Piyasa Analizi – Güzelbahçe bölgesi

02 Eylül 2007


View Larger Map

Küçükken pazar günleri tüm aile Parmak Yalatan’a giderdik. Muhteşem şişte piliç ve parmak patates, sonra da senelerden sonra anladığım o kelime KONVOY, yani arabaların halayı. Sanki başka gidecek yer yokmuş gibi herkes yollara dökülür, pazarlarını Güzelbahçede restoranlarda geçirirdi. İzmirin en yakın sayfiyesiydi… Dönüş yolunda arabada arkada uyumanın keyfi de hiçbir şeyde yoktu…

20 sene öncesinin o sayfiye bölgesi, son 3-4 senedir İzmir’in en hızlı gelişen bölgelerinden birisi oldu. Özellikle villada yaşamak isteyen ailelerin en tercih ettiği bölge Güzelbahçe.

Güzelbahçe’nin tercih edilme sebeplerinden en önemlileri:
1. Ulaşım kolaylığı: Otoban ve sahil yolu bağlantısı ile ulaşım problemi yaşamayan ender bölgelerden birisi. Havalanına 15dk, Alsancak’a 20dk, Marinadan arabalı vapur ile Bostanlı’ya 45dk, Çeşme’ye 35dk…
2. Sayfiye havası korunan yapılaşma ve beraberinde gelen güvenlikli siteler
3. Denize yakınlık ve temiz hava
4. İzmir’in en iyi okullarına yakınlığı

Güzelbahçe daha önceleri emeklilerin tercih ettiği bir bölge olmasına rağmen, okulların çoğalması, güvenlikli ve geniş bahçeli sitelerin yapılması ile beraber genç ve çocuklu ailelerin de rağbet ettiği bir bölge oldu.

Şehire yakın ama şehir dışı hayatı yaşamak isteyenler için en uygun bölgelerden birisi. Villa fiyatları bir sonraki durak Urladan daha ekonomik.

Otobanın kara tarafında kalan, yukarıdaki haritada yeşil bölgede, Sitelerde 150 m2 ile 300 m2 arasında tek veya ikiz villalar bulunabilir. Havuzlu, lüks olarak sınıflandırılabilecek ve modern mimaride, ve moda olan Palmiye peyzajlı siteler. Bu alan daha çok kooperatifler tarafından inşaa edilmekte. Yeni villalarda fiyatlar 1500 – 2000 ytl/m2 civarında. 2. el kooperatif evleri 1000 ytl/m2 ve altında. Arsa fiyatları bu alanda manzarasız yerlerde 150-200 ytl/m2, manzaralılarda 300-450 ytl/m2. Kat karşılığı anlaşmalarda arsa sahipleri manzaralı yerlerde %50 yi zorluyor. Manzarasız yerlerde %40-45 civarı.

Otobandan sahile dönüldüğünde Zeytinalanı tarafında kalan bölgede, yukarıdaki haritada sarı bölge, daha eski villalar ve yeni 5 katlı binaların olduğu siteler var. Bu alanda fiyatlar daha ucuz. Turuncu bölgede daha kaliteli sitelerle beraber daha yüksek fiyatlar da görülmekte. Genelde sahil şeridinde kalmış eski evlerin arkalarında, eskide mandalin bahçesi olan tarlalarda şimdi yeni siteler yapılıyor. 3 kata imar verilen arsalarda çok kullanışlı ve ekonomik daireler yapılmakta. Daire fiyatları 1500 ytl/m2 civarında olmakla beraber, villalarda 2000-2500 ytl/m2 düzeyleri görülmekte. 3 kata imarlı arsalarda arsa fiyatları 500 ytl/m2 civarında. Daire başına 75000 ytl arsa payı bu bölgede normal karşılanmalı.

Çevrede yaşayanlar, orta ve orta üstü gelire sahip genç ve çocuklu aileler, emekliler ve gurbetçiler.

Deniz Koleji, Güzelbahçe Anadolu Lisesi, St. Joseph bölgedeki iyi okullardan sadece bazıları. Diğer okulların listesi için .

Balçova Kipa ve Agora alışveriş merkezleri 15dk uzaklıkta olmakla beraber, yerel ekonominin gelişmişliği nedeniyle, her türlü ihtiyaca yönelik dükkanlar bulunmakta. Bu da bölgeye ayrı bir değer katıyor.

Şehrin genişleme rotası üzerinde olması ve otoban bağlantısı bu bölgeyi kısa zamanda daha da prim yapacak bir bölge olmaya aday yapıyor.

Benim değerlendirmem: (10 üzerinden, 10 süper, 0 başkası alsın)
– Arsa yatırımcıları için fırsatlar mevcut. Fiyatlar hala uygun… 8 puan
– Ev arayanlar için çok uygun ve prime açık… 9 puan
– İnşaatçılar için, kat karşılığı anlaşmalarda Arsa sahipleri çok yüksek oranlar istemekle beraber, nakit gücü olan inşaatçılar için fırsatlar mevcut. Satışların yavaş ve stok bolluğu olması da ayrı bir risk. Nakit ve bekleme gücünüz var ise 8 puan


Bu bilgiyi arkadaşlarınızla paylaşabilirsiniz:

En çok yorum alan yazılar

  • egesahili

    Arsa Yatırımında Doğru Adımlar Kılavuzu
    Arsa yatırımları genelde en az 5-10 yıl, tercihen daha uzun vadeli düşünülerek yapılmalıdır. Arsa yatırımından beklentilerinizi düşünmeli ve bu beklentilerle eşleşecek arazi aramalısınız.
    Ama arsa yatırımı sadece satın almak ve beklemekten oluşan bir yatırım türü değildir. Temelde bu yatırım süreci üç temel evreden oluşmaktadır.
    Doğru yerin tespiti ve arsanın satın alınması
    Arsanın doğru zamana kadar bekletilmesi
    Arsanın doğru zamanda satılması.
    Bu üç evrede yatırımcının dikkatli olması gerekir. Aslında işin özünde “arsam var derdim var” dememek için bu tür bir yatırımı yapmadan önce bir gayrimenkul profesyoneli ile çalışmanızı öneririz.

    Arsa yatırım sürecinin 1. süreç ve en zor kısım aslında doğru yer ve doğru arsa seçimidir. Değerli araziler pahalı ve sınırlıdır. Önemli olan ve esas gelir sağlayan, arazi geliştirme yöntemleri kullanılarak plansız arazilerden planlanmış ve altyapısı sağlanmış arsalar elde etmektir. Sonra da bu arsalara doğru yatırımları yapmak, yapacak olana satmak ya da hasılat paylaşımı üzerinden anlaşma yapmak, ciddi kâr getiren bir yaklaşımdır. Bu da “gayrimenkul geliştirme” adını verdiğimiz bilimdir.

    Ancak maalesef 2. süreç boyunca yani arsayı elinizde tuttukça imar bilgilerinin sık sık güncellenmesi ve bir değişiklik olup olmadığının kontrol edilmesi gerekir. Bu değişiklikler için yerel yönetimlerin imar planları askı süreçlerini takip etmelisiniz. Gayrimenkul, yani yeni medeni kanundaki adına göre adı “taşınmaz” ama şuyulandırıp “taşıyıverirler” ne olduğunu bile anlayamazsınız.

    3. süreçte ise, artık yeteri kadar beklemiş olduğunuzu düşündüğünüzde arsayı satmalı veya alternatif şekilde değerlendirmelisiniz. Bunun için de pazarı yakından takip etmeli, çevre gelişiminin ve fiyatların uygun olduğu bir noktada satışı gerçekleştirmelisiniz.

    Arsa alırken dikkat edilmesi gereken araştırma noktalarını maddeler halinde özetleyelim;
    Arsa almadan önce yerini mutlaka görmeli, görmekle de yetinmeyip üzerine ayak basmalısınız. Arsayı beğendiyseniz arsanın tapusunu edinin, imar durumu ve mülkün yeri gibi konularda satıcının sözlü beyanı yerine kendi araştırmalarınıza güvenin.
    Mülkün tapusunda “arsa” mı yoksa başka bir ifade mi yazıyor dikkat edin. Gayrimenkuller imar parseli haline gelirken Düzenleme Ortaklık Payı-DOP denen imar terklerini yapmak durumundadırlar. Bu nedenle arazilerden imar kanuna göre %40’a kadar terk alınabilmektedir. Elinizde tapu, henüz terki yapılmamış bir mülke aitse aldığınız metrekarenin imar uygulamasına göre bir miktarını kaybedebileceğinizi bilmelisiniz.
    Arsayı-araziyi almadan ilgili resmi dairelerde araştırmaları düzgün şekilde yapmalısınız. En önemli ve en çok yanılabileceğiniz noktalardan biri gösterilen arsa ile satılan tapunun aynı gayrimenkule ait olup olmadığının anlaşılmasıdır. Tapu senedini, kadastral açıdan da kontrol ederek ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsaya tekabül edip etmediğini anlamanızdır. Bu kontrolleri konunun uzmanı olmayan birinin yapması oldukça zordur. Profesyonel ve bağımsız hizmet için bu noktada konusunda uzman birine başvurabileceğiniz gibi, Kadastro Müdürlüğü yardımı ile parseli arazi üzerinde aplike ederek size satılmak istenen yer ile aynı olup olmadığı kontrol edebilirsiniz.
    Arsanın ilçe hudutlarında bulunduğu belediyesinde imar ile ilgili araştırmalar yapılmalıdır. Arsanın imar planının olup olmadığı, var ise onaylı imar planının yapılaşma koşulları öğrenilmelidir. Kontrol edilen imar planından arazinin kullanım türü (örneğin konut, ticari, sanayi vb.), yapılaşma koşulları (toplam inşaat alanı, izin verilen kat adedi) pazarlama sırasında bildirilenle aynı olup olmadığı değerlendirilmelidir. Eğer imarsız bir parselse imar ile ilgili belediyenin bir hazırlığı olup olmadığını sormalısınız. Aslında en ideali belediyesinden alınmış “Resmi İmar Durumu Belgesini” temin edebilmenizdir.
    Arsa yatırımı yapanlar için, yatırımın yani alınacak arsanın konumu, eğimi, büyüklüğü, inşaat yapılabilme imkânları bakılmalıdır. Bazı eğimli araziler ilave inşaat hakları imkanı sağlayabilir, imar durumları iyi değerlendirilmelidir. İmar plan notları doğru şekilde okunarak yorumlanmalıdır.
    Bunların dışında arsanın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü’ne giderek mülkiyet haklarını sınırlayacak bir kısıtlamanın olup olmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz. Arsa üzerindeki bir irtifak hakkı veya şerh (orman, su havzası, kamulaştırma…..vs) arsanın kullanımını olumsuz etkileyebilir; hatta arsayı kullanılamaz hale getirebilir.
    Eğer planlaması yapılmış bir alansa planlama sırasında ilgili kurum görüşlerinin alınıp alınmadığını araştırmanızı tavsiye ederiz. Genellikle su koruma havzaları yakınında ya da orman arazileri yakınında yapılan planlamalarda bu tür eksiklikler nedeni ile imar plan iptalleri yapılabilmektedir.
    Bunların dışında ayrıca taşınmazın hisseli mi, müstakil tapu mu olduğuna dikkat edilmelidir. Hisseli arsalarda diğer malikler ile her metrekarede ortaksınızdır. Bu nedenle, diğer hissedarlarla parselin rıza-i taksiminde anlaşılmadıkça hissedarı çok olan parseller tercih edilmemelidir.
    Maalesef bahsedilenlere bakmak da yeterli olmamaktadır. Satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinden, yeni alıcı da sorumlu tutulmaktadır. O nedenle, gayrimenkul alırken, belediyesinde geçmiş yıllara ait emlak vergisi borcunun olup olmadığı araştırılmalısınız. Mülkün satıldığı yılın emlak vergisi ise satan yani eski sahibine ait olacaktır.
    Eğer alacağınız arsa hisseli arsa ise daha dikkatli olmalısınız. Alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Hisseli arsalarda herkes her metrekare üzerinde kendi hissesi ile orantılı miktarda ortaktır. Dolayısıyla hisseli arsalarda yatırım daha risklidir.
    Tapu işlemi sırasında alacağınız gayrimenkulün harçlarını “devir ve iktisap bedeli” üzerinden hesaplayarak beyan etmeli ve ödemelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir. Yeni düzenlemelerde bu çok sıkı takip edilmektedir.
    Arsa Fiyatını Etkileyen Unsurlara Örnekler
    Toplam arsa alanı büyüklüğü (net ve/veya brüt parsel alanı),
    Arsa payı ve mülkiyet yapısı (hisseli veya tek malik, vs),
    Yeri, bölgesi, konumu, çevre gelişimi, komşuları, yol bağlantıları, ulaşım imkanlarından yaralanma ve ulaşılabilirlik durumu, gelecekte gelişim gösterme potansiyeli, manzarası gibi özelikleri,
    Fiziksel özellikleri: boyutu, şekil-biçimi (köşe etkisinde olup olmaması, yola bakan cephesinin uzunlukları, vs), topografyası, zemin durumu, genel altyapı hizmetlerinden yararlanma imkanları,
    İmar durumu, kullanım biçimi, imar hakları ve sağladıkları,
    Satış şartları (peşin, vadeli, vs)
    Arazi kullanım kısıtlamaları olup olmadığı, varsa bunların nedenleri ve boyutları

  • ali irfan kaynak

    serdar bey merhabalar
    eski tarihli yorumunuza ilaveten urla-zeytinalanı bölgesi için şuanki duruma göre neler iletebilrisiniz?
    soyak zeytinalanındaki müstakil ev projesi lansmanı daha yapılmadı bildiğim kadarı ile ,eger inşaat detaylarını biliyorsanız sizce rakamların ne seviyelerde olamsı makuldur.
    saygılar

    • Emlak Gurmesi

      Eski tas eski hamam Ali bey; beklenti büyük, fiyatlar yüksek ama bir türlü hareketlenmiyor. Soyak ilk etabı yaptı, bitirdi, lansmanı yapmadı. Ben gidip görmedim ama giden tanıdıklarım sosyal tesislerin çok güzel olduğunu, ev fiyatlarının 3000 – 4000 TL/m2 aralığında olduğunu söylüyorlar. Güzelbahçe’de yeni yapılan bir çok inşaatı gezdim, çoğu rezalet ama fiyatlar dudak uçuklatıyor. Fiyatlar da aynı civarda.