İzmir Bölgesel Daire ve Arsa Fiyatları

03 Şubat 2008


Kendi işim dolayısıyla arsa aramak amacıyla bir sene içerisinde %90ı İzmir içinde olmak üzere yaklaşık 30,000 km yapınca ister istemez bir bilgi birikimi oluşuyor. Rakamları seven birisi olarak da bu birikimimi iki basit tablo olarak paylaşıyorum bu yazıda. Tabii burada rakamların ne dediğini yorumlamak daha önemli.
İlk tabloda İzmir’in çeşitli bölgelerindeki arsa fiyatlarını analiz ediyorum. Bordo kolon arsaların birim metrekare fiyatları, mavi kolon arsa üzerinde yapılabilir inşaat alanına göre birim metrekare arsa fiyatı, kırmızı çizgi de arsa etrafındaki benzer dairelerin birim satış fiyatlarındaki arsa payını gösteriyor. Örneğin Sasalı da 10 dönüm bir arsanın fiyatı 10,000 m2 x 150 ytl/m2 (bordo kolon) = 1,500,000 YTL. Bu arsanın üzerinde yapılabilecek toplam inşaat 2,000 m2, bu sebeple de yapılabilecek inşaat metrekaresi üzerinden birim arsa fiyatı 1,500,000 / 2,000 = 750 YTL/m2 (Mavi Kolon). Sasalı’da mevcut satılık yeni bir villanın birim satış fiyatı ortalama 1,500 YTL/m2 olduğu için de bu fiyatın %50 sinin arsa payı olduğu sonucu çıkarılıyor (Kırmızı çizgi).
Tabi bu tabloya bakıldığında bölgeler hakkında genel bir bilgi sahibi oluyor insan ama her bölgenin içinde sokak sokak da fiyatlar çok oynayabiliyor. Örneğin Çiğli’de rakamları aldığımız bölge Kent Hastanesi civarı. Buradan Çiğli Balatçık’a gittiğinizde bu fiyatlar yarı yarıya düşüyor. Bu gözlem tüm bölgeler için geçerli. İncelediğim alanlar;
- Buca 9 Eylül Üniversitesi kampüsü civarı
- Çiğli Kent Hastanesi civarı
- Güzelbahçe Sahil şeridi ve Avni Akyol civarı
- Karşıyaka Yeni Girne civarı
- Narlıdere Limanreis civarı (Folkart ve civarı yok)

Rakamların bana anlattığı, Sasalı’da arsa fiyatları çok şişmiş. Talebin azlığından dolayı yükselemeyen ev fiyatları arsaların bu şişmiş fiyatlarını desteklemiyor. Sasalı’ya gittiğinizde bir çok boş villa göreceksiniz. Bekleme gücü olan müteahhitler uzun dönemde villa fiyatlarının arsa fiyatlarına yetişeceğini umuyorlar. Benzer arsa fiyatlarını gördüğümüz Güzelbahçe’de satılık konutların fiyatları Sasalı’ya göre daha olumlu durumda. En yüksek arsa fiyatlarını Narlıdere’de görüyoruz.


Daire fiyatlarına gelince, incelediğimiz bölgeler,
- Gaziemir metro istasyonu civarı
- Çiğli Kent Hastanesi civarı
- Karşıyaka Yalı civarı
- Güzelbahçe sahil şeridi ve Avni Akyol civarı
- Seferihisar Çamlıköy civarı
- Narlıdere Folkart civarı ama Folkart hariç
- Bornova Forum civarı
- Güzelyalı Sahil şeridi

Beyaz kolonlar dairelerin istenen satış fiyatlarının birim metrekare değeri, Mavi tarama ise ortalama daire fiyatları. Örneğin Alsancak’ta ortalama daire fiyatı 446,500 YTL ve birim metrekare değeri 2,627 YTL/m2.
Bu tabloda ilk göze batan çıkıntı Bornova. Daha önce analizini yaptığım Forum karşısı bölgedeki villa fiyatları aldı başını gitti. Gerek Forumun varlığı, gerek Kipa faktörü ve otobana yakınlığı bu bölgedeki talebi ve dolayısıyla fiyatları çok yükseltti. Alsancak, Karşıyaka, Hatay ve Güzelyalı eski yerleşim alanları olarak cazibelerini sürdürüyorlar. Her ne kadare ortalama daire fiyatları Bornova Foruma göre düşük kalsa da, yaşanılan metrekareler daha küçük olduğu için birim metrekare fiyatlarının daha yüksek olduğu görülüyor.
Bu tabloya bakarak, alt yapı yatırımlarının en yoğun gözlemlendiği şehrin büyüme aksı üzerindeki Çiğli ve Gaziemir bölgelerinde daire fiyatlarının orta ve uzun vadeli düşünen yatırımcılar için şu an çok uygun olduğunu söyleyebilirim. 1,100 – 1,300 YTL/m2 olarak görülen birim fiyatların bu bölgelerde orta vadede 1,500 YTL/m2 ye bulacağını ve çekiciliği olan mahallelerde 2,000 YTL/m2 yi zorlayacağını tahmin ediyorum.


Bu bilgiyi arkadaşlarınızla paylaşabilirsiniz:

En çok yorum alan yazılar

yorum

Powered by Facebook Comments

4 Yorum var:

  1. SD diyor ki:

    Mahkeme yoluyla arsa toplamanın etik olmayan bir yanı yok esasında; çakallık yapmak isteyenlere en doğru cevap ancak mahkeme yoluyla verilebiliyor. Sıkıcı bir süreç.

  2. pinyatalife diyor ki:

    :) ) Mahkeme yoluyla arsa toplama yolu önerildi bize pek etik bulmadık..Zaten o parselde en fazla mt2 annemlerde.Yeri de inönü mahallesi vs civarı etnik köken! çatışmasına müsait bir yerde değil. Elit bir site yapmaya müsait yani.Diğerleri 20 30 mt2 nin hesabını yapmakta çakallıkla.Fakat bu yola baş koymuş müteahhiti bulmak mesele. bakarsınız palmiye park 2 narlıdereye gelir folkarta inat :) )))

    pinyata

  3. SD diyor ki:

    Kısaca şöyle söyliyim :) nerede çokluk orada bokluk! Arsa sahipleri olarak bir araya gelip hareket etmeniz bence imkansız. İllaki çakal 1-2 tane çıkıp kendilerini sizden daha fazla hak sahibi sanacaklar. En güzeli, bu yola baş koymuş güvendiğiniz bir müteahhit ile anlaşıp diğerlerini bir araya getirmesini beklemek. Ya da mevcut arsayı başka bir inşaatında daire veya daireler ile takas etmek.

  4. pinyatalife diyor ki:

    Merhaba SD,

    Narlıdere de 200 mt2 9 kata imarlı arsamız var.(Konum yeniköy üstünde yapılan yeni blokların arası)

    5 sene önce müteahhit firma annemleri aramış belli bir miktar teklif vermiş (daire olarak)Tabi 200mt2 bina yapımı için çok az olduğundan aynı civardaki arsa sahiplerine de ulaşmışlar.Fakat bizimkilerin farklı planları vardı ozaman reddetmişler teklifi.

    Şuan oralar full site oldu. (folkart tarafı değil de dağ yamacı kısmı dıyeyım sanırım prenar civarı) Elimizde diğer arsa sahiplerinin iletişim bilgileri var. Kimsenin arsasını sattığını düşünmüyorum.

    Sizce nasıl bir yol izlemeli müteahhit firmalara başvurmadan önce?

    pinyata

Yorum yapmaktan çekinmeyin!

*
Lütfen aşağıdaki resimde yazan kodu giriniz:
Anti-spam image