İzmir’de yeni bir konut projesi – MyVia Bahçe!

19 Eylül 2012

Myvia Bahçe

İzmir’de neden İstanbul’daki gibi projeler yok diye soranlara nispet yaparcasına ‘Böylesi İstanbul’da bile yok!’ diyor MyVia Bahçe’nin kataloğu.

Projeyi, fiyatlarını, konumunu ve konsepti inceledim; işte yorumlarım.

MyVia Bahçe daha önce değerlendirdiğim Plaza Nova‘nın arka komşusu. İki komşu arasında çok ciddi bir rekabet oluştu ve bence iyi de oldu. Bornova’nın unutulmuş ama ulaşımı en kolay ve en hızlı değerlenen bölgesi olan Yeşilova yaklaşık 2 senedir çok ciddi bir atakta. Bu sene açılan Bahçeşehir Koleji, uzun zamandır bölgede olan Işık Kent Koleji, Forum ve hastanelere yakınlığı, tek vasıta ile şehrin her köşesine gitme rahatlığı Yeşilova’nın değerlenmesinin başlıca sebeplerinden. Mevcut yapı stoğunun kötülüğü bu bölgenin önümüzdeki senelerde daha da çok değişeceğinin göstergesi.

MyVia Bahçe’nin tanıtım ofisine gitmedim, dışarıdan geçtim, yerini zaten biliyordum. Kataloğu ve tanıtım ofisine giden arkadaşıma verilen bilgileri inceledim, işte değerlendirmem;

  • MyVia Bahçe fiyatları:
    • Stüdyo daireler: 117bin ile 138bin TL arasında
    • 1+1 daireler: 157bin ile 183bin TL arasında
    • 2+1 daireler: 197bin ile 216bin TL arasında
    • 1+1 dublex: 276bin ile 282bin TL arasında
  • Katalogda net m2′ler yazmıyordu. Fiyatlar brüt m2 üzerinden yaklaşık 2750 – 3000 TL/m2 aralığında
  • MyVia Bahçe nerede? Çevre yolundan Forum’a gider gibi çıkın, Forum’a değil tam tersi tarafa sapın, yaklaşık 1km ileride.

Myvia Bahçe konum

    • MyVia Bahçe’de 340 konut bulunuyormuş. 3+1 daire görmedim.
    • Ata sporumuz YOGA’dan tut!, kapalı havuza kadar milyon tane sosyal aktivite imkanı var. Tanıtım ofisinden verilen bilgiye göre sadece kapalı havuz bedava, diğer tüm sosyal alanlar ücret karşılığı kullanılabilecek.

Yoga Bahçesi

    • Proje başlamış. Tanıtım ofisinden teslim tarihi hakkında verilen bilgi, ilk etap 1 sene sonra teslim, diğer etaplar satışlar iyi giderse 20 ay sonra teslim olacakmış. (Teslim süresi hakkında bir müşteriye verilebilecek en kötü cevap!; satışlar iyi kötü gitmiş müşteriye ne???)
    • MyVia grubu daha önce Buca’da ve Bornova Mevlana mahallesinde de başarılı projeler yapmış ve hatta kira garantili planlar sunmuştu. Sanırım sonra kira garantisi vermekten vazgeçtiler, niye bilmiyorum.
    • Projenin yapıldığı arsa ticari imarlı. Bu sebeple, yapılan konutlar esasında ticari alan olarak geçiyor, KDV’si %18. KDV fiyatlara dahilmiş. Şirketinize alırsanız KDV’den yararlanabilirsiniz. Şahıslar için bu olayın kötü yanı maliyet artışı haricinde, ticari imarlı bir gayrimenkul aldıkları için ancak %50′sine kadar kredi kullanabiliyorlar.
    • Projede henüz kredi kullandırılamıyor ama çalışmalar devam ediyormuş.
    • Proje çizimleri gerçekten çok yakışıklı. Örnek dairelerde kullanılan malzemeler etkileyici. M2′ler biraz Soyak vari.

    • 2+1 daireninplanını hiç beğenmedim, evin her tarafına mutfaktan giriliyor.

Myvia Bahçe 2+1 daire

  • Eğer genç ve bekar olsaydım ve param yetseydi 1+1 dublex çok iyi olurdu.
  • Fiyatlar bölge için iddialı ama Plaza Nova’dan daha düşüğe çıkamazlardı; özellikle de %18 KDV yükü ile sattıkları için.
  • Plaza Nova’ya göre daha iddialı bir proje gibi gözüküyor.
  • Arkasındaki parselin de satıldığını duymuştum, eğer saçma sapan bir şey yapılmaz ise, bölge daha da değerlenir.

Vaktiniz olursa gidip görmenizi öneririm.


Bu bilgiyi arkadaşlarınızla paylaşabilirsiniz:

Benzer Yazılar

  • Meraklı Adam

    Merhabalar,

    MyVia’nın yanındaki DSİ 2.Bölge’nin akibeti ile ilgili bir gelişme var mıdır?

    İyi günler,
    Meraklı Adam

  • Nilay Kaya

    Merhaba,
    oturmak için myvia ve plaza novayla ilgileniyorum ama karar veremedim. fiyatlarıda biraz yüksek. bornova civarında, yeni yapılan konutlardan, 1+1 yada 2+1 bakıyorum. bornovada bildiğiniz başka proje varmı?

    • Emlak Gurmesi

      İkisi de güzel projeler. Oturmak için o bölgede benzer kalite ve konseptte proje henüz yok.

      • nilay kaya

        yanıtladığınız için çok tesekkur ederim.iyi ki varsınız.sizi sıkmazsam bir sorum daha olucaktı. bayraklı tepekule mah.subay bloklarında (pazar pazarının orda) yarı tapulu evim var. evin satış değeri 150bin tl. bana düşen pay 75bin tl. memurum.oturmak için ev satın almak istiyorum.evin diğer kısmını mı satın alsam (3+1 iki balkonlu,kameralı,20yıllık bina) yoksa 75bini alıp bankaya yatırıp, yeni yapılacak sitelerdemi alsam?

        • Emlak Gurmesi

          Bence parayı alın, yeni bir ev alın Nilay hanım.

  • Yatirim Capkini

    Sayin Emlak Gurmesi,

    Emlak krali ile yaptiginiz sohbet kafami karistirdi. DSİ o arazisine TOKİ mi gelecek yoksa Kavuklar mi gelecek. Kafam iyice allak bullak oldu. Siz nereden Kavukkarin o araziyi istedigini biliyorsunuz diger arkadas nereden Tokiyi duymus. Lutfen yardimmmmmmm……arkadas

    • Emlak Gurmesi

      Dedikodu… Ancak gerçekleşince görürüz ne olduğunu…

  • Emlak Kralı

    Sayın arkadaşlar,

    Güvenilir bir kaynaktan aldığım bilgiye göre, MyVia Bahçenin karşısındaki DSI’ye ait arazinin bir bölümü TOKI’ye verildiği söylenmiştir. Sanırım, bundan sonra projenin ne kadar değerleneceğini siz tahmin edebilirsiniz.

    İyi Emlaklar,

    • Emlak Gurmesi

      Sayın Emlak Kralı, proje zaten değerli, daha ne kadar değerlenir tahmin edemiyorum. Mavişehir fiyatları ile çekişiyor. Bu arada, TOKİ her yeri değerlendiriyor diye bir kural da yok biliyorsunuz. Ben daha önce oraları Kavuklar aldı diye duymuştum ve daha çok sevinmiştim bölge için.

  • Evren

    Evlerin planları çok kullanışsız. 1-1 dublex haricindekiler gerçekten çok kötü tasarlanmış. Tabiri caizse kuş kadar. 1-1 dublex olan da ancak bekara uygun zira tek tuvalet var, o da üst katta. Misafiriniz gelse ne yapacak? Açık mutfakta bir yemek yapacaksınız, tüm koku evin içinde. 3bin TL/m2 fiyatı da uçuk ötesi olmuş! (İzmir’de yeni yapılan tüm konut projeleri böyle gerçi. Tıpkı kiraların uçuk olduğu gibi. 30 yaşında, hiç tadilat görmemiş, altyapısı rezalet evlere bile sırf deniz görüyor diye 3bin lira kira istiyorlar. Bu paraya Ankara Çayyolu’nda villa tutar kalan parayla da araba taksidine girersiniz) Kaç liraya mal ettiklerini üç aşağı beş yukarı biliyorum. Projenin bulunduğu yerin toparlanmasına en az 15 sene var. Buradan yatırım amaçlı ev alıp değerlenmesini beklemek fazla iyimserlik olur kanaatindeyim. Evden hava karardıktan sonra çıkıp Forum’a yürümek istemezdim açıkçası. Her taraf sanayi sitesi dolu ve o bölgenin temizlenmesi bana sorarsanız mümkün değil.

    • Emlak Gurmesi

      Sayın Evren, valla Erman Toroğlu’ndan Aziz Yıldırım yorumu istesem daha sert olmazdı herhalde… Bazı yorumlarınıza katılıyorum, bazılarına da katılmıyorum. Öncelikle evler çok kötü tasarlanmamış; bazıları daha iyi olabilirdi ama bence çok kötü değil. Küçük olması kötü birşey değil. Biliyor musunuz, New York Valiliği yaz başı bir yarışma açtı ve şehirdeki mimar ve müteahhitlerden 20m2′lik evler tasarlamalarını istedi. Sebebi de NY’da 2 milyona yakın genç ve bekar varmış ama paraları yetmediği için NY’da yaşayamıyorlarmış. İşte bu kişilerin ceplerine ve hayat stillerine uygun, sizin değiminizle kuştan da küçük evler tasarlatıyor yerel yönetim. Bornova’da da böyle bir ihtiyaç olduğu kesin. 2. katılmadığım yorumunuz İzmir’de yeni yapılan tüm konut porjelerin fiyatlarının uçuk olması konusu; böyle birşey yok. Dünyanın her yerinde evin yerine göre fiyat belirlenir; insanlar da bütçelerine uygun evlerin olduğu yerleri veya metrekareleri seçerler. Benim bütçem yetmiyor diye Alsancak’ta ucuz ev yapılacak diye bir olay ne yazık ki yok. Karşıyaka Yalı’da deniz gören kirası 1500 TL olan evler mevcut, belki yeterince bakmadınız veya farklı yerlerden konuşuyoruz. Ankara Çayyolu’nda deniz olduğunu sanmıyorum. 3. katılmadığım yorumunuz maliyet ve fiyat eşleştirmesi; evet bu projenin fiyatları iddialı ama maliyetine göre esasında uygun. Bu arsa için 6 ay önce 9 Milyon TL isteniyordu, bu arkadaşlar kaça aldılar bilmiyorum ama çok altına aldıklarını sanmıyorum. Şimdi bir hesap yapalım; sunulan proje ve teknik şartnameye göre bu inşaat 1000 TL/m2′nin altına zor çıkar, arsa için de 700 TL ekleyin, oldu mu 1700 TL/m2. Buna %18 KDV ekleyin, oldu mu 2000 TL/m2. Satış fiyatlarına %18 KDV dahil, çünkü bu arsa ticari imarlı; 3000 TL/m2′den KDV’yi düşün, oldu mu 2540 TL/m2. En az 2 sene sürecek bir inşaat için %25 çok makul bir kar marjı. Eğer bu kişiler paralarını bankaya yatırsalar zaten bu kadar kazanacaklar, ve bunca laf işitmeyeceklerdi. Tahminim, onlar da bu bölgenin kısa sürede ne kadar çok değerleneceğini gördüler ki böyle bir yatırıma girdiler; bu da size katılmadığım 4. nokta idi. Yeşilova bölgesi ve hatta Altındağ önümüzdeki 5 yılın İzmir yıldızı olacaklar. Yeşilova’da 2008′den beri olan gelişme zaten belli. Bornova’da yer kalmadığını düşünürseniz, siz de bu bölgenin çok kısa zamanda nasıl gelişeceğini görebilirsiniz. Ya da en kötü 3-4 sene sonra tekrar konuşuruz. Size katıldığım nokta hava karardıktan sonra Forum’a yürüme konusu; hava kararmasa bile oradan Forum’a yürünmez çünkü yürüyüş yolu yok. Arabaların otobandan çıktığı hızla gittikleri bir kavşakta yürümek akıl karı değil. Sanayi sitesi görünümü her geçen gün düzeliyor; Bahçeşehir Koleji, Baumax, vs… etrafı daha da değerlendirdi. Kirası artan küçük sanayici zaten başka daha ucuz yerlere gitmeye başladı. Proje prim yapar mı bilmem, ama maliyete göre fiyatları uygun. Projenin prim yapması fiyat haricinde, 2. elde ve site yönetimi, alanların yatırım penceresi ile de çok ilgili. Size katıldığım diğer bir konu da 1+1 dublex dairelerin ne kadar keyifli olduğu; eğer alırsanız beni de bir gün davet edin inşallah. Yorumunuz için teşekkür.

      • Evren

        Merhaba,

        biraz dertliyim bu konularda da, o yüzden sinirlerim hoplamaya çok müsait bu sıralar :)

        Ben hala bu ve benzeri birçok konut projesinin kaba tabirle ederinden çok daha fazlasına satıldığını düşünüyorum. Tabii bu noktada vergi yüküne de bakmak lazım. Problem sadece inşaat şirketlerinde değil elbet. NY örneği güzel ancak konumuz olan bu proje ucuz mu? Maliyetine bakıldığında uygun görünebilir ama son kullanıcı açısından bakarsak, bekar ve/veya öğrenci için uygun değil bence. (Bir de aidat ilave etmek lazım sanırım) İzmir’in gelir seviyesi ne kadar ki? Ben de zaten “Alsancak’taki 10 liralık evleri 2 liraya versinler” demiyorum :) Gerçekten ekonomik evler yapabiliyorlarsa yapsınlar ama ticaret bu, herkes daha çok para kazanabileceği işi yapar. Dolayısıyla söz konusu yer Alsancak olunca genelde orta-üst ve üst gelir grubuna hitap ediyor. (Hoş ben Bostanlı’yı Alsancak’a tercih ederim ya) Az parası olan Ferrari alamaz değil mi? Buna lafım yok. Ferrari demişken, Türkiye ağır vergileri olan bir ülke, araba alırken bile sınıfına göre bir tane de devlete alıyorsunuz nerdeyse. Emlak sektöründe de benzer bir durum var.

        Evet Ankara’da deniz yok ama Çayyolu – Ümitköy tarafı, İzmir’in tamamını altyapı, sosyal olanaklar ve diğer birçok kriterde 2′ye hatta 3′e katlar bence. Zaten bu durum Türkiye’nin en yaşanılabilir şehirleri sıralamasında da kendini gösteriyor. Tabii ki kişisel zevkleri ayrı tutuyorum, herkes Ankara’yı sevmek zorunda değil zira.

        Karşıyaka yalıda ya da Bostanlı’da ucuz evler var evet ama o kadar çok ev gezdim ki, bazı evlerin içinde Saw filminin devamını çekebilirsiniz :) o kadar izbe ve fakat 2-3.000.- TL kira istiyorlar. Sebep? Deniz görüyor… Çalışan bir insan olarak eve geldiğimde zaten hava kararmış oluyor, dolayısıyla denizi göremiyorum. Haydi onu geçtim, İzmir’in denizi malum, 5-6 kilometre uzaktan güzel görünüyor evet. Tabii ki bu “bana göre”.

        Yine -bana göre- Yeşilova, Altındağ da çok zamana ihtiyacı olan bölgeler. Nasıl ki İstanbul’da bir İstiklal Caddesi daha oluşamıyorsa, bu bölgelerde de bir Bostanlı, bir Alsancak “havası” oluşması çok zor. İfade etmeye çalıştığım şey “yaşam kalitesi”.

        Zaman ayırıp cevap yazmışsınız, teşekkür ederim.

        • Emlak Gurmesi

          Ben de o yüzden proje için maliyetine göre fiyatı uygun demiştim. Projenin fiyatı İzmir’in genel ortalamasının üzerinde. Haliyle bu projeyi yapan arkadaşlar da vakıf değiller, yatırdıkları paranın karşılığını almak istiyorlar. Her malın bir alıcısı vardır, onlar da illa ki bulacaklardır. Daha uygun fiyata daire sahibi olmak isteyen arkadaşlarımız farklı bölgelere bakıyor. Size katılıyorum; taa oradaki Ulukent’teki kaldırımlar bile Alsancak’ta yok. Ama buna rağmen Ulukent’teki evler Alsancak’a göre bedava. Demek oluyor ki konum her zaman kral.

  • ali demirli

    my via bahçe yi bende inceledim.hatta 1+1 almayı düşünüyorum.yanında bahçeşehir kollejinin olması fiyatları artıracaktir diye düşünüyorum.karşısında büyük bir arazi var ne olacağı belli değil.bir ara oraya bahçeşehir üniversitesinin geleceği söyleniyordu.yanındaki araziyi ise dasifin aldığı doğru.eğer dasif te oraya bir blok yaparsa arka dairelerde değerlenecektir.yoga olayına gelince biraz saçma geldi öğretmenmi tutacaklarmış onu sormadım.ama yukarıda barbekü, oturma alanları fikri güzel.

    • Emlak Gurmesi

      Hayırlısı olsun

  • doğuş yıldız

    merhabalar;
    bahsetmiş olduğunuz arkadaki boş araziye de dasif inşaat yapacakmış.

    • Emlak Gurmesi

      Gaziemir yetti demekki