Türkiye, dünyada 150 milyar doların üzerinde olan sukuk / kira sertifikası piyasasına giriş yapıyor. Gayrimenkul Hukukçusu Av. Emre ALCAN, geçtiğimiz günlerde ihracına izin verilen kira sertifikaları hakkındaki tebliğin dikkat çeken kısımlarını değerlendirdi.
– Sukuk / Kira Sertifikası Sistemi Nasıl Çalışıyor?
Devret – kirala – devral sistemi; Kira sertifikası, özel sektör şirketlerinin (kaynak kuruluş), bir “Varlık Kiralama Şirketi” (VKŞ) aracılığı ve devret-kirala-devral yöntemiyle, mülkiyetlerindeki veya kiralamak suretiyle devralacakları varlıkları kullanarak finansman sağlamalarına imkan veren bir enstrümandır. Varlık Kiralama Şirketi (VKŞ), özel sektör şirketinden (kaynak kuruluş) devraldığı varlıkları tekrar kaynak kuruluşa kiralamak suretiyle kira geliri elde etmek ve bu kira gelirlerine dayalı olarak kira sertifikası ihraç etmek ve kira süresi sonunda da ilgili varlığı tekrar kaynak kuruluşa satmak amacıyla Anonim Şirket olarak kurulur.
– Varlık Kiralama Şirketi Kuruluşu ve Faaliyetleri
Bankaların VKŞ kurmalarına izin verilebilmesi için BDDK’nın uygun görüşü aranır. Aracı kurumların VKŞ kurmalarına izin verilebilmesi için Kurul’un uygun görüşü aranır. Kira sertifikası ihraç etmek, varlıklardan elde edilen gelirleri payları oranında kira sertifikası sahiplerine ödemek, VKŞ her ne ad altında olursa olsun kredi kullanamaz, borçlanamaz, sahip olduğu varlıkları yukarıda ifade edilen faaliyetlerin olağan ifası dışında kullanamaz. Sahip olduğu varlıklar üzerinde hiç bir ayni hak tesis edemez, teminat ve kefalet veremez. Varlığı, kira sözleşmesinden Kaynaklanan tüm yükümlülüklerini yerine getiren kaynak kuruluş dışında başka bir kişiye satamaz veya devredemez.
– Taahütlerin Yerine Getirilmemesi
Kira sertifikası sahiplerine verilen taahhütlerin yerine getirilmemesi durumunda, VKŞ yönetim kurulu tarafından, kira sertifikasına konu varlık satılarak satış bedeli kira sertifikası sahiplerine payları oranında dağıtılır.
– Varlıkların Piyasa Değerinin Belirlenmesi
Kira sertifikalarının halka arz yoluyla ihracı durumunda, varlıkların
piyasa değerinin, varlıkların VKŞ tarafından devralınması ve kaynak kuruluşa geri satılması aşamalarında, Kurulun Seri:VIII, No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ”de yer alan usul ve esaslar çerçevesinde tespit edilmesi zorunludur.
– 170 Milyar Dolarlık Pazar
2012 yılı itibariyle global piyasalara ihraç edilmiş kira sertifikalarının toplam hacmi 170 milyar dolar. Bu rakam dünyada 10 yıl içinde oluşan bir rakam. Türkiye de ihrac edeceği kira sertifikaları ile özellikle Körfez Bölgesi’ndeki büyük fonları çekmeyi hedefliyor.
– Dünya Sukuk Piyasasından Kimler Pay Alıyor?
Daha çok Körfez ülkelerinin ilgi gösterdiği kira sertifikası piyasasına İngiltere, Fransa, Hindistan ve Rusya da ihraç için yasal düzenleme yapıyor. Malezya, Birleşik Arap Emirlikleri, Suudi Arabistan, Endonezya, Katar gibi ülkeler her yıl milyarlarca dolarlık sukuk ihraç eden başlıca ülkeler. Bunların yanı sıra, ABD, Japonya, Çin, Almanya’nın Saxony-Anhalt Eyaleti, General Electric, HSBC Bank da kira sertifikası ihraç ederek pastadan pay kapma yarışı içerisinde.
– Gayrimenkul Sektörü Kurumsallaşmalı
Türkiye’nin artık gayrimenkul hukuku, ticari gayrimenkuller, GYO kurma ve başarılı bir şekilde yönetilmesi konularında uzmanlaşması gerek. Alış maliyetleri, kira getirileri, amortisman süreleri ve hukuki boyutu hususlarında iyi yönetilen kurumsal kadrolarla doğru hareket edilmeli. Tahvil ile aynı işleyiş yapısına sahip olan Kira Sertifikasının, korumalı bir yapı içermesi nedeniyle yatırımcılar açısından güvenli bir alternatif olarak ön plana çıkması beklenmektedir.