. İlginize teşekkürler.
Not: Enver bey daha önce benzer bir soru sormuştu, o soruya verdiğim cevap burada.

Soru 3: Güneş Uçkun – Mate Park evlerini daha önce gezip ,beğenmiştim.Ancak inşaat kalitesini ve evlerin planını beğenmeme rağmen evlerin site gibi olmaması ve sosyal tesisinin olmaması nedeniyle fiyatı yüksek  gelmişti.Sizin o evlerin fiyatı ve muhiti için düşüncelerinizi merak ediyorum.Teşekkür ederim.
Cevap 3: Manzara, mimari tasarım ve otopark Mate evlerinin fiyatlarını bence benzerlerine göre çok makul yapıyor. O bölgede kimse o kalitede bir proje yapmaya cesaret etmez, biraz hesap biliyorsa yapmaz da.


Soru 4: Halil Baturoğlu – Merhabalar Serdar Bey,yaklaşık 10 yıldır Konak-Güneşli mahallesinde yeni açılan Egepol Hastanesi civarında kiracı olarak oturan bir öğretmenim.Alıştığım için başka bir yerde de oturmayı düşünmüyorum.Bu civarda yeni yapılan inşaatlarda işçiliğe ve konuma göre m2si 1200 ile 1800 tl arasında fiyat veriyorlar.50.000 tl nakitim var gerisiyle kredi kullanmayı düşünüyorum.Ayrıca Savranoğlu inş.ın bu civarda bir rezidans ve AVM projesi olduğundan bahsediliyor,bu doğru mudur?.Buradan yola çıkarak ev almaktan vazgeçip (kiraya devam),Yağhaneler semtinde geleceğe yönelik müstakil bir ev mi bakmalıyım?Şimdiden teşekkürler.
Cevap 4: Halil bey, eğer muhitinizden memnunsanız bence artık kiradan çıkın ve kendi evinizi alın. Fiyatlar daha fazla gerilemez. Faizler anormal düştü, daha ne kadar düşer bilmiyorum. O rezidanslar, avmler bitene kadar sizin alım gücünüz azalacaktır. Müstakil ev farklı bir yaşam stilidir, daha pahalı ve meşakkatlidir. Hayırlısı olsun.

“Dikkat – Bu Sorulara Cevaplarımı Okumadan Ev Almaya Karar Vermeyin!” için 6 yanıt

Istanbulda ki mutahitler Izmir'e gelse dahi, her zaman prensip olarak, guvenilir ve "local" olan mutahitten satin almayi tercih ederim. Kisiye yonelik emlagin niteliginin gerektirdigi, bircok pratik nedenlerden dolayi dogru yontemin bu olduguna inaniyorum.
Zaten Izmir ile Istanbul'u karsilastirmanin da pek gerekli oldugunu da sanmiyorum. Iki farkli ekonomi, nufus, mantalite.

Kesinlikle haklısın. 30m lik bir havuzun aylık bakım masrafı elektrik giderleri dahil 5000 TL. 100 dairelik bir sitede daire başına 50 TL sırf havuz gideri demek bu. Çok ciddi masraf. Bir de ufak çocuklar için tehlikeli bir durum var. Kışlık sitelerde havuz olayına sıcak bakmıyorum.

Sevgili Serdar,

Tabii ki de soylediklerinde haklisin. Ben ABD'de yasiyorum ve de bu konular Amerika da, deneyimli management sirketleri tarafindan surduruluyor. Turkiye de durum nasildir bilemem. Disaridan gozlemledigim kadari ile, bu kampanyalarda,cogu alicida yaratilan beklentilerin gercekci olmadigi izlenimi var bende.
Ornegin, evet, havuz estetik olarak guzel ama, uzun donemde, bir havuzun aidatlara getirecegi yukun acaba insanlar bilincinde mi?
Iyi bir proje, iyi bir mutahit, bu aidatlarin dagilimini, gercekci bir sekilde yapar. Ayrica, iyi bir proje, ayni zamanda iyi yonetilen bir satis sureci gerektirir. Iyi bir satis surecide, "satis" ile "beklentiler" arasinda iyi denge kurabilen bir surectir.
Alicilarin anlamasi gereken: "there is no free lunch" yani herseyin bir bedeli var. Bir site de ya da bina da ne kadar cok havuz gibi "oyuncak" var, o kadar basa bela.
Cogu alicinin bunlari anladigini pek sanmiyorum. Yaniliyor da olabilirim, ama uzaktan gozlemledigim bu.

Ömer yazdıklarının çoğuna katılıyorum. Ama Enver'in de söylediği doğru şeyler var. Bence İstanbul'daki bu mega projelerin başarısını tamamen müteahhitlerin teslimat sonrası siteyi yönetebilme organizasyonları belirleyecek. İnşaatı yaparken vaatler bedava, ama ev sahipleri gerçekler ile başbaşa kalınca 3000 konutun olduğu yerde yaşayan 15.000 kişi arasında savaş çıkar. Eğer bu sitelerin yönetimi profesyoneller tarafından makul fiyatlar ile yapılamazsa çok büyük sorunlar ortaya çıkacaktır.
Site yönetimi yanında bir de 2. el satış ve kiralama yönetimi problemi var. O da başka bir konu.
İyi müteahhit hakkında bir konu başlığı yapma zamanımın geldiğini hatırlattığın için ayrıca teşekkürler.

Enver Bey'i maalesef sorulari ele veriyor. Metre karesi 2000'i bir kenara birakin, ev alma ile ilgili en ufak bir deneyimi olmadigi sorularindan belli. Neden? Cunku iyi mutahiti kotu mutahitten ayiran guler yuzlu bekci ve garson gibi saftirik beklentiler degildir. O tarz seyler,uzun donemde, eger site ortaminda yasiyorsaniz ev sahiplerinden olusan site yonetimi, apartmanda yasiyorsaniz ev sahiplerinden olusan apartman yonetiminin kontrolunde olur. Ve de eger ev sahibi olma ile ilgili en ufak bir deneyiminiz varsa bu konularin sizi cileden cikarticagini bilirsiniz.
Evet,iyi bir mutahit projenin arkasinda durmali,ama guler yuzlu garsonlarla degil. Iyi bir mutahit kaliteli, kisa yollara basvurmadan, malzeme calmadan bitirilmis, bir insaati/bir evi teslim edebilen, arkanizdan gizli gizli indirim yapip, yatiriminizin icine etmeyen, ve de teslim sonrasinda cikan problemlere (cunku eger ev sahibi olma ile ilgili olma deneyiminiz varsa-teknik anlamda, problemsiz bir ev olmayacagini da bilirsiniz)cozum sunabilen mutahittir.
Problemsiz bir ev diye bir sey yoktur, problem cikmasi, o insaatin kotu nitelikli oldugunu da gostermez-tabii ki de goreceli anlamda) ama onemli olan, sorulmasi gereken soru, mutahit firma, bu problemlerin cozumunde yardimci olucak herhangi bir sistem gelistirmis mi? Cozum sunuyor mu? Iste iyi mutahiti kotusunden ayiran nelerdir diye soruldugunda dusunulmesi gereken olgular, ve sorulmasi gereken sorular bu konular etrefinda olmalidir.
Bunlari bilmek icin mutahit olmaya da gerek yoktur.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir