Piyasa Analizi – Güzelbahçe bölgesi

02 Eylül 2007


View Larger Map

Küçükken pazar günleri tüm aile Parmak Yalatan’a giderdik. Muhteşem şişte piliç ve parmak patates, sonra da senelerden sonra anladığım o kelime KONVOY, yani arabaların halayı. Sanki başka gidecek yer yokmuş gibi herkes yollara dökülür, pazarlarını Güzelbahçede restoranlarda geçirirdi. İzmirin en yakın sayfiyesiydi… Dönüş yolunda arabada arkada uyumanın keyfi de hiçbir şeyde yoktu…

20 sene öncesinin o sayfiye bölgesi, son 3-4 senedir İzmir’in en hızlı gelişen bölgelerinden birisi oldu. Özellikle villada yaşamak isteyen ailelerin en tercih ettiği bölge Güzelbahçe.

Güzelbahçe’nin tercih edilme sebeplerinden en önemlileri:
1. Ulaşım kolaylığı: Otoban ve sahil yolu bağlantısı ile ulaşım problemi yaşamayan ender bölgelerden birisi. Havalanına 15dk, Alsancak’a 20dk, Marinadan arabalı vapur ile Bostanlı’ya 45dk, Çeşme’ye 35dk…
2. Sayfiye havası korunan yapılaşma ve beraberinde gelen güvenlikli siteler
3. Denize yakınlık ve temiz hava
4. İzmir’in en iyi okullarına yakınlığı

Güzelbahçe daha önceleri emeklilerin tercih ettiği bir bölge olmasına rağmen, okulların çoğalması, güvenlikli ve geniş bahçeli sitelerin yapılması ile beraber genç ve çocuklu ailelerin de rağbet ettiği bir bölge oldu.

Şehire yakın ama şehir dışı hayatı yaşamak isteyenler için en uygun bölgelerden birisi. Villa fiyatları bir sonraki durak Urladan daha ekonomik.

Otobanın kara tarafında kalan, yukarıdaki haritada yeşil bölgede, Sitelerde 150 m2 ile 300 m2 arasında tek veya ikiz villalar bulunabilir. Havuzlu, lüks olarak sınıflandırılabilecek ve modern mimaride, ve moda olan Palmiye peyzajlı siteler. Bu alan daha çok kooperatifler tarafından inşaa edilmekte. Yeni villalarda fiyatlar 1500 – 2000 ytl/m2 civarında. 2. el kooperatif evleri 1000 ytl/m2 ve altında. Arsa fiyatları bu alanda manzarasız yerlerde 150-200 ytl/m2, manzaralılarda 300-450 ytl/m2. Kat karşılığı anlaşmalarda arsa sahipleri manzaralı yerlerde %50 yi zorluyor. Manzarasız yerlerde %40-45 civarı.

Otobandan sahile dönüldüğünde Zeytinalanı tarafında kalan bölgede, yukarıdaki haritada sarı bölge, daha eski villalar ve yeni 5 katlı binaların olduğu siteler var. Bu alanda fiyatlar daha ucuz. Turuncu bölgede daha kaliteli sitelerle beraber daha yüksek fiyatlar da görülmekte. Genelde sahil şeridinde kalmış eski evlerin arkalarında, eskide mandalin bahçesi olan tarlalarda şimdi yeni siteler yapılıyor. 3 kata imar verilen arsalarda çok kullanışlı ve ekonomik daireler yapılmakta. Daire fiyatları 1500 ytl/m2 civarında olmakla beraber, villalarda 2000-2500 ytl/m2 düzeyleri görülmekte. 3 kata imarlı arsalarda arsa fiyatları 500 ytl/m2 civarında. Daire başına 75000 ytl arsa payı bu bölgede normal karşılanmalı.

Çevrede yaşayanlar, orta ve orta üstü gelire sahip genç ve çocuklu aileler, emekliler ve gurbetçiler.

Deniz Koleji, Güzelbahçe Anadolu Lisesi, St. Joseph bölgedeki iyi okullardan sadece bazıları. Diğer okulların listesi için .

Balçova Kipa ve Agora alışveriş merkezleri 15dk uzaklıkta olmakla beraber, yerel ekonominin gelişmişliği nedeniyle, her türlü ihtiyaca yönelik dükkanlar bulunmakta. Bu da bölgeye ayrı bir değer katıyor.

Şehrin genişleme rotası üzerinde olması ve otoban bağlantısı bu bölgeyi kısa zamanda daha da prim yapacak bir bölge olmaya aday yapıyor.

Benim değerlendirmem: (10 üzerinden, 10 süper, 0 başkası alsın)
- Arsa yatırımcıları için fırsatlar mevcut. Fiyatlar hala uygun… 8 puan
- Ev arayanlar için çok uygun ve prime açık… 9 puan
- İnşaatçılar için, kat karşılığı anlaşmalarda Arsa sahipleri çok yüksek oranlar istemekle beraber, nakit gücü olan inşaatçılar için fırsatlar mevcut. Satışların yavaş ve stok bolluğu olması da ayrı bir risk. Nakit ve bekleme gücünüz var ise 8 puan


Bu bilgiyi arkadaşlarınızla paylaşabilirsiniz:

En çok yorum alan yazılar

yorum

Powered by Facebook Comments

2 Yorum var:

  1. ali irfan kaynak diyor ki:

    serdar bey merhabalar
    eski tarihli yorumunuza ilaveten urla-zeytinalanı bölgesi için şuanki duruma göre neler iletebilrisiniz?
    soyak zeytinalanındaki müstakil ev projesi lansmanı daha yapılmadı bildiğim kadarı ile ,eger inşaat detaylarını biliyorsanız sizce rakamların ne seviyelerde olamsı makuldur.
    saygılar

    • Emlak Gurmesi diyor ki:

      Eski tas eski hamam Ali bey; beklenti büyük, fiyatlar yüksek ama bir türlü hareketlenmiyor. Soyak ilk etabı yaptı, bitirdi, lansmanı yapmadı. Ben gidip görmedim ama giden tanıdıklarım sosyal tesislerin çok güzel olduğunu, ev fiyatlarının 3000 – 4000 TL/m2 aralığında olduğunu söylüyorlar. Güzelbahçe’de yeni yapılan bir çok inşaatı gezdim, çoğu rezalet ama fiyatlar dudak uçuklatıyor. Fiyatlar da aynı civarda.

Yorum yapmaktan çekinmeyin!

*
Lütfen aşağıdaki resimde yazan kodu giriniz:
Anti-spam image