Bugün Milliyet Emlak’ın orta sayfası bana ait!

19 Mart 2010

Valla fazla tevazuya gerek yok ama çok güzel bir yazı olmuş. Tabii evde kalifiye bir editör olunca ister istemez gazeteye çıkacak yazı burada yazdıklarımdan farklı oluyor 🙂

Yazım bir miktar kırpılmış ama Gazeteyi alamayanlar için yazının orjinal halini burada da yayınlıyorum.

Benim neye benzediğimi merak edenler için şair-kılıklı fotoğrafımın da olduğu Milliyet Emlak ekini almanız gerekecek 🙂

Yazıya gitmeden son bir rica; eğer katılmadıysanız sağ taraftaki tek tıklık ankete lütfen katılır mısınız?

Gazetelerde çıkan haberlere, köşe yazarlarına, Sezen Aksu gibi düşünen diğer ünlü isimlere bakılırsa tüm Türkiye bir gün İzmir’e yerleşmek istiyor! Havası, suyu, kızları, Alaçatı’sı, kumrusu bir yana; insanların İzmir’i sevmesi ve seçmesi için daha yüzlerce neden sıralayabiliriz. Tabii şehrin yıllardır boğuştuğu başlıca sorunlara da değinmeyi unutmadan… Bitirilemeyen metro hattı, şehrin göbeğindeki yarım kalmış çukurlar, bir türlü yürürlüğe konulamayan Nazım imar planı ve karşılanamayan göç İzmir’lilerin artık kanıksamadığı sorunlar. İzmir gayrimenkul piyasası bu sorunlar, engeller ve geri kalmışlıklar arasında kendine bir yol bulmaya çalışıyor.

Yaşlanan, Yavaşlayan ve Yayalaşan Şehir
TÜİK’in araştırmasına göre son 10 yılda İzmir’in yaş ortalaması 28’den 32’ye çıkmış. Türkiye ortalaması ise 28. Dolayısıyla İzmir, Türkiye’nin en hızlı yaşlanan şehri. Ilıman iklim, ikinci baharcıları bu şehre çekmekle beraber; iş olanaklarının sınırlı olması genç ve eğitimli nüfusun İstanbul’a kaçmasına neden oluyor.

Şehrin hızlı yaşlanması, insanların yaşamayı seçtikleri bölgeler konusunda daha tutucu davranmalarına yol açıyor. İstanbul’un aksine İzmir’de yeni yerleşim alanlarının oluşamamasının kaynağında da bu eğilim yatıyor. Örneğin İstanbul’daki Bahçeşehir, Kurtköy gibi yerleşim alanları İzmir’de ancak 20 senede oluşuyor.


Yaşı ilerleyen nüfus da doğal olarak yaya olarak ulaşımı mümkün kılan merkezi ve düzayak bölgeleri tercih ediyor. Bu nedenle İzmir’de ‘şehiriçi’ olarak adlandırılan bölgelerdeki gayrimenkuller her zaman değerini koruyor. Karşıyaka’da Bostanlı, Yalı, Alaybey; Konak’ta Hatay, Güzelyalı, Alsancak gibi… Toplu ulaşımın ve yolların yetersizliği ve otopark sorunu da insanların arabasız yaşayabilecekleri bölgeleri tercih etmelerinin diğer nedenleri…  

İzmir’de insanlar Yaşamak İçin Çalışır, İstanbul’dakiler Çalışmak için Yaşar!
Keyifli yaşamayı motto edinmiş yavaş şehir hareketinin Türkiye’de ilk kez İzmir Seferihisar’da başlamasını en iyi bu söz açıklıyor. Seferihisar, İtalya’da start alan “yavaş şehir hareketinin” Türkiye’deki ilk uygulayıcısı. Yavaş Şehir bildirisi, gürültü kirliliğini ve trafiği azaltmak, yeşil alanları ve yaya bölgelerini artırmak, yerel üretim yapan çiftçilerle bu ürünleri satan dükkan ve lokantaları desteklemek ve yerel estetik öğeleri korumak gibi, 50’den fazla taahhüt içeriyor. Yavaş şehir olmanın Seferihisar’a sağlayacağı en büyük avantajların başında turizmde yaşanacak hareketlilik gösteriliyor. Sığacık’ta yapımı devam eden ve 2010 Nisan’ında hizmete girecek olan Yat Limanı da ilçedeki gayrimenkullerin değerlenmesini sağlayacak en önemli etkenlerden biri.

Her ne kadar yavaşlıyor ve yaşlanıyor olsa da, mevcut ve yeni okullar ve üniversiteler ile İzmir nüfusu kendini genç tutmaya çalışıyor. Genç nüfus, yerleşim için daha çok Bornova, Mavişehir ve Balçova civarını tercih ediyor. İş yerlerine ve toplu ulaşıma yakınlık, güvenlikli ve sosyal alanlara sahip site tarzı yaşam genç nüfusun yaşam alanı tercihlerini belirliyor.
İzmir’de toplu konut olarak yeni yapılanmalar kuzeyde Mavişehir-Menemen hattında, güneydoğu’da Buca-Gaziemir-Torbalı aksında görülüyor. Batı’da Güzelbahçe-Urla hattında ise villa türü yapılanma hakim.

Fiyatlar 2009 Mart’ta Dip Yaptıktan Sonra Sürdürülebilir bir Hızla Artıyor!

Garanti Reidin Emlak Endeksine göre İzmir genelinde son 12 aylık dönemde konut fiyatları ortalama %15 yükseldi. Gaziemir, yaklaşık %30 artış ile bu yükselmenin lideri oldu. Yükselen arsa fiyatları ve müteahhitler tarafından ertelenmiş kar realizasyonu sebebiyle 2010 sonuna kadar fiyatların artış trendinin devam edeceğini tahmin ediyorum.

Arsa alım satımı açısından yeni imar kısıtlamaları ve çok ses getiren Meydan projesi ile Urla’da da bir değerlenme söz konusu. Villalık arsalar için istenen fiyatlar 60 TL/m2’lere düştükten sonra tekrar 100 TL/m2 noktasına çıktı.

Lüks konutların yükseldiği Narlıdere, Güzelbahçe, Urla hattında konut alım / satımı açısından yaprak kıpırdamıyor. Narlıdere’de yeni konutlara istenen fiyatlar 5000 TL/m2’ye ulaştı. Urla’da çok büyük villalarda fiyatlar 2000 TL/m2’ye düşerek bir fırsat sunsa da, nihai fiyatın yüksekliğinden dolayı satışlar çok yavaş.

Balçova ilçesi temiz hava, jeotermal, alışveriş merkezleri, Ekonomi Üniversitesi gibi etkenler ve Narlıdere’nin çok pahalı fiyatlarına ekonomik bir alternatif sunması nedeniyle, önceliği semt kalitesi olan konut alıcılarının gözdesi olmaya devam ediyor. Her ne kadar yanlış planlama sebebiyle ardı ardına açılan AVM’ler  trafikte ciddi bir yoğunluğa yol açsa da, özellikle Ekonomi Üniversitesi civarındaki eski ve yeni yapılaşmalar revaçta. Yer yer 2000 – 2500 TL/m2’lere ulaşan fiyatlara rağmen, deprem yönetmeliğine uygun, Jeotermalli ama manzarasız evler 1000 – 1500 TL/m2’lere bulunabiliyor.

İzmir’in Nişantaşı’sı Alsancak’ta konut fiyatları ise krizden etkilenmedi. Biraz deniz gören eski apartman dairelerinde bile fiyatlar 3000 TL/m2’den başlıyor. Yeni bina ve rezidanslarda 5000 TL/m2’nin altında konut bulmak imkansız gibi. Bu da Alsancak’ın yatırımdan çok üst gelir sınıfına ait ailelerin yaşamak için tercih ettiği semt olarak şanını korumasına yardımcı oluyor. Her ne kadar Urla ve Narlıdere için yeni Alsancak dense de, bu bölgelere taşınan çoğu zengin aile Alsancak’taki evlerini bir gün döneriz ümidiyle kapayamıyorlar.

Özellikle Soyak’ın hareketlendirdiği ve zamanında satış rekorları kırdığı Karşıyaka Mavişehir bölgesinde arz çokluğu ve yüksek fiyatlar satışları çok yavaşlattı. 2000 – 3000 TL/m2 fiyatlarının görüldüğü bu bölgede bazı projeler durmuş durumda.

Çiğli-Menemen ve Gaziemir-Torbalı hattında ucuz konuta yönelik arsalar prim yapmakta. 2008 Kasım’ından beri özellikle Gaziemir ve Çiğli’de arsa fiyatları krize rağmen %50’ye yakın prim yaptı. Yükselen arsa maliyetlerine rağmen 1000-1200 TL/m2 fiyat aralığındaki konutların çoğunlukta olduğu Buca, Gaziemir ve Çiğli bölgelerinde konut satışlarında ve yeni inşaat başlangıçlarında ciddi bir hareketlenme söz konusu.

Üniversite nedeniyle gündüz nüfusu 1 milyona çıkan, gençlerin gözdesi Bornova Merkez, Profesörler Sitesi, Özkanlar ve Manavkuyu’da arsa yokluğu nedeniyle yeni konut fiyatları artmakta. 1500 – 2500 TL/m2 aralığındaki yeni projeler özellikle doktor ve avukatların ilgisini çekiyor. Bornova Yeşilova ve Mevlana mahalleleri Ege Üniversitesi, çevre yolu ve Bornova Forum AVM’ye yakınlığı ve nispeten uygun arsa maliyetleri sayesinde 1000 TL/m2 ortalama fiyatlarıyla ekonomik yapılaşmaya fırsat sunuyor.


Ticari Gayrimenkullerde Fırsat Var
Bayraklı bölgesinde başlayan A sınıf ofis projeleri, 10-15 senelik kira çarpanları ile yatırımcılara cazip fırsatlar sunuyor. 3000 – 4000 TL/m2 aralığındaki fiyatları ve otopark/güvenlik hizmetleri ile şehir merkezindeki konuttan ofise dönmüş köhne binaların çok yakında kiracısız kalmalarına neden olacaklar gibi görünüyor.

Gayrimenkule Yatırım Konuttan Ticariye Kayacak

Ev alıp kiraya vererek yatırım yapma dönemi artık bitti. Bunun en büyük nedenlerinin başında faizlerin düşmesi ile kiracı sayısında yaşanan düşüş geliyor. Kiracı ile uğraşmaktan bir kez ağzı yananlar da artık kiraya vermek için ev almayı düşünmüyorlar. Bunun yerine yoğun yaya trafikli yerlerde ticari gayrimenkul almak veya temel aşamasındaki markalı projelerden henüz inşaat aşamasında prim kazandıracak yatırımlar yapmak daha mantıklı gözüküyor.


Yaşamaktan çok yatırım için konut alımı yapmak isteyenlerin en çok rağbet ettiği bölgeler Gaziemir, Bornova, Karşıyaka Yeni Girne, Mavişehir ve Çiğli. Bu bölgelerin ortak özelliği toplu iş alanlarına ve toplu ulaşıma yakınlıkları, eğitim ve alışveriş merkezlerinin bulunması ve 1000 – 1500 TL/m2 aralığında site içerisinde yeni konutların bulunduğu projelerin gerçekleşmesi.

İstanbul’luların yeni Bodrum’u Alaçatı popülerliğini hala koruyor. Eski evleri alıp renove ederek yatırdığı parayı 2-3 sene içerisinde 5’e katlayanlar artık Alaçatı’nın çevresindeki ve Çeşme’deki arsalara yoğunlaşıyorlar. Her ne kadar İzmir’liler Alaçatı’nın bu denli prim yapmasına  anlam veremese de, arsa yatırımı olarak Alaçatı ve Çeşme cazibesini koruyor.

Arsa yatırımı için  şehrin bittiği bölgeler gözde. Menemen-Çiğli arası ve Gaziemir – Torbalı arası baraj havzasında kalmayan bölgelerde, Urla, Seferihisar, Güzelbahçe ve Zeytinalanı’nda imarlı veya düzenlemesi yapılabilecek arsalara yatırım yapılabilir. Arsa almak isteyenlere en önemli uyarım, eğer ilgili belediyede bir tanıdığınız veya çok güvendiğiniz bir emlak danışmanınız yok ise bu yatırımdan uzak durmaları. Arsa, getirisi en yüksek gayrimenkul yatırımı olabilir ama riski de o kadar fazladır.

Eskiden Lüks Ev vardı, artık Markalı Konut var!

Konutta marka olmuş şirketlerin sunduğu projelere verilen ‘Markalı Konut Projesi’ titri İzmir’de çok yavaş kabul görüyor. Bunun en büyük nedeni de İzmir’de marka olmayı başarabilmiş inşaat şirketlerinin azlığı. Her ne kadar uzun yıllardır konut üreten kaliteli inşaat firmaları bulunsa da, kabuğunu kırarak aile şirketi yapısından  çıkıp profesyonel yönetime geçebilmiş şirketlerin sayısı az. En büyük eksik yönleri de pazarlama ve ekip çalışmasında kendini gösteriyor.  Bu nedenle de Soyak gibi İstanbul’lu bir firmanın İzmir’de yakaladığı marka başarısını yakalayamıyorlar.

Çeşme’de çok başarılı olan ve kendi markasını yaratabilmiş Mahir Vural, İnciraltı sahilini villacılar için keşfeden ve çok özgün yapılar kazandıran Özer Yapan / İzmir Turizm ve İnşaat, Karşıyaka sırtlarını değerlendiren Ketenci ve Gültekinler, Alsancak’ın en güzel binalarını yapmış ve yapan Deren İnşaat ve Kar İnşaat, Bornova Profesörler Sitesini bugünkü gözdeliğine kavuşturan Azmi Kumova, İzmir’i gökdelenler ile tanıştıran Ege Yapı ve Megapol, Hatay ve Gaziemir’de modern yapılaşmanın öncüsü olmuş Dasif ve Lider İnşaat ve daha niceleri İzmir’in öz be öz markaları olsalar da İstanbul’daki marka firmaların hacmine ve dolayısıyla marka başarısına ulaşamadılar.

Narlıdere’deki Folkart, Yeni Kale Evleri ve Yunusoğlu siteleri, Mavişehir’de Soyak Mavişehir, Albayrak ve TOKİ’nin devraldığı Bozoğlu inşaatları İzmir’de markalaşmanın bazı örneklerinden olup, markalaşmanın üst gelir seviyesine sahip nüfus için kaliteli, güvenlikli, otoparklı ve sosyal alanlara sahip site tarzı yaşam alanı anlamına geldiğini gösteriyor. 

Orta ve orta altı gelir seviyesine sahip nüfus için markalaşma Konut Kooperatifleri ile sağlanıyor. Özellikle Ege Koop, bu konuda çok başarılı oldu. Kooperatifleşme ile gelen kalite problemi ise ne yazık ki marka değerine rağmen aşılamamakta. Bu anlamda, İzmir’de FiYapı gibi herkes için kaliteli yaşam mesajlı bir markanın çok başarılı olabileceği görülüyor. 

Bu bilgiyi arkadaşlarınızla paylaşabilirsiniz:

En çok yorum alan yazılar

  • SD

    Ahmet bey yorum için teşekkürler. Krizin ortasında biz 60 ay 0 faiz ile ev satmaya çalışıyorduk ve kapımızı çalan bile olmuyordu. Bankaların faizleri 0.90lar civarında ve piyasa gayet hareketli. Bence faizlerden çok insanların psikolojosi ile ilgili şu anki talebin durumu.

  • SD

    Yorumlarınız için teşekkür ederim. Esasında herkesin bildiği şeyler.
    Teşekkürler.

  • http://www.blogger.com/profile/06808216827893732760 ahmet

    ahmet beceren agemlak-alsancak
    genel değerlendirmenize katılmamak mümkün değil ama konut satışlarının özellikle banka kredileri sebebi ile artış gösterdiği kanısındayım.talep özelliklede müteahitlik firmaları tarafından yeni konuta yönlendiği kanaatindeyim.
    teşekkürler elimize en azından bir tutamak verdiğiniz için

  • http://www.blogger.com/profile/04398897193989346301 FATİH

    çok yayılması gereken bir yazı.
    teşekkür ederiz..

    FATİH ERTEKİN BAL 76

  • http://www.blogger.com/profile/13357373003267375809 Ercan Bilge

    güzel bir yazı olmuş elinize, dilinize sağlık serdar bey :))

  • Anonymous

    Tekrar tebrik ederim.
    Bilgilendirici,aydınlatıcı bir o kadarda keyifli bir çalışma olmuş.
    Hüseyin ATICI
    Re/max Nova