Genel kategorisindeki tüm yazılar aşağıda:

Madalyonun Diğer Yüzü – Kahraman Emlakçılar

Ben bile bu sayfanın başlığında kendimi emlakçı cemiyetinden uzak tutacak bir tanım yapmışım ama emlakçılar da insan ve onların da alıcı ve satıcılardan şikayetleri var.
İşim dolayısıyla haftanın en az 3-4 gününü tanıdığım veya tanımadığım emlakçılar ile geçiriyorum. Çoğu yapabilecekleri başka iş olmadığı için bu mesleği seçmiş kişiler. Hiçbiri piyasadan ve kendilerine yakıştırılan imajdan memnun değil ama düzeltmek için çalışanı çok az. Acımasız bir meslek. Hiçbirinin de kimseyi özendirecek kadar çok bir geliri yok, hatta çoğunun durumu kötü.
Avukatlar ve araba satıcıları kadar az sevilen bu topluluğun da şikayetleri var. Bir emlakçının ağzından işte bazıları;


– Mal Sahipleri Açısından;
– Gerçek olabilecek bir alıcı gördüklerinde rakam yükselir yada pazarlıklı rakamlarından “beş kuruş altına” düşmezler.
– Aylarca satamadıkları gayrimenkullerinin, ki bunlar mutlaka raiç bedelin üzerindedir, değerini belli dönemlerde yükseltirler ve bu da nedense bir önceki rakama doğru alıcılar gelmeye başladığında olur.
– Mal sahiplerinin hepsi birer emlak danışmanıdır 😉 Onlar rakamı çoğu zaman kendileri belirler ve bunuda maalesef en yakınlarındaki afişe göre yada kulaktan kulağa değişen satış rakamlarına göre yaparlar. Gerçek olanı anlatabilmek genellikle zaman alır. Yaşayarak öğrenirler.
– “Komisyon vermem elime şu kadar geçsin” mantığını yemin etmişçesine takip ederler.
– Her satışta tarafların kendi masraflarını karşılamaları yerine, alıcıya komisyon-tapu masrafını yüklemek satış sürecini uzatıyor yada emlakçıları yalan söylemeye mecbur bırakıyor.
– Mal sahiplerine afiş ve ilanlarından ulaşanlar emlakçılardan duydukları rakamdan farklı bir rakam duyuyorlar ve bu da hoş olmuyor tabi.
– En kötüsü ise alıcı ile ve kendileriyle sözlü anlaşmaya varıldığından sadece birkeç saat sonra “satmaktan vazgeçmeleri” oluyor…

– Alıcılar Açısından;
– Alsancağın merkezinde 200.000.- YTLye büyük daire ararlar, yada 300.000.-YTL ye yüksek kira getirili dükkan ararlar. Bu kira rakamı ise 2.000.-YTL olmalıdır! Bu alıcıları farklı bölgelere yönlendirmeye çalışıyoruz.
– Bizden görüp beğendikleri ve ikna oldukları gayrimenkullerin mal sahiplerine ulaşıp bizi aradan çıkarmalarından bilmem bahsetmeme gerek varmı? Alsancak Dönerciler sokağındaki bir daireyi almak isteyen genç doktor karı koca çift böyle bir karar vermişler ve mal sahibi ile anlaşmışlar. Mal sahibinden dairesiyle ilgilenirken söz almıştık ama demek ki unutulmuş. Yer gösterme formuna imza almıştım da belki o şekilde paramızı alırız.

Sonuç olarak, emlak danışmanlığı meslek olarak kabul ediliyorsa, standartların ciddi şekilde uygulanması gerekiyor ve bence bazı yaptırımların getirilmesi gerekiyor. Herkez evini sigortalatırken nasıl bir sigorta acentasına gitmek zorunda ise gayrimenkul alım satım ve kiralanmasında da bir gayrimenkul danışmanlık firmasına gitmesi gerekir. Bu firmaların denetlenen, çalışanlarının da kalifiye olması gerekir. İyiye doğru gidiyor aslında, firmalar düzeliyor ve kurumsallaşıyor. Belki tam olarak düzene girmesi zaman alacak ama başlangıç için hızlı hareket ediyorlar sanki!

Esas sorun güven duygusunun olmaması. Emlakçı kimin için çalışıyor?? Bir kerelik bir alışverişte emlakçı kimin tarafında olur?? Her emekli veya canı sıkılan emlakçı olmaya devam ederse, aynı şikayetler daha çok devam eder. Remax gibi kurumsal çalışan emlak şirketleri her ne kadar prensipli olarak çalışmaya çalışsalar da, onlar da ancak alıcı ve satıcılar kadar prensipli olabiliyorlar.

Son bir not, en büyük emlakçılar genelde kapılarında Avukat yazanlar oluyor.

Sevgili Aylin’e katkıları için çok teşekkürler. Aylincim Alsancaktaki 200,000 YTL lik daireden ben de istiyorum bir tane.

İzmir’de Deprem Olacakmış – Ne Kadar Korkmak Lazım??


İzmirde hatırladığım en son ciddi deprem 90 yılında Üniversite imtahanlarından 1 gece önce olmuştu. O gece pek uyuduğumu hatırlamıyorum. Annemcik de almıştı yastık yorgan Ceydayla beni aşağıda arabada uyutmayı planlıyodu.
Tabi o depremin üzerinden yıllar ve yüzlerce deprem geçti ama benim içimdeki deprem korkusunu ilk tetikleyen deprem olarak hala anarım kendisini. Geçen hafta cumartesi sabahi sabahın köründe olan depremi allahtan hissetmedim ama arkasından gazete ve televizyonda çıkan haberler ile olayın niye o kadar büyütüldüğünü anlamış değilim. ATV de pazar gecesi ana haber bültenine çıkan bir yetkili amca resmen Mavişehir, Urla ve Alsancakta yaşamayın dedi. 10 dakika konuştu ve en dayanıklı bölge olarak da Yamanlar dağlarını gösterdi. Sanki kendisi oralarda bir yatırım yapacak gibi geldi bana ama sanırım bir yerlerde prof imiş kendileri. Seyredenleri korkutmaktan başka hiçbir şey yapmadı. Bunu haber yapanlarda suç tabi.
Pazardan sonraki günlerde bekledim belki bu sakat bölgelerde yüzlerce konut yapan koca koca şirketlerden biri kendini haber programlarına veya gazetelere çıkarır da bu amcanın dediklerini yalanlar ve kendi yaptıkları inşaatlarin teknolojisini ve depreme dayanıklılığını anlatır diye ama tabi hikaye. Ya unutuldu ya da insanları korkutmak daha çok rating topladığı için haber olamadılar.
Deprem anında nerede iseniz ne yapmanız gerektiğini bilmiyorsanız bu sayfaya bir göz atın.
İzmirdeki deprem tarihçesi için de bu sayfada istediğiniz kadar kendinizi korkutabilirsiniz.
Deprem yönetmeliklerini sözde değil özde takip ettiklerini bildiğiniz yapımcı firmalardan gayrimenkul alınız.

Bekara Karı Boşamak Kolay ama Sıkıysa Kiracısını Çıkarsın

Son günlerde tüm gazeteler kanunlarda kiracılar ile ilgili yeni düzenlemelerden bahsediyor. Hayatının son 17 senesini kirada geçirmiş birisi olarak konunun her zaman kiracı tarafındaydım ama geçenlerde bir arkadaşımın 6 aylık bir mahkeme sürecinden sonra kendi evinden kiracıyı çıkaramadığını görüp olayı biraz araştırınca özellikle ülkemizde kiralayan olmanın ne kadar riskli ve sıkıcı bir durum olabileceğini anladım.
30lu yaşlardan sonra biraz birikimi olan arkadaşlarımın çoğunun hayali bir ev alıp kiraya vermek ve o kira geliriyle kendisinin mevcut kirasını veya kredi taksidini ödeyebilmek. Bu tabi güzel bir plan, ta ki kiracınızı çıkarmak istemenize kadar. Eğer, kendinizin veya sizin soyunuzdan sopunuzdan birisini kiradaki eviniz için ihtiyacını kanıtlayamazsanız kiracıyı çıkarmanızın pek imkanı yok. İhtiyaç demek, aynı şehirde başka evinizin olmaması demek. Kira sözleşmeniz bitmiş olsa bile kiracı kirayı ödediği sürece evden çıkmayabilir.
Ev alıp kiralamayı yatırım amacıyla düşünenler için bir kaç uyarı,
– Ev yerine dükkan almayı düşünün. Getirisi daha iyi ve kiracı ayrıldıktan sonra tamirat masrafı yok gibi bir şey.
– Ev de dükkan da alsanız kiracıyı çok dikkatli seçin, yeterli ve sürekli geliri var mı vs… Kanunlar her zaman aranızdaki sözleşmeden önce kiracı lehine işliyor.
– Gecikmeler halinde kesin ve hemen ihtarname çekin, çünkü tahliye için en kuvvetli kozunuz bu olacak.

Detay isteyenler için biraz daha genel bilgi aşağıda, bedava akıl isteyenler için http://www.hukuki.net/forum/forumdisplay.php?f=97

KİRA NEDİR?
Kiralayanın, bir şeyin kullanımını kiracının verdiği bir bedel karşılığında ve belli bir süre için kiracıya bırakmasıdır. Buna göre bir kimse, bir hakkını veya bir malını bir bedel karşısında onu kiralayan kimseye kullanması veya yararlanması için bırakmışsa, bu iki kişi arasında kira ilişkisi vardır. Bunlar arasındaki ilişkiyi düzenleyen duruma kira sözleşmesi, aralarındaki ilişkiye de kira denir.

KAÇ ÇEŞİT KİRA SÖZLEŞMESİ VARDIR?
İki çeşit kira sözleşmesi vardır; yazılı kira sözleşmesi ve sözlü kira sözleşmesi. Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılmasında ispat açısından sayısız fayda vardır. Hatta aktin noterde yapılması, gelecekte olabilecek anlaşmazlıkların kolay yönden çözümü açısından sağlıklı bir yoldur. Zira noterde yapılan bir sözleşmenin varlığına, imzasına ve içeriğine yapılan itirazlar kabul görmez. Kira akdi sözlü olarak da gerçekleştirilirse, sözleşmenin sıhhati ve ispatı açısından zorluklar meydana gelebilir.

KİRA BEDELİ ÖDENMEDİĞİNDE KİRALAYAN NE YAPABİLİR?
Kiracı, kira bedelini süresinde ödemediği takdirde konut sahibi noterden 30 günlük ihtarname veya icradan 30 günlük ödeme emri gönderir. 30 gün sonunda halen ödeme yoksa İcra Tetkik Mercii’ ne başvurarak tahliye talep edebilir. Eğer (ihtardan sonra) kira yatar, fakat bir yıl içinde bu durum 2 kez gerçekleşirse, kontratın bitiminde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “2 haklı ihtar” sebebiyle tahliye davası açılabilir.

KİRACININ İFLASINDA KİRA SÖZLEŞMESİ FESHEDİLİR Mİ?
Bu konu Borçlar Kanunu’nda 261. maddeye göre düzenlenmiştir. Eğer kiracı iflas ederse, birikmiş ve işleyecek kira bedelleri için, bunları ödeyebileceğine dair, münasip bir süre içinde teminat da veremezse, o zaman kiralayan sözleşmeyi bu sebeple feshedebilir.

HAKLI İHTAR NEDİR?
Kiracı kontratın başladığı günden itibaren en geç 5 gün içinde kira parasını yatırmazsa konut sahibi kirayı 30 gün içinde ödemesi için noterden bir ihtarname veya icra dairesinden ödeme emri gönderir. Eğer kira bedeli 30 gün içerisinde yatmazsa bu gönderilen ihtar haklı bir sebebe dayandığı için “Haklı İhtar” sayılır konut sahibi haklı ihtar gerekçesiyle tahliye davası açabilir

APARTMAN GİDERLERİ KİRACIYA MI, EV SAHİBİNE Mİ AİTTİR?
Kira akdine ortak giderlerin kiracıya ait olduğu yazılı ise, kiracının şahsi hizmetine ayrılanlar kiracıya aittir. Bunlara örnek olarak kapıcı ücreti, ortak elektrik, ortak su parası veya yakıt giderini verebiliriz. Anayapıya ait masraflar ise ev sahibine ait olacaktır; Boya, badana, kalorifer kazanı değiştirilmesi gibi.

KİRANIN DEVRİ NEDİR?
Kiracının, kira sözleşmesinin konusu olan kullanma hakkını devretmesidir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRELİ OLMASI NEDİR?
Kira sözleşmelerinin geçerli olması için süreli olması şart olmamakla beraber, taraflar anlaşarak kira sözleşmesini süreli yapabilirler. Tarafların özgür iradeleri ile kararlaştırdıkları altı ay, bir yıl, üç yıl gibi belirli bir zamanı içeren kira sözleşmelerine süreli kira sözleşmesi denir.

ÖLÜNCEYE KADAR SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ
Her ne kadar kira sözleşmesinin süresi ölünceye kadar denmişse de insanın ne zaman öleceği belli olmadığı için sözleşme süresiz sayılır. Bu nedenle de ve hasılat kirası olması sebebiyle kira başlangıcından itibaren altı aylık dönemlere ayrılarak son altı aydan, yani bozulması istenen tarihten altı ay önce kira sözleşmesini sona erdirme ihbarında bulunularak bu sözleşme sona erdirilebilir. Sona erdirmeye karşın kiracı kiralananı boşaltmazsa aleyhine boşaltma davası açılır.

KİRA SÖZLEŞMESİ TAPUYA YAZILABİLİR Mİ? BU YAZIM KİRACIYA NASIL BİR HAK SAĞLAR?
Kural olarak kira sözleşmesi şahsi hak sağlar, bu nedenle kiracı ve kiralayan sözleşmeden kaynaklanan haklarını sadece birbirlerine karşı öne sürebilirler, üçüncü şahıslara karşı ileri süremezler. Ancak kiracı ve kiralayan anlaşarak yapmış oldukları kira sözleşmesini tapuya yazdırabilirler. Bunun için birlikte tapuya giderek istemde bulunmaları gerekir. Tapuya yazılan kira sözleşmesi bilhassa kiracı için ayni hak kuvvetinde bir hak sağlar. Bu nedenle kiracı kira müddeti boyunca sözleşmeden kaynaklanan hakkını hem üçüncü kişilere hem de bu yeri satın alan yeni malike karşı ileri sürebilir.

KİMLER KİRA SÖZLEŞMESİ YAPAMAZLAR?
İyi ve kötüyü ayırt edemeyenler, 18 yaşını doldurmayanlar, iyi ve kötüyü ayırt etme yetenekleri olmasına rağmen 18 yaşını doldurmayanlar (evlenme ile reşit olma dışında) ve kısıtlıların tek başına yapmış oldukları kira sözleşmeleri hükümsüzdür.

KİRA SÖZLEŞMESİ YAZILI OLMALI MI?
Kira sözleşmeleri sözlü veya yazılı olarak yapılabilir. Ancak sözlü sözleşmenin başlangıç tarihini ispatlamak oldukça güç olduğundan, kira sözleşmelerini yazılı yapmak daha faydalıdır. Taraflar kendi aralarında yapabilecekleri gibi, sözleşme imzalarını noterde tasdik ettirebilirler. Dava açarken veya icra takibi yaparken kira sözleşmesinin başlangıç tarihi yani gün, ay, yıl çok önemlidir. Taraflardan birinin sözleşmeyi kaybetmesi halinde karşı taraf kendi söylediklerini daha kolay olarak, elindeki sözleşme ile kanıtlayabilir.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE HANGİ UNSURLAR BULUNMALI?
Sözleşmede iki tarafın ad ve adrseleri, aylık ve yıllık kira miktarı ile sözleşme süresi ve taşınmazın durumu yazılır. Artış miktarı tespit edilir ve belirtilirse geçerli olur. Demirbaş ve ortak giderlerin ödemelerinin kime ait olacağı, varsa stopaj ödemesi hakkında bilgi ve kiranın nereye ödeneceği belirtilir. Kira sözleşmesi üzerine yazılıp geçerli sayılmayan tek husus; tahliye taahhüdüdür. Bunun dışında yazan her şey geçerlidir.

KİRACININ KİRA SÖZLEŞMESİNE AYKIRI DAVRANMASI HALİNDE NE OLUR?
Kiracının sözleşmeye aykırı bir eyleminden dolayı aleyhine dava açabilmek için öncelikle kiracıya ihtarname çekerek bu ihtarname ile bir süre vererek olumsuz durumuna son vermesi istenmelidir. Bu ihtar çekilmeden dava açılmaması gerekir. Aksi takdirde davanın reddi söz konusudur.

DEPOZİTO YASAL MI?
Taşınmaz kiralarında depozito yasaldır. Kiracının taşınma durumunda bırakacağı borçlar ile taşınmaza vermiş olduğu zararların karşılanması için depozito alınır. Tahliye halinde taşınmazda bir hasar yoksa depozito iade edilir. Varsa mahkemece yapılacak tespit ve masraflar düşülerek bakiye kiracıya ödenir. İspat bakımından depozito miktarını yazmak ve imza altına almak gerekir. Depozito Türk Lirası veya döviz olarak alınabilir.

KİRA BEDELİ KASTEN ALINMIYORSA NE YAPILABİLİR?
Kiracı kira bedelini gönderdiği halde kiralayan bu parayı almamakta direnirse alacaklı temerrüdünden bahsedilebilir. Borçlar kanunu’nun 90. maddesine dayanarak kiracı Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “ödeme yeri tayin edilmesini” ister. Sulh Hukuk Mahkemesi bir bankayı seçer ve her ay kiranın oraya yatırılmasına karar verir. Mahkemenin kararından sonra kira bedellerini bu bankaya yatıran kiracı temerrütten yani bir tahliye nedeninden kurtulmuş olur. Ancak bu işlemi yaptırmazsa ve kiralayan haklı ihtarlar gönderirse tahliye kaçınılmaz olur.

YENİDEN İNŞAAT VE TADİLAT NEDENİYLE KİRACI TAHLİYE EDİLEBİLİR Mİ?
Kiralayan, esaslı bir biçimde tadilat ve inşa gerektiren gayrimenkulünü tahliye edebilir. Ancak tadilat sonunda gayrimenkulünü eski kiracıya teklif etmek zorundadır. Bir ay içinde olumlu cevap gelmezse başkasına kiralayabilir. Aksi halde 3yıl boş tutmak zorundadır.

KİRALANANDA MEYDANA GELEN ÖNEMLİ EKSİKLİKLER KİRACI TARAFINDAN
YAPILABİLİR Mİ?
Kiralananda kira sözleşmesi içinde meydana gelen önemli değişikliklerin kiracı tarafından yapılabilmesi için; bu eksikliklerin kiracı tarafından yapılmasına kiralayan olur vermiş olmalıdır. Kiracı kiralayana ihtarname çekmiş, kiralayan eksikliği gidermemiş ve yapımı hususunda kiracıya olur vermemişse, kiracı mahkemeye başvurarak bu eksikliğin yapılması için izin almış olmalıdır. Ancak bu iki durumda kiracı kiralayan hesabına eksikliği giderebilir ve kira parasından indirebilir. Eğer kiracı ne kiralayanın olurunu, ne de mahkemeden izin almışsa ve yine de kiralanandaki eksikliği yapmışsa, yaptığı giderimi BY. 413 ve 414. maddelerine dayanarak kiralayandan isteyebilir.

Fazıl Say Avrupa’ya değil İzmir’e taşınsın !!!


Kardeşimin arkadaşı Fazıl Say kendisi bile herhalde yurt dışında vermiş olduğu bir röpörtajın bu kadar gündem yaratacağını zannetmiyordu. Fazıl’ın düşüncelerinin politik ve ideolojik taraflarına katılmakla beraber bu blogun misyonuyla hiçbir alakası olmadığı ve kendim daha 1.5 sene önce vatanıma geri döndüğüm için olayın o taraflarına bulaşmak istemiyorum. Ama yine de emlak gurmesi şapkası ile Fazıl’ın yurt dışına taşınma planına yönelik tavisyelerde bulunmak istedim. Kendisi değerlendirsin artık.
Fazıl Say bence Zürich’e değil İzmir’e taşınsın. Eğrisi ve doğrusuyla 10 küsur neden;
1. Havaalanımız şehre çok yakın ve daha yeni yenilendi. Gaziemir tarafındaki alt geçit çalışmaları da bitince daha da yakınlaşacak şehire.
2. EXPO 2015 geldi mi neler olacak neler!!
3. Zürich kadar olmasa da bizim de orda burda yeşil alanlarımız var. Her ne kadar şehir planlamacılarının ön gördüğü kişi başına 7m2 lik yeşil alan İzmir’de kişi başına 4m2 ler civarında olsa da körfezden bakıldığında alabildiğince uzanan sahil şeridindeki çin seddinin önünde ve bilimum okul bahçelerinde yeşillikler görmek olası.
4. Ev fiyatları her ne kadar İstanbul kadar olmasa da Zürich piyasasına yakındır. İsterse Alsancak’taki Rezidanslarımızda 6.000 $/m2 yi bulan fiyatlarda ev alabilir. Balkonlu gökdeleninde mutfak balkonundan yeni yıkanmış çarşaflarını sarkıtabilir.
5. Alsancak demişken, eğer kendisinin köpek veya bilimum beslenmesi gereken hayvanı var ise, apartmanının kapıcısına hayvancağızı sabahları dolaştırtabilir, böylelikle Alsancak’taki bir çok hayvanseverin yaptığına o da katılmış olur, hatta balkondan köpeğine el bile sallayabilir.
6. Alsancak ve köpek demişken, genelde arabalara ait olan dar kaldırımlarda yürürken eğer kafasını yerden kaldırmak gibi bir hata yapar ise, sabah yürüyüşünde komşusunun köpeğinin onun için hatıra olarak bıraktığı ve komşusunun da nasılsa kimse görmez diye hızlı ve kısa adımlarla uzaklaştığı kaldırımın tam ortasındaki sinekli boka basabilir. Aman dikkat Fazıl.
7. Doğal gaz ve jeotermal olmasına rağmen hala hava kirliliğinden camlarını açamayabilir ama en azından ikisinin de olduğunun bilir.
8. Mavişehir’de 1 Milyon Euroya bataklık üzerinde yapılmış evlerden alabilir, her gel git sırasında sandalıyla evine ulaşabilir. Ya da her yoğun yağmur sonrası Alsancak 1. veya 2. kordondaki evinin apartman girişinde kafası kadar büyüklükte deniz analarını denizden 50 m içeride olmasına rağmen bulabilir, isterse alıp besleyebilir.
9. Otopark konusuna değinmiyorum bile.
10. Basmane’deki eski projesi dünya ticaret merkezi olan dünyanın en sağlam temelli yapay gölüne para atıp dilek tutabilir.
11. Her ne kadar ev fiyatları şişik, yolları dar, havası kirli, yeşili az, altyapısı yetersiz bir şehir olsa da, İzmir’de Fazıl’ın eleştirdiklerinin oyları halen %30lar civarında. Bekleriz…

Not Bu yazıyı 3 hafta önce gittiğim %70 in kalesi Konya’daki gözlemlerimden ve 3 gündür tuvaletten zar zor çıkabildiğim bir zehirlenme deneyiminden sonraki ruh halimle yazdım.

Urla Kuğu Evleri

Daha önce Urla Piyasa Analizi yazımda bahsettiğim Urla Kuğu sitesinin artık sanal ortamda da bir adresi var, www.ekipayapi.com

Daha detaylı bilgi için Levente ulaşılabilir 232.462.4191 veya info@egeyapi.net

Piyasa Analizi – Dopingli Mavişehir’in Fiyatlarina Alternatif Çiğli Kent Hastanesi bölgesi

ÖZET
Mavişehir’in milli atlet Süreyya’dan daha dopingli emlak fiyatlarına alternatif olarak önerdiğim 5 dakika uzaklıktaki Çiğli Kent Hastanesi civarı için benim değerlendirmem: (10 üzerinden, 10 süper, 0 başkası alsın)
– Arsa yatırımcıları için fırsatlar az ama, fiyatlar daire fiyatlarının henüz prim yapmamış olması sebebiyle kontrol altında, … 6 puan
– Ev arayanlar için kaliteli inşaatlarda çok uygun fiyatlar mevcut… 8 puan
– İnşaatçılar için, satışların yavaş ve stok bolluğu olması risk. Bekleme gücü olanlar için yüksek getiriler olası 8 puan
– Önerdiğim proje Katal İnşaat, Arsa için ise bu bölgede nereyi bulabilirseniz


View Larger Map
Babama bir büyüğü söylermiş, şehrin sınırlarında arsa al hep diye. Bu her zaman doğruluğunu koruyan uzun vadeli bir yatırım stratejisidir. Ama daha kısa vadede gayrimenkul yatırımı düşünenler için de sektörde fırsatlar mevcut. Örneğin markalı projelerde temelden yer almak gibi. Ama eğer bekleme gücünüz ve biraz da derin cepleriniz var ise trendsetter denen şirketleri veya grupları takip edin. Örneğin İstanbul’da sanatçılar bir ara Cihangir’e taşındı ve de beraberlerinde orjinal hayat stilleri ile beraber değişik cafeler, restoranlar, galeriler ve barları getirdiler… Tabii bunları takiben de o hayata özenenler bu bölgeye yığıldı ve emlak fiyatları uçtu gitti. Galata Kulesi ve Balatçık civarı aynı hikaye. Yani, sanatçıları takip edin.
Takip edilecek diğer gruplar da var ama KİPA ve IKEA gibi bu işi çok iyi beceren şirketler de var. IKEAAAAA Ümraniyede açtı, yumurta mı tavuktan tavuk mu yumurtadan bilmem ama Ümraniye’de fiyatlar aldı başını gidiyor. Aynı hikaye bizim köy Bornova’da da görülüyor, IKEA tisunamisi diyelim Bornova IKEA karşısındaki emlak fiyatı artışlarına. En son örneğim de KİPA. Bornovada IKEA’nın yanında varlar, Gaziemir’de yol üstünde ve etrafı o bölgenin en değerli projeleri ile dolu, ve de en eskilerden Atatürk Organize girişinde. KİPA, IKEA ve bu gibi kurumlar şehirlerin ve hedef kitlelerin hareket rotalarını en doğru yer ve zamanda belirleyebilecek araştırma gücü ve deneyime sahipler. Sanatçılar ve bu gibi grupların gittikleri yerlerin değerlerini arttırmaları da esasında aynı prensiplere uyuyor, KİPA, IKEA ve sanatçılar gibi gruplar belli bir hayat stilini ve gelir grubunu temsil ediyorlar ve gittikleri yeri ihya ediyorlar.
İzmirde orta üst gelirli tabakaya yönelik olması gerekenden çok pahallı projelerin yapıldığı Mavişehir’e akıllı alternatif olarak sunduğum Çiğli Kent Hastanesi – Kipa arkası bölgesi de yukarıda anlatmaya çalıştığım prensiplere fazlasıyla uyan bir alan. Mavişehir’de hem evler hem de yaşamak çok pahallı. Eğer Mavişehir’dekinin yarısı fiyatına aynı büyüklükte ve ferah gelişen bir alanda ev almak, ve bir sitede yaşamanı bedeli olan en az 500 YTL lik aidatları vermek istemiyorsanız, hedefiniz Kent Hastanesi civarı olmalı. Kipa arkası olan bu bölge çok pirime açık. İzmir’in en kaliteli hastanelerinden Kent Hastanesi burada, Özel Türk Kolejinin yeni kampüsü burada, İzmir Tenis İhtisas Kulübü burada, 30.000 kişinin çalıştığı Atatürk Organize kapı komşusu, KIPA burada, ve bunun gibi bir çok çekici sebepten dolayı ben bu bölgeye bayılıyorum.
1.6 emsalli arsaların fiyatları 300 – 500 YTL/m2 civarında. Bu fiyatlar İzmir’in en uygun fiyatlarından. Daha ucuz arsa için Ulukent’e veya dağlara çıkacaksınız. Evler genelde 3 oda 1 salon, 130-150 m2 büyüklüğünde ve fiyatları 1000 – 1500 ytl/m2 arası. Kat karşılığı anlaşmalar arsa sahiplerine %35-%45 arası verilecek şekilde gerçekleşiyor.
Bu bölgenin şu an için en güzel binalarını Katal İnşaat yapıyor ve fiyatları da gayet uygun. Arsaları zamanında ucuza kapattığı için en çok kar marjı da onlarda tahmin ediyorum.
Çiğli Kent Hastanesi civarı için benim değerlendirmem: (10 üzerinden, 10 süper, 0 başkası alsın)
– Arsa yatırımcıları için fırsatlar az ama, fiyatlar daire fiyatlarının henüz prim yapmamış olması sebebiyle kontrol altında, … 6 puan
– Ev arayanlar için kaliteli inşaatlarda çok uygun fiyatlar mevcut… 8 puan
– İnşaatçılar için, satışların yavaş ve stok bolluğu olması risk. Bekleme gücü olanlar için yüksek getiriler olası 8 puan
– Önerdiğim Müteahhit Katal İnşaat, arsa için bu bölgede nereyi bulabilirseniz

Facebook, Kadınlar ve Gayrimenkul

Özet
Kadınların Facebook ve Facebook un Gayrimenkul üzerindeki etkileri. Milleti pokelayacağıma, kendi işime bir parmak atıyım dedim.


Geçen gün 22 senedir görmediğim ilkokul arkadaşlarımla buluştum; tabii ki son ayların favori sanal mekanı Facebook sayesinde. Resimler, şarkılar, sanal pastalar ve tokatlar, ve daha nicelerinin paylaşıldığı Facebook aleminin emlak sektöründe nasıl kullanıldığını veya kullanılabileceğini düşündüm ve araştırdım.
Dünyada kullanıcı sayısında en hızlı artış gösteren ve en fazla kullanıcısı olan 5. ülke konumundaki Türkiye mizde, bugün itibari ile 2 milyon kullanıcı olduğu söyleniyor. Bu 2 milyonun %60 ı 24 yaş ve üzerinde. 35 yaş ve üstü de en hızlı büyüyen kullanıcı grubu.
1,2 milyon 24 yaş üzeri kullanıcının en az yarısını kadınlar oluşturmakta. Her ne kadar Türk kadınlarımızın “Türkiye Malezya olmasın Ukrayna olsun” gibi gruplara katılımı az olsa da, facebookta çok güçlü bir varlıkları olduğu aşikar.
Yuvayı dişi kuş yapar mantığından hareketle, yeni bir ev alırken verilecek kararın en az yarısında payı olacak kadınlarımıza yaratıcı gayrimenkul pazarlıyıcılarımızın facebookta bir şekilde ulaşmaları gerekiyor. Özellikle Kadınları hedeflememin nedeni, yeni ev alırken insanların en önem verdikleri konuların okul ve iş yakını olması, güvenlik ve depreme dayanıklılık, ve sonra fiyat olması; bu da bana kadınların yeni ev alınması esnasında baskın taraf olduklarını anlatıyor. Peki bu insanlara facebookta nasıl ulaşılabilir:

1. Daha önce müşterileri olmuş kişileri, sadece kadın olmasına gerek yok, friends listelerine ekleyip, onlarla kontaklarını koruyarak.

2. Projeye özel Gruplar kurarak… Örneğin daha çok genç nüfusun tercih ettiği Mavişehirdeki kocaman sitelerden birisi, örneğin Soyak, bir Soyak Mavişehir grubu kursa, mevcut müşterilerini bu gruba eklese, bu kişileri birbirleriyle telefon veya konuşma zorunluluğu olmadan birbiriyle tanıştırsa, bu kişiler ortak noktalarını bulup bir komşuluk ilişkisi başlatsalar, birbirlerini seven bu komşular daha sonra ev almayı düşünen diğer arkadaşlarını da bu gruplara soksalar ve Soyak da bu sayede mevcut müşteriler üzerinden pazarlamanın en kısa ve kuvvetli olanını yapsa fena mı olur?

3. Neighborhoods application ını kullanarak ev aradığınız veya satacağınız semtteki insanlar ile onları rahatsız etmeden ve onların isteyeceği formatta iletişime geçebilirsiniz.

4. Haber grupları kurarak… İnsanların size güven duymasını sağlayacak bilgi ve deneyimlerinizi facebookta kuracağınız bir grup ile diğer meraklılar ile paylaşarak.

5. Kullanıcı kitlesinin kalitesinin artması ile beraber müthiş detaya inerek hedefleyebileceğiniz gruplara facebook üzerinden ulaşarak… Örneğin, 35-44 yaş arası, evli, BAL mezunu, İzmirde çalışan bayan ve erkeklere Bornova Forum karşısında yapmakta olduğunuz 20 evlik sitenin haberini ulaştırabilirsiniz.

6. Kadınların çoğunlukta oldukları gruplara katılarak, örneğin Kağıt VS., çocuklara yönelik el işleri yapmayı öğreten bir dergi veya SEV 1.C anneleri grubu gibi….

Yaniiiiiii, bir daha o bin senedir görmediğiniz arkadaşınızı Rakı Sofrasına davet ederken, bütün bu paylaşımların bir şekilde ev veya komşu arayışınıza veya evinizi satmanıza bile yardımcı olabileceğini unutmayın.

İzmir’e tepeden bakanlar…. İzmir’in Residence’ları

Milliyet Emlak’ın yaptığı ankette yeni ev arayanların en çok önem verdiği 3 konu lokasyon, fiyat ve deprem güvenliği. Her ne kadar bu upuzun binalar en son deprem şartnamelerine göre yapılsa da, hep olacağı bahsedilen o zangır zangır depremlerden birinde bunlardan birinde olmak istemezdim. Beni kim takar ama… fiyatlara ve satış hızlarına bakılırsa zaten bu da açıkca görülüyor. Bu yapılardan bazılarını kısaca tanıyalım;

View Larger Map
Gürel Residence İzmir’in en son açılan rezidansı. Toplam 25 kat, 80 daire, 300 araçlık otopark, alışveriş ve eğlence alanları … Konut fiyatları $ 5500 / m2 civarında. Kiralar da aylık $ 20 / m2. İnşaatı kardeşim Levent Veryeri’nin şirketi Ege Yapı’nın yapmış olması ayrı bir gurur.
Aksoy Residence, Kıbrıs Şehitlerinin sonunda 20 katlı rezidans ve alışveriş merkezi. Halen yapım aşamasında ve inşaat yavaş gitmekte. Gürel Residence’tan en büyük farkı, dairelerin balkonlarının ve tam açılabilen pencerelerinin olması. Bence sakat bir durum ama diğer taraftan da Gürel’de oturanların giydirme cephe arkasında ve yarım açılan camlardan sıkıldığını duyuyorum. Aksoy’da konut fiyatları $ 4000 ve üstü.
Punta İş Merkezi ve Rezidans, yine Kıbrıs Şehitleri üzerinde, toplamda 21 katlı bir bina. EGİAD binanın meşhur sakinlerinden. Ofis alanları yok sattı. Konut alanları da, genelde şehir dışında yaşayan patronların ve beyaz yakalı çalışanların şehir içinde kullanabilecekleri ve kolay ulaşabilecekleri yerler olarak planlanmış. Konut fiyatları $ 4000 ve üzerinde.
Bu üçünün haricinde Kar İnşaat’ın yaptığı Port Residence da Punta’nın önünde hızla yükselmekte. Başar’dan bilgi alınca bu bina hakkında tekrar yazacağım.
Yapı dergisinin 5.7.2007 tarihli sayısında İzmirdeki bu yükselen binalar şöyle anlatılıyor:
“İdealde yeni şehircilik ve sürdürülebilirlik gibi birçok olumlu kavramı bünyesinde barındıran kondominyumlar avantajlarının yanında birçok dezavantaja sahiptirler. Metropol alanlarında rant kaygısına bağlı olarak yapay bir kent kimliği içinde elit kesime hitap eden adalar yaratılmaktadır. Kimi zaman yanlış yer seçimi ile kent silueti bozulmakta, çevreye adaptasyon zorluğu ile kent kimliğine zarar verilebilmekte, düşeyde yükselirken kullanıcı yeşilden kopartılıp ve yalıtılmış bir hapis mekân oluşturulmaktadır….. Dolayısıyla bu yapılar çok amaçlı ve yarı-kamusal “esnek” kutular olarak tasarlanmalı, ana işlevleri dışında kentlilere ve konut sahiplerine günlük yaşamlarını zenginleştirecek ek hizmetler sunulmalıdır. Bu hizmetlerin işlerliği ile çevre dinamikleri tamamen değiştirebilecek ve kent merkezlerinde istenen canlılık tekrar yakalanacaktır.”
Manhattan’ın en güzel yerlerinde residence fiyatlarının $ 10,000 / m2 olduğu göz önüne alınırsa, İzmir’deki fiyatların biraz fazla uçtuğunu söyleyebiliriz.

Gürel Apartmanına Ne Oldu ????


Deren İnşaat’ın 43 senelik tarihinde ilk defa bir inşaatları şirket hala hayattayken yıkıldı. Alsancak’ta Gül sokakta eski Desa’nın olduğu Gürel Apartmanından bahsediyorum.

View Larger Map
Yaklaşık 4 ay süren, her önünden geçenin biraz serzeniş biraz küfürle baktığı zorlu yıkım çalışmalarından sonra eski Gürel Apartmanı artık yok.
19 senelik bu bina Alsancakta güncelliğini ve zerafetini koruyabilmiş, zengin ama sade yapısıyla bir çok mimarın takdirini kazanmış bir eserdi.
Peki son 4 ayda ne oldu ve önümüzdeki günlerde neler olacak
– Bina 4 ayda ancak yıkılabildi. İnşaattan anlamayanlar bile yıkımın binanın sağlamlığı sebebiyle ne kadar yavaş ve zor ilerlediğini gördüler.
– Mevcut temeller bırakıldı. Yeni bina mevcut temeller üzerinde yükselecek.
– Marks & Spencer binayı Arsa Sahiplerinden garip bir fiyata ve uzun dönemli kiraladı.
– Yeni bina eskisi ile aynı yükseklikte ama zemin üzeri 4 kat olarak inşa edilecek. Aynı zamanda bodrum kat da yapılacak.
– İnşaat yeni kiracıya teslim edilmek üzere 6 ayda bitirilecek. Tabi daha sonra kiracı da binanın içini yapacak.
– Sinema vs… gibi eğlence alanları şu an için planda yok.
– İnşaatı İzmir’in tanınmış şirketlerinden Yapıtsan yapıyor.
İnşallah yeni eskiyi aratmaz ve mal sahipleri yine bu güzel köşeye en az eski Gürel Apartmanı kadar orjinal bir bina yaparlar.

Piyasa Analizi – Limanreis bölgesi

ÖZET
Limanreis için benim değerlendirmem: (10 üzerinden, 10 süper, 0 başkası alsın)
– Arsa yatırımcıları için fırsat az. Fiyatlar yüksek, düzenlemesi yapılacak alanlar var imar durumlarına dikkat… 5 puan
– Ev arayanlar için uygun fiyatlı evler var, manzara müthiş ama yürüyerek gidilecek alışveriş alanı yok … 7 puan
– İnşaatçılar için, satışlar yavaş. Müstakil villalar zor satıyor ama meraklısına özel villa yapılabilir … 6 puan
– Önerdiğim site Osman bey sitesi


View Larger Map
Narlıdereden Güzelbahçeye doğru giderken sahil yolu ile otoban arasına sıkışmış bu yemyeşil alana Limanreis deniyor. Ana caddeden içeriye girdiğinizde İzmirin o beton yığını havasından bir anda sıyrılıp koca gövdeli kimbilir kaç yıllık ağaçların arasında buluyorsunuz kendinizi. İzmirde ağaçların evlerden önde ve yüksek tutulduğu ve körfez manzarasının en güzel olduğu bir bölge Limanreis. Yeni düzenlenmiş sahil şeridi yürüyüş meraklıları için birebir.
Sanırım buraları eskiden İzmirin sayfiye bölgesiymiş. Eski evler tek katlı ve kocaman bahçeli. Evler eski ama karakterli. Yeni evlerin önünde genelde kocaman arabalar var, yani zenginler burayı seviyor. Sanatçıların, yurt dışında çalışmış emeklilerin ve hayvan severlerin tercihi olmuş burası.
Gördüğüm tek eksik, ki bence burasının bu kadar korunmuş ve yeşil kalmasının en büyük sebebi olabilir, yürüyerek gidilebilecek bir alışveriş merkezi veya restoran olmaması.
Az sayıda kalmış imarlı parsellerin fiyatları deniz manzarasına göre 500 ytl/m2 ile 1000 ytl/m2 arasında değişiyor. 250-300 m2 civarındaki yeni villa fiyatları 600.000 ytl ve üzerinde.
Gördüğüm en büyük inşaat muhteşem manzaralı bir sırta yapılan Osman Bey Konakları adlı site oldu.
Yeni villaların bazıları benim için fazla modern olsa da sanırım her malın bir meraklısı çıkıyor.

Her ne kadar şehir dışı sayılsa da, otobana yakınlığı ve sahil yolundan ulaşım kolaylığı nedeniyle Urlada veya Narlıderede müstakil villada yaşamak isteyenler için daha ferah ve birazcık daha ucuz bir alternatif oluyor Limanreis.

Limanreis için benim değerlendirmem: (10 üzerinden, 10 süper, 0 başkası alsın)
– Arsa yatırımcıları için fırsat az. Fiyatlar yüksek, düzenlemesi yapılacak alanlar var imar durumlarına dikkat… 5 puan
– Ev arayanlar için uygun fiyatlı evler var, manzara müthiş ama yürüyerek gidilecek alışveriş alanı yok … 7 puan
– İnşaatçılar için, satışlar yavaş. Müstakil villalar zor satıyor ama meraklısına özel villa yapılabilir … 6 puan
– Önerdiğim site Osman bey sitesi