Kategoriler
Genel İzmir Satılık Ev Yatirimlik Ev

İzmir’de kira getirisi en iyi ve en kötü semtler! – Ağustos 2011 itibariyle

Ağaoğlu diyor ya ‘Yatırımınızı toprak üstüne yapın!’, ben de kira getirisi için ev almayı düşünenlere reidin.com’dan aldığım gerçek rakamlar ile yardımcı olmak istiyorum. Rakamlar sadece İzmir için.

Geçen sene Mayıs’ta ‘Kiralama için ev alma dönemi bitti!‘ demiş ve olayın matematiğini açıklamıştım. O günden bugüne dünyada ve yerelde gerçekleşen finansal gelişmeler, geçen sene Mayıs ayından bu yana İzmir’in bazı bölgelerinde kira getirisinin banka faizi getirisine göre tekrar cazip hale gelmeye başlamasını sağladı.

İlk tabloda 2007’den bu yana İzmir’de fiyat / kira oranı çeşitli semtlerde nasıl değişmiş gösteriyorum. Bu tabloya göre son 4 senede;

– İzmir’in genelinde ev fiyatları kira getirisine göre %10 daha hızlı yükselmiş.

– Yeşil okun altındaki semtlerde ev fiyatları düşerken veya sabit kalırken, kiralar yükseldi.

– Kırmızı okun üstündeki semtlerde kiralar düşerken veya sabit kalırken, ev fiyatları yükseldi.

– Fiyatı en çok artarken kirası sabit veya düşmüş olan semt Manavkuyu (%42). Yani Manavkuyu’da kiraya vermek için ev alma dönemi çoktan kapanmış.

– Buna karşın Balçova Çetinemeç’te kiralar ev fiyatlarına göre çok daha hızlı yükselmiş (%21). İzmir Ekonomi Üniversitesi’nin çevresine olan etkisi bu olsa gerek.

– Sonuç: Kira getirisi için ev alanlar eğer yeşil okun altındaki semtlerde ev almışlar ise, son 4 senede gayet karlı çıkmışlar.

İkinci tabloda son 1 senede İzmir’de fiyat / kira oranı çeşitli semtlerde nasıl değişmiş gösteriyorum. Bu tabloya göre son 12 ayda;

Göztepe, Mithatpaşa, Alsancak gibi eski binaların olduğu semtlerde daire fiyatlarındaki artış kira artışının çok gerisinde kalmış. Yani, son 1 senede bu semtler kiraya vermek için ev almak isteyenlere karlı fırsatlar sunmuş.

– Bunun tam aksine, yeni gelişen Yeşilova, Onur mahallesi gibi semtlerde yeni ev satış fiyatlarının yükseliş hızı kira artışını çok geride bırakmış.

– Yine aynı şekilde, yeni yerleşim bölgelerine komşu nispeten eski bölgelerde de, örneğin Bostanlı, ev satış fiyatları çok değişmemesine rağmen Mavişehir gibi yeni sitelerin olduğu bölgelerin tercih edilmesi sebebiyle kiralarda düşüş gözlenmiş.

– Genel itibariyle son 1 senede İzmir’de 18.2 sene olan kira çarpanı değişmemiş gözüküyor.

“İzmir’de kira getirisi en iyi ve en kötü semtler! – Ağustos 2011 itibariyle” için 4 yanıt

Grafik nerelerde fiyat artmış, nerelerde kiralar fiyat artışını yakalamamış, nerelerde fiyat kirayı yakalayamamış gibi soruları cevaplayamıyor. Pay/payda üzerinden yapılan trend analizlerini hep hatalı buluyorum.
Kira ve fiyat neden yükselir/düşer? Tamamen insanların alım amaçları muhtemelen bu sorunun cevabı. Üniversiteye mesafe kirayı artırıyorken, sağlam zemin hem sahip olma hem kiralama güdüsünü tetikliyor. Ancak, -dikkat döngüye giriyoruz- yüksek kira getirisi de sahip olma güdüsünü tetikler. Soyak ve ilk lanse edildiğinde Mavişehir’in yüksek fiyatı bence bu sebeple idi. Mavişehir’deki 1+1’lerin 8 senede kendileri amorti ettiği söyleniyordu. Doğru ise inanılmaz bir hız.

Veya başka bir kritik. Son 4 senede “kira fiyatları satış fiyatlarına göre daha hızlı artmış” ise, ondan önceki 4 senede de muhtemelen tersi geçerlidir. Tek bir bölgenin zamana göre değişimini grafiğe dökersek muhtemelen sinüzoidal bir grafik olacaktır.

Özet, Manavkuyu’dan taze ev almış birisi olarak sevmedim bu grafiği 🙂

:)))) Özete bayıldım…. Siz çok iyi fiyata almıştınız diye hatırlıyorum. Genelde yeni gelişen bölgelerde ev fiyatları kiralardan daha hızlı artıyor; Gaziemir, Yeşilova, Çiğli vs… bunların en iyi örnekleri. 8 yıl amorti olayına inanmıyorum.
Ne zaman tanışacağız yahu???

Dönüp dolaşıp bu grafiğe bakıyorum. Düşenler neden yeşil, artanlar neden kırmızı halen bir anlam veremedim. Amaç satın almak ve kiralamak olarak ayrı ayrı düşünülürse okların yönü değişmeli.

Grafiklerle ilgili şu yorumlar doğru mudur?
1) Manavkuyu’da satış fiyatı, kira getirisine göre çok hızlı artmış. Demek ki ev sahibi olmak için güzel ama kira getirisi elde etmek için kötü bir bölge.
2) Çetin Emeç, Balçova’nın yeni yapılarının bulunduğu ve İEÜ’ye yakın bir bölge olduğu için kira getirisi anlamında daha yüksek oranlara sahip. Ama ev almak için uygun değil.

Peki İşçievleri nedir? Çankaya’da konut var mı? Çamdibi ile Erzene, Evka-3 ile Evka-4 nasıl yanyana duruyorlar? Evka-3’deki konutların kiraları son 5 senede hızlı artmamış sonucu mu çıkaracağız? Ama bu bölgede kiralar çok pahalı. Nasıl? Neden biz? Bunlar kim?

Zor soru sormak yok 🙂
1. Manavkuyu’da aynen dediğin olmuş. Kira getirisi için artık o bölgede ev alınmaz; ama daha önce ev alanların yatırımları güzel prim yapmış.
2. Çetin Emeç’te kiralar ev fiyatlarına göre çok daha hızlı artmış son 4 senede. Bu rakamlara göre kiraya vermek veya kirada oturmak yerine ev almak için çok uygun. Neden uygun değil dediğini anlayamadım?
3. Tablodaki rakamlara göre Evka-3’te son 4 senede kiralar ev fiyatlarına göre çok daha fazla artmış demek oluyor. (Fiyat / Kira oranı düşmüş, bu demek oluyor ki her iki rakam da artarken Kira daha fazla artmış, veya her iki rakam da düşerken Fiyat daha fazla düşmüş, veya Fiyatlar oynamazken Kiralar çok artmış, veya Kiralar sabitken fiyatlar düşmüş)
Çankaya ve İşçievleri sorularına aynen katılıyorum 🙂 Bölge ayrımını tam olarak nasıl yapıyorlar ben de bilmiyorum…
3. maddedeki yorumumdan hareketle, eğer bir bölgede kira çok artmış ve fiyat geride kalmış ise, büyük olasılıkla orta vadede bir düzeltme olacaktır; yani beklenti olarak önümüzdeki 4 sene içerisinde Evka-3’te ev fiyatları daha da artacak veya kiralar düşecektir. Benim tahminim, Evka-3 çok sınırlı bir bölge olduğu için ev fiyatları artış gösterecek ama insanların gelirleri aynı hızda artmadığı için kiralarda bir miktar düşüş yaşanacaktır. Ne dersin?

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir