Kategoriler
Genel

30 sene vadeli konut kredisi – Ne düşünüyorsunuz?

Şekerbank 30 sene vadeli konut kredisi çıkarmış. Dün gece zoraki seyrettirildiğim Fatmagül’ün suçu ne’nin arasında bin kere reklamlarda görünce aklıma kazındı.

Amerikalılar da 30 senelik mortgage ile ev sahibi oluyorlar.

Buraya tıkladığınızda Şekerbank’ın 30 sene vadeli ödeme planını görebilirsiniz.

Vade ve ödeme planı hakkında ne düşünüyorsunuz yorum yapar mısınız?

“30 sene vadeli konut kredisi – Ne düşünüyorsunuz?” için 13 yanıt

Buyuk bir ihtimalle uzun vadede, enflasyon ve faizler asagi dustukce bu 30 senelik konut kredisi biraz daha popular hale gelir mutlaka, ama su an icin etkili bir alternatif gibi gozukmuyor, cunku, faiz orani cok fahis. Ayrica, tabloda gozuken kredi miktarlari ev degerinin % kacini olusturuyor bu arada, onu da sormak lazim. Amerika da su anda ki en standart ya da en cok kullanilan konut kredisi %80 LTV-yani ev fiyatinin %80’i oraninda kredi miktari. Halbuki, Amerika da, ortalama ev sahipligi 5 ile 7 sene arasinda degisiyor. O zaman, 30 sene yasamiycaklari yerler icin, neden insanlar 30 senelik kredi aliyorlar?
Bunun birkac nedeni var:
Amerika da ev sahipliginine bir piramid olarak bakicak olursak, bu piramitte ki cesitli kategorileri, kisinin mali gucune gore 2, 3 hatta bazen 4 etaba ayirabiliriz: “first time homebuyers” genelde 20-30 yas arasi, studyo-1 oda tarzi, konut alicilari-; 2. etap, “move up buyers” genelde kiz arkadas, nisanli, es v.s. gibi biraz daha buyuk 2 odali konuta gecis donemi, 3. etap da genelde en uzun donemli ev alimi oluyor, buna “aile donemi” de diyebiliriz. 4. etapta bazen emeklilik donemi icin alinan ev oluyor. Dedigim, gibi kislerin maddi durumlarina gore bu etaplar azalip, artabiliyor. Sonucta, normal cycle’in da isleyen bir ekonomi de bu sema, her ne kadar insanlara %100 ev sahipligi vermese de, oz kaynaklarini arrtirmalarina yardimci oluyor. Bu 4 etabini toplamini 20-30 seneye yayicak olursak, ayni surec icerisinde kira veren bir alicinin verdigi paralar, baskasinin cebine gidiyor, ve kisilerin oz varliklarini olusturmada onemli bir negatif/engel olusturuyor.

Diger konut kredi’lerine gore daha ucuz bir alternatif, kredi kullanicilari acisindan en guvenli secim, ozellikle faiz orani fix oldugu icin,

Amerika da, faizler ve konut vergisi, gelir vergisinden dusulebiliyor,

(Krize kadar olan surecte) 5-7 senelik vadede evlerin gordugu deger artisi, ayni surecte kiraya oranla verilen premium’u goturuyor olmasi, ve de paranin kira da oldugu gibi cope degil, equity-oz kaynagin arttirimina gitmesi. Bu deger artisi da insanlarin devamli, gelisen ihtiyaclarina gore ev sahibi olmalarini sagliyor.

Yapi gelistirme endustrisi ve genel ekonomi acisindan bakicak olursakta, hem ekonomik dinamizim, hem de saglikli bir gayrimenkul cesitliligi yaratabiliyor diyebiliriz.

Cogu insan, krizin bu semadan dolayi kaynaklandigini saniyor, halbu ki, tam tersi, kriz, bu semayi olusturan prensiplerin, ve checks & balance’larin yerle bir edilmesinden dolayi kaynaklandi, i.e. bir bireyin, boyle bir kredi alabilmesi icin, bir takim standartlar var e.g. gelir/borc denkleminin %32 civarinda olmasi gerekiyor. Balon doneminde, 100% LTV krediler ortaya cikti ve bununla da kalinmayip, kredi, gelir/borc denklemi dramatik bir sekilde asagida olan kisilere verildi. Herkes, nedense, butun tarihi verileri hice sayarak, ev fiyatlarinin omur boyu yukselecegini dusunup, bu deger artisinin, aslinda kalifye olmayan bu yeni ev sahibi grubunun riskini goturecegi uzerine bahislerini yapinca, ortaya cikan sonucta malum oldu tabii.

Ama, aslinda, dusuk faizli isleyen bir ekonomide, 30 senelik konut kredileri, kotu birsey degil, ama Turkiye icin, ozellikle, faizler hala yuksek ve cok stabil olmadigi icin su an itibari ile herhangi bir cekiciligini goremiyorum ben sahsen.

Arda harika cevap. teşekkür ederim. bunu ayrı bir yazı yapıcam.

Bence bizim ekonomimize göre faiz oranı yüksek değil. Geçen seneden daha düşük olacağını da düşünmüyorum. Geçmiş 30 yıla baktığımızda gördüğümüz oranları gelecekte de aynı oranların görülmesi beklenmedik bir durum olmaz. Zaten, gelişmiş bir ekonomideki (ABD) faiz oranları ile gelişmekte olan (kibarca gelişmemiş, Türkiye) bir ekonomideki faiz oranlarının aynı olmaması gerekir. Çok net olmasa da, şu meşhur IS-LM eğrilerinden hatırladığım bu.

Özetle, 30 yıl vadeli kredi kullanan bir kişinin taksit ödemesi 10 sene sonra hem kendi gelirinin artması hem de faiz oranları nedeniyle belki çocuğuna verdiği harçlık kadar kalabilir bu memlekette. Bu sebeple bence asıl banka için çekici değil (tabi bu borç riskini üzerinden atamıyor ise).

Dediğin herşeye virgülüne kadar katılıyorum. Banka tarafını da öğrendim. Bankalar bunu bir pazarlama olayı olarak görüyor ve bütçe ayırıyorlar. Yani patlasa bile çok önemli değil, çünkü risklerini limitli tutuyorlar.

Ekonominin gereği ama oturduğun yerden para kazanma (bir tür haksız kazanç) yöntemi olan faiz oranları tüm dünyada düşerken ve daha da düşecekken yılda 11 faiz ödemek ( hem de 30 sene boyunca ! ) bence hem büyük cesaret hem de emeğe yazık..

Faizler artık düşmüyor, en azından İzmir’de 🙂 Ayrıca, faizler ciddi düşüş yaptığında her zaman yeniden yapılandırma şansınız var. Tabi bu durumda Şekerbank gibi 30 sene vadeli kredi kullandıran bildiğim kadarıyla olmadığı için yeniden yapılandırma nasıl olur bilemiyorum.

Çok derin bir konu. Sadece rakam olarak bakarsanız aslında pek fark yok. Bankada uzmanlar oturup her taksidin bugünkü değerini ince ince hesaplamıştır. Ancak, kritik olan nokta bu hesabı yaparken öngördükleri faiz oranı. Bunu da yıllık % 11-12 olarak öngörmüşler gibi. Eğer faiz oranları gelecekte bu seviyeyi geçerse kredi kullanan kârlı olacaktır. Kaybeden ise devlet yani hepimiz oluruz.

Banka açısından sıkıntı yok çünkü onlar da alacağını devlete daha avantajlı koşullar ile satıyor. Faizler yarın öbür gün %100’ü bulsa bile banka değil devlet kaybeder. Çünkü “faiz oranı 30 sene boyunca bu seviyede kalacak” garantisini veren devlettir.
Sadece bu açıdan baksak bile kullanmak isteyenlerin koluna bacağına yapışıp engellememiz gerekir.

Belki bizim de bir mortgage krizimiz olur.

‘Bankalar alacağını devlete satıyor’ demişsin, bunu anlamadım. Bunlar hepsi özel banka, devlet adına riske giremezler… Zaten böyle bakarsak, bankalar en fazla 3-5 ay vadeli para bulabiliyorlar, 10 seneler bile yok… Mortgage krizinin vadelerle alakası yoktu. Arda’nın cevabını okumanı öneririm.

Önce şu “satma” ve kriz anatomisi hakkında bildiklerimi paylaşayım. Arda Bey konuya hakim görünüyor, yanlışım varsa düzeltiniz.

Ev almak isteyen ABD vatandaşı gidip mortgage lender kuruluşlarla kredi anlaşması yapıyor. Mortgage lender da bu alacaklarını bir üst seviye kurumlara (yatırım bankaları) pazarlayarak kendilerini fonluyorlar ve de tüm riskini de üzerinden atmış oluyorlar.

Yatırım bankası, diğer bankalardan ve devletten aldığı milyonlarca dolarlar ile mortgage loan’ları satın alıyor ve vatandaşın ödediği taksitleri topluyor. Hayali bir kutu düşünün, paralar bu kutuda toplanıyor. Bu kutu içerisinde 3 aşamalı bir havuz olduğunu düşünün. Toplanan paralar önce üst havuzu, o dolduğunda alttaki havuzu ve son olarak da alt havuzu dolduruyor. Eğer ödemeler aksarsa, en alttaki havuz tamamen dolmuyor. Bu 3 havuz risk seviyesine göre ayrı ayrı tekrar pazarlanıyor. En üst havuz güvenli, en alttaki ise riskli. Hatta rating kuruluşları bu aşamada devreye girip her havuza rating veriyor, AAA BBB gibi. Krizin asıl sebebi olarak bu rating işleminin olağandan yüksek gösterilmesi olduğunu biliyorum.

Yatırım bankalarının daha çok mortgage alma iştahı ile lender kurumlar daha riskli krediler veriyorlar. Çünkü bu kredileri alan olduğu sürece, borcun ödenmemesi durumunda bile lender kurum değeri artmakta olan bir gayrımenkul sahibi olacağından, riskleri biraz artırmaktan kaçınmıyorlar. Öyle ki, evin değerinin %100’üne (peşin ödemesiz), gelir kanıtı istemeksizin, hatta sadece faiz ödemeli anlaşmalar yapılıyor. İnsanlara bedava para dağıttıkları imajı yaratılıyor. Bu durum da “sub-prime mortgage” dedikleri vakayı artırıyor. Yani, insanlar ödeyemeyecekleri borçlara girişiyorlar ve daha önce bahsettiğim alt havuz iyice boş kalıyor. Borçlar ödenmiyor ve tüm bu zincir ters yönde kırılmaya başlıyor.

Sub-prime mortgage borçlularının “sadece faiz ödemeli” saçmalığı ile aldıkları kredilere anapara ödemeleri de eklendiğinde aylık ödemeler uçuyor ve krediler ödenmemeye başlıyor. Başta problem olmuyor bu tabi. Bir kaç evsahibi evden atılıyor, yatırım bankalarının birkaç evi oluyor falan. Ama bu sayı arttıkça etrafta bir sürü uygun ev doluyor ve ev fiyatları düşüyor. Bu da sub-prime mortgage’ların verilmesi esnasındaki “nasıl olsa ev fiyatları artar” hipotezini yanıltıyor.

Haliyle yatırım bankaları bu kredileri yatırımcılara pazarlayamıyor ve iflas ediyorlar. Üstelik kimde ne kadar toplam alacak var bunu bile hesaplayamaz hale geliyorlar.

Şimdi, “bankalar da satıyor” demem bundan ötürü idi. Ben 10 senelik kredi kullanacağım, kullandığım bankanın müdürü bana “biz bu alacağı devlete temlik edeceğiz” dedi. Bunu duyunca mortgage zinciri aklıma geldi açıkçası. Demem bundan ötürüdür.
Bir şekilde ben gene bu riski bir şekilde üzerinden attığını düşünüyorum.

Neye göre yüksek? Şöyle bir hesap yapalım; ticaret ile uğraşıyorsanız diyelim ki %15-20 kar marjı ile çalışıyorsunuz ve yine diyelim ki 100.000 TL sermayenize ancak 20.000 TL kazanıyorsunuz 1 senede. Demek ki 100.000 TL sermayenizi 5 sene sonra 2’ye katlayacaksınız, 10 senede 3’e katlayacaksınız, yani olacak 300.000 TL. 100.000 TLniz 10 senede kötümser ihtimalle 300.000 TL oluyorsa, 100.000 TL konut krediniz 30 senede 350.000 TL olmuş çok mu??

%30 daha az taksit için 20 yıl daha ödeme yapıp toplamda %110 daha fazla faiz ödemek gerçekten çok mantıklı geldi bana. Aslında ben bu tabloda en çok aylık faiz/anapara ağırlıklarını merak ettim. Ödeme tablosu yok sanırım bankanın sitesinde. Başka bir bankada 240 ay tablosu vardı, ona baktım. 100.000 TL’de 60 ay sonunda yapılan yaklaşık 80.000 TL ödemenin sadece 7.000 TL’si anapara, 73.000 TL’si faiz. 360 ayda sanırım daha da komiktir bu oran. Hiçbir müşterime böyle bir krediyi önereceğimi sanmıyorum. Saygılar…

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir