Projeden ev almak gerçekten daha kazançlı mı? Olup olmadığını anlamanız için 3 sorunun cevabını bulmanız gerekiyor.
Olmayan bir evi projeden almanın en önemli sebeplerinden birisi evin alım maliyetinin daha ekonomik olacağı ve teslimata kadar prim yapacağı beklentisidir. Peki;
1. Evi kaç paraya almak gerekir?
Projeden alacağınızın evin çevresinde sıfır veya sıfıra yakın ve emsal teşkil edebilecek evlerin fiyatlarına ve birim m2 fiyatlarına bakın. Projenin tamamlanmasına kaç ay var ise her ay için % 0,75 – 1,00 düştüğünüz zaman kalacak miktar çok uygun bir fiyat olacaktır. Örneğin; Projeden alacağınız evin hemen dibinde yeni tamamlanmış ve benzer m2 ve özelliklerde bir ev 200.000 TL. Eviniz 18 ayda teslim edilecek. Eğer projeden daireyi 200.000 TL’nin %15-18 altına alabilirseniz uygundur. Daha da düşük alabilirseniz ballı kaymaktır. Bitmiş ev varken 18 ay sonra benzer bir daireyi aynı fiyata almanızın bir anlamı yoktur haliyle. Tabii bu arada elma ile armutu karıştırmadan karşılaştırma yapmak gerekir.
Eğer bundan daha fazla bir indirim söz konusu ise olaya biraz şüpheyle bakmanız gerekir.
2. Evin ne kadar prim yapması gerekir?
Öncelikle, abi şimdi al iki senede 2’ye katlar diyenlere kesinlikle inanmayın, yalan söylüyorlar. Madem bu kadar kısa sürede 2’ye katlayacak, o zaman niye satıyorlar? Kredi kullansınlar, satmadan yapsınlar, yine karda olurlar. Kimse aptal değil!
İzmir genelinde konut fiyatları 2009 başından beri ortalama %35 artmış, bu da çok yuvarlak olarak senelik %9 bir artışa denk geliyor. Bazı bölgeler daha çok artarken bazı bölgeler de geri gelmiş. Gaziemir, Bornova, Çiğli, Mavişehir gibi bölgeler merkeze göre daha hızlı değerlenmiş.
Projeden alınan evin prim yapması birçok şeye bağlı. Eğer projeden ev alacağınız firma bu işi bir kerelik değil ama sürekli şekilde yapıyorsa, inşaat aşamasında alanlara da kazandırmak isteyecektir. Çıkış fiyatı doğru yapılmış bir proje 18-24 aylık teslimat sürecinde teslimata kadar %40-50 civarında prim yapmalıdır.
Bunula beraber, Mavişehir, Narlıdere, Balçova ve Güzelbahçe gibi pahalı ve oturmuş semtlerde bu primler beklenmemelidir; bu semtler marka olmuş ve sınırlı miktarda arsa kaldığı için genelde son fiyatlardan satış yapılmaktadır. İnşaatçı firma 150.000 TL arsa payı ile sattığı arsayı yerine aynı bedelle koyamayacağı için inşaat süresi sonundaki değerlenmeyi de hesabına katmaktadır.
Bir evin prim yapması teslimden sonra sitenin nasıl yönetildiği, 2. El satış ve kiralamaların kontrollü şekilde yürütülmesi ve o sitede yaşayanların kalitesi ile de ilgilidir. Evi proje aşamasında aldığınız için bu konularda fikir sahibi olabilmek için firmanın daha önce yaptığı projeleri incelemeniz gerekir.
3. Evin kira getirisi ne kadar olacaktır?
İzmir genelinde konutların ortama fiyatı 18 senelik kira getirisine eşittir. Yani 1000 TL kira getirisi olan bir evin fiyatı 1000 TL x 12 ay x 18 sene = 216.000 TL civarındadır. Yatırımcılar için evin alım fiyatının maximum 15 senelik kira getirisine eşit olması uygundur.
Son bir uyarı olarak da, alacağınız konutun gerçekten konut mu yoksa ticari bir birim olduğunu da bilmek gerekiyor; son zamanlarda piyasada ticari imarlı yerlerde yapılan ama home ofis / konut adıyla satılan projelerde satılan ürünler ticari imarlı oldukları için %18 KDV ile satılmakta ve bu da gerçek alıcıların maliyetini arttırmaktadır.