Genel kategorisindeki tüm yazılar aşağıda:

Piyasa Analizi – Bornova Forum bölgesi


View Larger Map
11 sene boyunca her gün okula gidip geldiğim yer bu kadar değerlenirken, biz top ve kızların peşinden koşturuyorduk. O yüzden şimdi ancak arkasından yazılar yazabiliyorum.

Bornova Anadolu Lisesinin karşısında eskiden ineklerin otladığı bölge özellikle son 5 sene içerisinde İzmirin en değer kazanan bölgelerinden birisi oldu. Tabi biz okuldayken, yani 80li yılların sonuna doğru bir kaç aklı evvel taşınmıştı oralara ama o zamanlarda onlara deli gözüyle bakılıyordu.

Bahsettiğim alan Bornova Forum, otoban ve BAL arasında kalan bölge. Şehir içinde şehir dışı hayatı yaşamak isteyenler için en uygun bölgelerden biri. Villa fiyatları Güzelbahçe ile çekişiyor, Urlaya yetişemiyebilir ama zorlar, Bornova Profesörler ile aşık atmakta. Şu an devam eden 3 site inşaatı var. Bu sitelerde 160 m2 ile 300 m2 arasında tek veya ikiz villalar bulunabilir. Evlerin şartnameleri genelde aynı. Havuzlu, lüks olarak sınıflandırılabilecek ve modern mimaride, ve moda olan Palmiye peyzajlı siteler. Fiyatlar 2000 ytl/m2 civarında.

Eğer sitede yaşamak istemiyorsanız da alternatifler mevcut. Mevcut 10 senelik müstakil ve çok lüks evler 2500 ytl/m2 yi zorluyor. 800.000 ytl altında düzgün müstakil ev bulmak bu bölgede biraz zor. Fırsat olarak algılanmalı.

Arsalar da 1000 ytl/m2 civarında. Bazı bölgeler sit olarak tanımlanmış, çok dikkatli ve araştırmacı olmak lazım bu arsaları almadan önce.

Çevrede yaşayanlar, tabiki bu fiyatlarda hali vakti yerinde insanlar. Doktorlar, Manisa, Pınarbaşı veya Bornovada çalışan sanayiciler vs…

Bornova Anadolu Lisesi tabiki hala çok gözde bir okul. Çevrede Fen Lisesi dahil bir çok başarılı özel ve devlet okulları mevcut.

Bornova Forum alışveriş merkezi şu an Türkiye nin en konseptli ve başarılı alışveriş merkezi. Bu da bölgeye ayrı bir değer katıyor.

Ege Üniversitesinin kapı komşusu olması ve otoban bağlantısının hemen yanı başında olması, çok kısıtlı sayıda arsa kalmış bu bölgeyi kısa zamanda daha da prim yapacak bir bölge olmaya aday yapıyor.

Benim değerlendirmem: (10 üzerinden, 10 süper, 0 başkası alsın)
– Arsa yatırımcıları için biraz geç kalınmış. Fiyatlar şu an İzmirin en yüksek fiyatlarından… 5 puan
– Ev arayanlar için çok uygun ve prime açık… 8 puan
– İnşaatçılar için ehhh… Arsa fiyatları çok artmiş ama ev fiyatları daha yükselecek. Bekleme gücünüz var ise 8 puan

Benim önerdiğim site Anadolu Sitesi by LE-DA İnşaat

Kat Karşılığı Olayı – Arsa sahibi açısından

%40 – % 50 – %60, arsa sahiplerini ve müteahhitleri en rahatsız eden pazarlıklardan birisi.
Yeterince piyasa bilgisi olmayan arsa sahibi, kurt bir müteahhit ile masaya oturduğunda hemen kulaktan duyma yüzdeler konuşulmaya başlanıyor. Yan arsa %42 ile vermiş, annem %60 istiyor, %50 olur ama artı para verin bana…
Antlaşılması gereken o kadar fazla ayrıntı varki, hemen bu yüzdelere atlamak ve sıkı pazarlıklara girmek genelde iki tarafa da yaramıyor.
Arsa sahibinin yapması gereken en önemli 3 şey
1. Bölgeyi bilen, kaliteli ve güvenilir müteahhit bulmak
2. Arsanızın şu anki piyasa değerini kabaca belirlemek – emlakçılardan yararlanın ama kendi değerlendirmeniz daha gerçekçi olacaktır.
3. Size kalacak dairelerin piyasa değerini en çok arttıracak şartname ve proje beklentilerini belirlemek.
Arsa sahibi arsa değerini belirlemek için yapması gereken bir kaç kolay şey var.
1. Arsanın olduğu bölgede benzer yeni daireler/dükkanlar kaç paradan satılıyor
2. Arsanın olduğu bölgede benzer imarlı arsalar ne kadara satılıyor
3. Arsanın bulunduğu yerin diğer arsalardan farklı bir özelliği varmı; köşemi, deniz manzarası varmı,…
Bu bilgiler alındıktan sonra arsanın satılık değerini yaklaşık olarak hesaplayabilirsiniz. Şu an arsayı satılığa çıkarsanız alacağınız parayı 1.5 ile çarparak arsanın 2 sene vadeli değerini bulun. Bu değeri de piyasadaki benzer yeni dairelerin bugünkü satış fiyatına bölerek arsanızın daire olarak değerini bulabilirsiniz.
Örnek
Bu çok kaba değerlendirmeyi yaptıktan sonra kendinize bir pazarlık payı bırakarak, teknik şartnamesi ve sözleşme koşulları beklentilerinizi sağlayan ve işi bitirebileceğine inandiğiniz müteahhit ile masaya oturun. Sözleşme ve şartnamelerde arsa sahibine yüklenen masrafları listeleyip, kaç daire daha almanız gerektiğini hesaplayabilirsiniz. Ben bu noktada ilk hamleyi karşı tarafa bırakmaktan yanayım. Bırakın müteahhit versin ilk rakamı. Çok düşük olsa bile siz kafanızdaki ilk rakam ile başlayın pazarliğa.
Müteahhite nefes payı bırakın ve motivasyonunu yüksek tutmasına yardımcı olun.
Şunu da bilinki, en fazla 3 şirket ile görüstükten sonra hala antlaşamadıysanız, beklentileriniz yanlıştır, gözden geçirin ya da benden yarım isteyin.
Kolay gelsin

İzmir didik didik

Amerikada en sevilmeyen meslek grupları araba satıcıları, avukatlar ve emlak komisyoncuları. Türkiyede bu sıralamaya politikacıları da eklemek gerekiyor heralde ama son 1 sene içerisinde İzmiri kendi inşaat şirketime yeni proje bulabilmek için didik didik ederken, emlakçıların ne yazıkki bu sıralamada daha üstlerde olabilmek için ellerinden gelen herşeyi yaptıklarını gördüm.
Bu blogda sektördeki 12 senelik yurt içi ve yurt dışı birikimimi ve aynı zamanda günlük gözlemlerimi, kendi analizlerimi, piyasadaki fırsatları ve tehlikeleri paylaşacağım.
Sektördeki tüm ve her tip alıcının, satıcının ve aracının bu blogdan faydalanabileceğini umuyorum.