"yeşilova" ile ilgili yazılar:

Bornova Plaza Nova projesi ve fiyatları hakkında değerlendirmem!

Bornova Yeşilova bölgesi yaklaşık 2 senedir radarımda. Bu bölgenin ulaşım kolaylığı, konumu, çevresindeki büyük işverenlerin çokluğu, alışveriş ve sağlık merkezlerinin zenginliği sebebiyle büyük potansiyel sahibi olduğunu daha önce de belirtmiştim.

Bornova merkezde yer kalmaması ile bu bölgeye yoğunlaşan müteahhit çokluğu, yeni yeni inşaatların hızla başlamasına sebep oldu. Devamı →

Bugün Hürriyet Ege 7. Sayfadaki Yazım – Kuzey mi Güney mi?

Hürriyet Ege’nin 7. sayfasında bugün çıkan yazımda İzmir gayrimenkul piyasasının genel bir değerlendirmesini yaptım. Her ne kadar Hürriyet adımı eklemeyi unutmuşsa da, yazı benimdir!

İzmir’imizin merkezi kazıldıkça, sıkıştıkça, ulaşılmaz oldukça, şehrin kuzey ve güneyindeki gelişim aksları değer kazanmaya devam ediyor.
Reidin.com Türkiye verilerine göre Ekim 2010 –Ekim 2011 aralığında İzmir’de konut fiyatlarının en fazla yükseliş gösterdiği bölgeler Gaziemir, Mavişehir ve Yeşilova olmuş
Kuzey Yıldızı – Mavişehir, Çiğli, Sasalı, Ulukent ve Koyundere
Gelir düzeyi yüksek ailelerin tercihi Mavişehir olmaya devam ediyor. Son bir senede ortalama %12 fiyat artışı gösteren bölgede yeni projelerde ortalama birim satış fiyatları 3000 – 3500 TL/m2 aralığında değişiyor. Sosyal alanların çeşitliliği ve çokluğu, muhit kalitesi ve proje albenisi olarak özellikle güvenlikli site konseptindeki yeni yaşam alanları müşterilerin tercihi olmaya devam ediyor. Bölgede inşaat yapılabilecek fazla arsa kalmadığı için bu fiyat artışının önümüzdeki senelerde de devam edeceğini tahmin ediyorum.
Mavişehir’deki fiyatlar bütçelerine uymayan gençler, emekliler ve yeni aileler Çiğli ve Ulukent bölgesini tercih etmeye başladılar. Metro ile ulaşımın kolaylaşması, son seçimlerde açıklanan 35 projeden bir çoğunun kuzey yönünde planlanması, AOSB içinden geçip Koyundere’den İzmir’i kuzeye bağlayacak yol inşaatının devamı, Katip Çelebi ve Gediz Üniversitelerinin açılması bu bölgelerin yatırım değerinin yükselmesinin başlıca etkenleri. Çiğli’de yeni projelerde ortalama birim satış fiyatı 1000 – 1200 TL/m2 aralığında değişirken, Ulukent ve Koyundere’de 900 – 1000 TL/m2 seviyesine ulaştı.
Eskiden orda bir köy var uzakta diyip sadece çanak çömlek veya terlik almaya gittiğimiz Menemen de bu projeler sayesinde hem merkeze yakınlaştı hem de orta vadede yatırım çekiciliği kazandı.
35,5’uğun Urla’sı olan Sasalı’da her ne kadar arz fazlası varmış gibi gözükse de, özellikle Karşıyaka tarafında yaşayıp müstakil ve az katlı ev isteyenlerin tercih ettiği bölge olmaya devam ediyor. Son 1 senede arz fazlasından dolayı fiyatlar pek hareketli değilse de, eldeki stok azaldıkça ev fiyatlarının arsa fiyatları gibi yükseleceğini tahmin ediyorum.
Güney Yıldızı – Gaziemir, Seferihisar, Menderes, Ayrancılar, Torbalı
Balçova ve Buca’nın yoğunluğundan sıkılanların kaçış noktası olan Gaziemir beklenen patlamayı yaptı ve konut fiyatları aldı başını gitti. Yeni sitelerde 300.000 TL’nin altına ev bulmak neredeyse imksansız hale geldi. Metro’nun açılması, Serbest bölgede devam eden yatırımlar ve Türkiye’nin en büyük outletinin inşaatının devam etmesi Gaziemir’i daha da değerlendirecek. 2 sene önceye kadar 1000 – 1200 TL/m2 olan fiyatlar şu an 1500 – 2000 TL/m2 aralığında.
Gaziemir’de inşaat yapacak yer bulamayan müteahhitlerin gözdesi şu aralar Menderes. Menderes arsa fiyatları 2 sene önce tavan yapmasına rağmen konut fiyatları ancak yükselmeye başladı. M2, fiyat ve kalite oranı olarak Menderes konut almak isteyenler için fırsatlar sunmakta. Gaziemir ve Menderes’in rüzgarı senelerdir gelişmeyi bekleyen Ayrancılar’ı da hareketlendirdi. Birçok büyük sanayi kuruluşu ile İzmir’in üretim merkezi olan Torbalı güzel merkezi, planlı altyapısı ve metronun gelişi ile Torbalı’da çalışıp İzmir’de yaşayanların seçimlerini tekrar gözden geçirmelerine yol açacak. Kalkınmışlığın bir belirtisi olarak, İzmir’de Sasalı’dan sonra bisiklet yolu gördüğüm tek yer Torbalı!
Cittaslow’u lugatımıza katan Seferihisar, hayatı koşmadan , doğanın keyfini çıkararak yaşarken teknoloji ile hayatını kolaylaştırmak isteyenlerin cenneti olmaya devam ediyor.
Merkez’de – Narlıdere, Bayraklı, Yeşilova, Altındağ
İzmir’in her tarafına 1 tek vasıta ile aktarmasız olarak gidebileceğiniz tek yer olan Yeşilova, Bornova’da arsa bulamayan müteahhitler tarafından sonunda keşfedildi. Yaşar Üniversitesi’nin başarılı reklamları, Bornova Forum’un çevreye kattığı değer ile Yeşilova ve hatta Altındağ bölgesi İzmir’in merkezde son 1 senede en çok değerlenen bölgelerinden birisi oldu. Yeni projelerde fiyatlar Bornova ortlamasının altında, 1500 – 2000 TL/m2, olmakla beraber kısa sürede yükseleceğini öngörüyorum.
Mahkeme sürecinin şimdilik tamamlanmış olduğu duyurulan Bayraklı bölgesinde yıllardır bekleyen projeler yavaş yavaş hareketlenmeye başladı. Şu an devam eden yüksek yapı projelerinde daha çok ofis sunulmakta. Birim satış fiyatı 3000 $/m2 ve üzeri olan bu projeler İstanbul’daki emsallerinin çok altında fiyatlanmış olmalarına rağmen İzmir’de henüz öncü olmanın sıkıntısını yaşıyorlar. Şehir dışından yatırımcıların ilgisi ile hızlı bir satış grafiği yakalayan bu projeler, teslim sonrası kiralama ve hizmet kalitesi ile yatırımcıları mutlu etmeye çalışacaklar.
İzmir’in en pahalı bölgelerinden birisi haline gelen Narlıdere, şehre yakın olup şehir içinde yaşamak istemeyenlerin tercihi. Bu lüks ile beraber yanında gelen etiket de haliyle yüksek oluyor. Yeni sitelerde 5000 TL/m2 standart heline gelmiş gibi gözüküyor.
İzmir Geneli
Yeni açılan ve mevcut üniversitelerin yükselen kalitesi, daha önce İstanbul ve Ankara’yı tercih eden gençlerin İzmir’de kalmalarını sağlarken, özellikle üniversite kampüslerine yakın yerleşim ve ticari alanlarının değerlenmesini sağladı. Bornova, Buca, Balçova ve Çiğli’de bu talebe yönelik stüdyo, 1+1 ve 2+1 dairelerin bulunduğu projelerde gözle görülür bir artış yaşanmakta.
Deprem güvenliğinin son Van depremi ile tekrar gündeme gelmesi ile beraber kaliteli, kontrollü ve deprem yönetmeliklerine uygun olarak yapılan yeni yapıların gün geçtikçe daha çok tercih edildiğini görüyoruz.
Sonuç: Kuzey’i de güzel Güney’i de, İzmir’i anlayana…

İzmir’de kira getirisi en iyi ve en kötü semtler! – Ağustos 2011 itibariyle

Ağaoğlu diyor ya ‘Yatırımınızı toprak üstüne yapın!’, ben de kira getirisi için ev almayı düşünenlere reidin.com’dan aldığım gerçek rakamlar ile yardımcı olmak istiyorum. Rakamlar sadece İzmir için.

Geçen sene Mayıs’ta ‘Kiralama için ev alma dönemi bitti!‘ demiş ve olayın matematiğini açıklamıştım. O günden bugüne dünyada ve yerelde gerçekleşen finansal gelişmeler, geçen sene Mayıs ayından bu yana İzmir’in bazı bölgelerinde kira getirisinin banka faizi getirisine göre tekrar cazip hale gelmeye başlamasını sağladı.

İlk tabloda 2007’den bu yana İzmir’de fiyat / kira oranı çeşitli semtlerde nasıl değişmiş gösteriyorum. Bu tabloya göre son 4 senede;

– İzmir’in genelinde ev fiyatları kira getirisine göre %10 daha hızlı yükselmiş.

– Yeşil okun altındaki semtlerde ev fiyatları düşerken veya sabit kalırken, kiralar yükseldi.

– Kırmızı okun üstündeki semtlerde kiralar düşerken veya sabit kalırken, ev fiyatları yükseldi.

– Fiyatı en çok artarken kirası sabit veya düşmüş olan semt Manavkuyu (%42). Yani Manavkuyu’da kiraya vermek için ev alma dönemi çoktan kapanmış.

– Buna karşın Balçova Çetinemeç’te kiralar ev fiyatlarına göre çok daha hızlı yükselmiş (%21). İzmir Ekonomi Üniversitesi’nin çevresine olan etkisi bu olsa gerek.

– Sonuç: Kira getirisi için ev alanlar eğer yeşil okun altındaki semtlerde ev almışlar ise, son 4 senede gayet karlı çıkmışlar.

İkinci tabloda son 1 senede İzmir’de fiyat / kira oranı çeşitli semtlerde nasıl değişmiş gösteriyorum. Bu tabloya göre son 12 ayda;

Göztepe, Mithatpaşa, Alsancak gibi eski binaların olduğu semtlerde daire fiyatlarındaki artış kira artışının çok gerisinde kalmış. Yani, son 1 senede bu semtler kiraya vermek için ev almak isteyenlere karlı fırsatlar sunmuş.

– Bunun tam aksine, yeni gelişen Yeşilova, Onur mahallesi gibi semtlerde yeni ev satış fiyatlarının yükseliş hızı kira artışını çok geride bırakmış.

– Yine aynı şekilde, yeni yerleşim bölgelerine komşu nispeten eski bölgelerde de, örneğin Bostanlı, ev satış fiyatları çok değişmemesine rağmen Mavişehir gibi yeni sitelerin olduğu bölgelerin tercih edilmesi sebebiyle kiralarda düşüş gözlenmiş.

– Genel itibariyle son 1 senede İzmir’de 18.2 sene olan kira çarpanı değişmemiş gözüküyor.

İzmir’de satılık konut fiyatlarında son durum – Ekim 2011

En son Mayıs 2011‘de güncellediğim İzmir’de satılık konut fiyatları raporuna devam ediyorum.

Reidin.com’dan aldığım bilgilere göre;

– Son bir sene içerisinde en çok prim yapan bölgeler Yeşilova, Gaziemir ve Mavişehir olmuş. Takip ettiğim bölgelerdeki tek gerileme Örnekköy’de olmuş gözüküyor.

– Mart 2011 – Ağustos 2011 arasında takip ettiğim tüm bölgelerde ortalama %3,5’luk artık gözüküyor. Örnekköy sene içerisindeki kayıpları telafi etmeye çalışıyor. Çiğli Egekent’teki artış diğer iddialı rakiplerine göre gayet olgun bir şekilde gelişiyor.

İzmir’de satılık konut fiyatlarında son durum – Mayıs 2011

En son Mart 2011’de güncellediğim İzmir’de takip ettiğim semtlerdeki konut fiyatları ve konut fiyat endeksi raporuna devam ediyorum.

Reidin.com’dan aldığım veriler doğrultusunda hazırladığım tablolara göre (Tabloların üzerine tıklayarak büyütebilirsiniz);
(Not: endeks tabloları fiyatların gidiş yönünü döviz, enflasyon vb. gibi etkilerden arındırarak verir)

– Ocak – Mart 2011 tarihleri arasında Yeşilova, Mavişehir, Bayraklı, Gaziemir ve Çiğli Egekent semtlerinde yukarı doğru hareket devam etmekte. – Tablo 1
– Mart 2010 – Mart 2011 tarihleri arasında satış fiyat endeksi en hızlı Yeşilova ve Bayraklı semtlerinde artarken, İzmir genelinde bir düşüş gözleniyor. – Tablo 2
– Mart 2011’de bir önceki aya göre İzmir genelinde satılık ev fiyatları $/m2 bazında artış göstermiş. – Tablo 3
– Mart 2010 – Mart 2011 tarihleri arasında konut satış fiyatları en çok Yeşilova’da artmış. – Tablo 4

Gerçek hikaye – Ev satın alırken ilk görüşte aşkın maliyeti!

Özellikle ev sahibi olmayı planlayan genç arkadaşların bu yazıyı okumalarını öneririm. Uzun olduğuna bakmayın, hızlı akıyor.

Ev satın alırken yapılmaması gereken 5 şeyden biridir; ilk görüşte aşka inanmak!

Emlakgurmesi ve emlakkulisi.com’dan beni takip eden Gökhan bey ile 1 aydır yazışıyorduk. Kendisi bir süredir yeni bir ev arıyordu; birçok yere bakmış ve son olarak 2-3 daire arasında kalmıştı. Hatta bir noktada kafasının çok karıştığını bile söylemişti.

Kendisi ile bugüne kadar hiç tanışmadık, konuşmadık, ama bir şekilde bu ortamdan yardımcı olmaya çalıştım. Gökhan bey ve eşi geçen hafta istedikleri evi buldular ve son kararlarını verdiler.

Bu 2. defa ev alışları; yani deneyimliler. Hatta ilk deneyimlerinden aldıkları çok güzel dersler de var. Kendisinden rica ettim, gerek ilk gerekse bu evdeki arayış ve karar verme sürecindeki deneyimlerini kısaca paylaştı.

Gökhan beyin evlenme profili muhteşem çıkmıştı;

– Kişisel Faktör skoru: 5

– Sosyal Faktör skoru: 5

– Maddi Faktör skoru: 4

– Para Faktörü skoru: 6

Kendisinin geçtiği süreci okuyunca, evlenme profilinin ne kadar doğru çıktığını, Gökhan beyin kendisini ve çevresindekileri ne kadar iyi tanıdığını anlıyorsunuz… Buyrun hikayeye geçelim;

 

  1. Ev sahibi olmaya ne zaman karar verdiniz? Halen oturduğumuz daire ile ilgili yaşadığımız bazı sorunlardan dolayı 1 yıldır böyle bir planımız vardı. Ancak ailemize yeni bireylerin eklenme ihtimali ortaya çıkınca bu süreci öne almak durumunda kaldık.
  2. Şu an yaşadığınız ev size mi ait? Evet. Bornova Yeşilova bölgesinde oturuyoruz.
  3. Niye ev sahibi olmaya karar verdiniz? 3.5 yıl önce şu an oturduğumuz daireyi inşaat aşamasında kredi ile satın almıştık.İlk defa ev sahibi olmanın heyecanı, fiyat/kalite oranının iyi olması,ödeme koşullarının avantajlı olması,ulaşım kolaylığı,ikea ve forum bornova’ya çok yakın olması ve evin fiziki şartlarının iyi olmasından dolayı ilk görüşte aşk şeklinde daireyi satın almış bulunduk 🙂 Evin içinde yaşamımızı kolaylaştıracak ve evimizi daha şık gösterecek masraflardan kaçınmadık.(ithal duvar kağıtları,ankastre ürünlerin ilavesi,kilere raf sistemi yapılması,kalorifer petekleri ve elektrikli kombi takılması gibi) Ancak oturma raporu alma aşamasında bir kısmı firma kaynaklı ,bir kısmıda yasal prosedürlerdeki yavaşlıktan dolayı çeşitli sorunlar yaşadık. Oturduğumuz bölgenin gelişmekte olan bir bölge olmasından dolayı gürültü faktörü başımızı ağrıtmaya başladı. (özellikle yaz aylarında balkonda oturmamızı imkansız hale getiren sokak düğünleri) Bu arada ısınma sisteminin olmadığı bir evde cephenin ne kadar önemli olduğunu anladık. Görüntü olarak ilk başta güzel gözüken çok büyük bir balkonun yılın 8 ayında yeterince kullanılmadığını gördük.Sonuç olarak; Daire ile ilgili sorunlar belki azaldı ama bizim eve aşkımız sona erdi 🙂
  4. Ev sahibi olmaya yalnız başınıza mı karar verdiniz, aileniz de bu karara yardımcı oldu mu? Eşimle tam bir görüş birliği içinde yeni bir ev sahibi olmaya karar verdik.
  5. En son Pelikan sitesinde 2 ev arasında kalmıştınız; o aşamaya kadar ne kadar süre ve kaç projeyi dolaştınız? Genel olarak Karşıyaka bölgesinde yoğunlaştım. Çünkü Bornova’ da oturmamıza rağmen spor yapmak için,eve yapılan gıda alışverişi için,sağlık hizmetlerinden yararlanmak,hatta saçımı kestirmek için bile Mavişehir semtine gittiğimizi farkettim.Son 1 yıllık dönemde internet üzerinden neredeyse bu bölgedeki tüm projeleri ( mavişehir modern,yüksek vadi,kaya prestige,siesta,25.yıl konutları,35.sokak,eski bozoğlu mavişehir evleri,pelikan sitesi,saklıbahçe evleri,trio evleri,z residence,miray residence vs.) kat planı,komşu daire ile bitişik oda sayısına kadar inceledim. Bunlardan mavişehir modern,siesta,emlak konut mavişehir ve pelikan sitesini dolaşma imkanı buldum.
  6. Pelikan’da karar kılana kadar diğer baktığınız evlerde neleri beğenmediniz? Aslında en çok etkilendiğim proje Mavişehir Modern oldu. Ancak yılsonunu bekleme ihtimalimiz yoktu. Bitmiş veya bitmek üzere olana projeleri daha yakından inceledim. Emlak Konut Mavişehir evlerinde işçilik sıkıntısı olduğunu düşünüyorum.Ayrıca 16-17 katlı bir apartmanda oturmak istemiyorum.Soyak Siestanın konumu çok hoşuma gitmedi.Yüksek katlı değil belki ama bloklar çok yakın,ayrıca çevre yoluna da çok yakın.Satış sorumluları belki bize öyle tesadüf etti ama ister alın, ister almayın tavırlarında. Satış fiyatları da bence yüksek. Soyak Siesta ve E.Konut Mavişehir evlerinde yaşam yeni başlayacağı için herhalde ilk 1 yıllık dönemde her hafta 3-4 daireye taşınma söz konusu olacak.Bu kargaşada olmak istemedim.Trio evlerinin konumunu pek beğenmedim.Yüksek vadi evlerinde hemen teslim daireler değilde, aralık 2011 de teslim evlerinin kalitesi daha üst düzeyde olacak gibi.Ayrıca konumu gerçekten çok geride kalıyor.
  7. Pelikan’dan ev sahibi olmanızı sağlayan özellikler, fırsatlar, koşullar nelerdi? Mavişehir’ de olması,bloklar 5-6 katla sınırlı,merkezi ısınma,daireler arası ısı ve ses yalıtımı mevcut,malzeme kalitesi yeterli,bloklar geniş bir alana yayılmış durumda,ulaşım kolaylığı var,1 yılı aşkındır yaşayan bir site ,hemen teslim,ödeme kolaylığı. (gözüken satış fiyatı çok uygun değil gibi ama faizsiz ödeme seçeneği ile avantajlı hale geliyor.).Aldığımız dairenin bence eksileri ise; m2 olarak yeterli ancak daire 2+1,ayrıca 3+1 daireye göre mutfağı daha az kullanışlı,balkonu fazla büyük,arakat olduğu için dört tarafında da daire mevcut,çocuk odası komşu dairenin mutfağı ile yanyana,kapalı otopark ve deniz manzarası yok. Yani herşeyi ile dört dörtlük değil ama olmazsa olmaz özellikler de değil bunlar bizim için 🙂
  8. Ev ararken dışarıdan hiç destek aldınız mı? Eş, dost, akraba, profesyonel??? Serdar Bey, açık söylemem gerekirse sizden başka kimseden görüş ve yardım almadım.Özellikle zemin kat 3+1 ile üst kat 2+1 arasındaki kararsızlığımı aşmamda, fikirleriniz ve gönderdiğiniz bilgi formu çok yararlı oldu. Halen eşim hariç ev aldığımı bilen bile yok aslında 🙂
  9. Pelikan’a ilk ziyarete gittiğiniz zamandan aklınızda kalanlar neler? Neler hissetmiştiniz? İlk görüşte aşk mıydı ? Kesinlikle ilk görüşte aşk değildi. Evlilikte aşk evliliğini halen savunuyorum 🙂 Yalnız bundan sonra daire alırken mümkün olduğunca mantıklı davranılması gerektiğini düşünüyorum. Oraya gittiğimde ilk hissetttiğim şey ise ; ”ailece burada yaşayabiliriz herhalde” oldu.
  10. Ev sahibi olma sürecinizi etkileyen, acele etmenizi veya zamana yaymanızı gerektiren bir durum var mıydı? Halen oturduğumuz evde ısınma problemi mevcut.İlk soruda da belirttiğim gibi ailemize yeni birey eklenme ihtimali olduğundan bir kış daha aynı evde olmamak için taşınma olayını hızlandırdık.
  11. Kendinizi 3 kelimede nasıl tanımlarsınız? Detaycı ,sabırlı,kararlı.
  12. Eşinizi 3 kelimede nasıl tanımlarsınız? Heyecanlı,sorumluluk sahibi,iyi bir gözlemci.
  13. Pelikan’da yaşayan arkadaşınız var mı? Arkadaş olarak değil belki ama emlak konut satış bölümünün koordinatörlerinden bir kişiyle tanıştım.Kendisi de pelikan sitesinde ikamet ediyor.Yatırım amaçlı değilde yaşamak için daire alacaksam pelikan sitesinin daha doğru bir adres olduğunu nedenleriyle beraber bize önerdi.
  14. Ev alma komşu al diyorlar; herkes katılıyor bu söze ama artık kimse bakmıyor. Sizde durum nasıl? Pelikan’da oturanlarla ev sahibi olmadan önce tanışma fırsatınız oldu mu? Bahsettiğim kişi haricinde kimseyle tanışma fırsatım olmadı.
  15. Genel olarak ev alma süreci hoşunuza gitti mi? Aile arasında fikir birliği var mıydı? Kendi doğrularımıza uygun bir ev almak aslında hayatımızın en önemli olaylarından birisi. Bu süreçte zaten aile içinde görüş birliği içinde olmak şart.Özellikle eşimizin düşüncesi uzun yıllar bunun sıkıntısını yaşamamak için çok önemli 🙂 Ev alırken kabul görmüş bazı standartların çokta dışına taşılmazsa ayrıca çevremize kendimizi ispat etmek için maddi olarak ödemekte zorlanacağımız borçların içine girilmezse ev almak gerçekten keyifli bir süreç.

Herkesin benzer bir süreçten geçmesini dilerim.

İzmir Satılık Konut Fiyatlarında Son Durum – Ocak 2011

2 ay geriden gelen ve en son Kasım 2010’da yayınladığım İzmir Konut Fiyatları analizime devam ediyorum.

Sayfayı takip edenler ve üye olanlar bilir, 2010 Mayıs ayında Kazandıran Ev Almanın Sırları başlıklı bir yazı dizisi yapıp, sadece emlakgurmesi.com üyelerine İzmir’de prim yapacak bölgeleri email ile bildirmiştim. Eğer o yazıyı okuyanlardansanız aşağıda Reidin.com sayfasından aldığım grafik tahminlerimde pek de yanılmadığımı göreceksiniz.

Eylül 2010’dan Ocak 2010’a İzmir’de fiyatlar nasıl değişti? Benim yükselecek dediğim Yeşilova, Gaziemir, ve Çiğli’de yükselmiş 🙂
Sadece Örnekköy’de yanılmışım gibi gözüküyor ama onun da niye olduğunu anlayacağım. Analizde bir yanlışlık olduğunu düşünüyorum.

2011.1.1 İzmir Konut Fiyatları

İzmir’de Konut Fiyatları 2011’de ne olur? 2010’da Nasıl Değişti!

Ekim ayında başlattığım İzmir’de aylık satılık konut fiyatları yazılarıma Kasım ayında ara vermiştim. Bıraktığım yerden senenin özetini yaparak topluyorum.

1 sene önce yine bu zamanlarda çok iddialı bir kehanette bulunup 2010’da İzmir’de yeni ev fiyatlarının en az %30 yükseleceğini söylemiştim. Özellikle Gaziemir, Bornova, Karşıyaka Örnekköy ve Çiğli gibi şehrin genişleme aksında bulunan muhitlerde tahminime yakınlaşan artışlar yaşandı. GAZİEMİR ve MENDERES‘te fiyatlar uçtu gitti. Gaziemir ve Evka-7 arasında kalan bölgede başlayan yeni sitelerde temelden 200.000 – 250.000 TL’ye daireler satılmakta. Örnekköy civarında yeni sitelerde 250.000 TL’ye daire neredeyse artık yok gibi.

– Satılık Fiyatları 2010’da nasıl değişti (Kasım 2009 – Kasım 2010)

  • İzmir geneli: – %3,9 (Düştü)
  • Gaziemir: % 5,32 (Yükseldi)
  • Bornova Yeşilova: % 10,75 (Yükseldi)
  • Karşıyaka Örnekköy: % 7,67 (Yükseldi)
  • Çiğli: % 9,88 (Yükseldi)
  • Çiğli Egekent: % 2,37 (Yükseldi)
Not1: Bu bölgeler İzmir’de ev alırken kazanmanın sırları yazı dizimde önerdiğim semtlerdir. 
Not2: Rakamlar reidin index focus’tan alınmıştır.
Not3: Rakamlara sadece yeni evler değil, 2. el satışlar da dahildir
2011 için tahminlerim;
– Gaziemir’de fiyatlar biraz daha yükselecek ama bu seneki performansı tekrarlaması zor. Yer kalmadığı için fiyatların düşmesi zor.
– Menderes çok fazla uçtu. Arsa fiyatlarının pahalılığı konutlara yansırsa acayip bir yükseliş olabilir ama kim Menderes’te yaşamak ister bilemiyorum.
– Yeşilova’nın daha gidecek çok yolu var. Dibindeki Bornova merkeze göre daha en az %30 – 40 artış potansiyeli var.
– Çiğli uçuşa geçti, daha 5 sene artış olur. Fiyatlar hala İzmir’in en ucuzu olduğu için esas potansiyel burada.
– Torbalı’yı çok beğendim. Fiyatlar çok uygun, yollar caddeler çok güzel. Menderes yerine Torbalı’ya yatırım öneririm. Hem binlerce çalışan var.
– Esas favorimi saklıyorum. 2011’de açıklayacağım!

Bende Neler Oluyor?

Son 5 gündür yazamadım ama nereye baksam aklıma yazılacak süper konular geliyor.

Bu aralar harika bir şekilde yoğunum;
Palmiye Park‘ta teslimat yaklaşıyor. Tapu devirlerine başlayacağız.
– Bornova Yeşilova’da yeni projemizin avan projeleri bitti. Detaylara giriyoruz. Çok heybetli ve kullanışlı bir proje olacak. Detaylar yakında.
– Çiğli Egekent’teki proje ile ilgili ilk etüd çalışmalarını yaptık. Detaylar yakında. (Buradan ev sahibi olanlar İzmir kanatlarımın altında diyecek!)
– Bankalar ile yeni projelerde ev sahipleri için uygun kredilendirme paketleri üzerine görüşüyoruz.
– Emlak Kulisi’nde soru/cevap devam. Tebernüş beyle görüştük geçen gün. Milliyet Emlak ekini her ay tekrarlayacaklarını söyledi. İzmir’in ekonomik ve güzel projelere ihtiyacı olduğunu belirtti 🙂
– Sayfayı takip eden İzmir’deki emlak danışmanı arkadaşlar ile yeni projelerimiz hakkında görüşüyorum. İlgilenenler lütfen bu posta yorum bıraksın.

Şimdilik bu kadar.

Bugün Milliyet Emlak’ın orta sayfası bana ait!

Valla fazla tevazuya gerek yok ama çok güzel bir yazı olmuş. Tabii evde kalifiye bir editör olunca ister istemez gazeteye çıkacak yazı burada yazdıklarımdan farklı oluyor 🙂

Yazım bir miktar kırpılmış ama Gazeteyi alamayanlar için yazının orjinal halini burada da yayınlıyorum.

Benim neye benzediğimi merak edenler için şair-kılıklı fotoğrafımın da olduğu Milliyet Emlak ekini almanız gerekecek 🙂

Yazıya gitmeden son bir rica; eğer katılmadıysanız sağ taraftaki tek tıklık ankete lütfen katılır mısınız?

Gazetelerde çıkan haberlere, köşe yazarlarına, Sezen Aksu gibi düşünen diğer ünlü isimlere bakılırsa tüm Türkiye bir gün İzmir’e yerleşmek istiyor! Havası, suyu, kızları, Alaçatı’sı, kumrusu bir yana; insanların İzmir’i sevmesi ve seçmesi için daha yüzlerce neden sıralayabiliriz. Tabii şehrin yıllardır boğuştuğu başlıca sorunlara da değinmeyi unutmadan… Bitirilemeyen metro hattı, şehrin göbeğindeki yarım kalmış çukurlar, bir türlü yürürlüğe konulamayan Nazım imar planı ve karşılanamayan göç İzmir’lilerin artık kanıksamadığı sorunlar. İzmir gayrimenkul piyasası bu sorunlar, engeller ve geri kalmışlıklar arasında kendine bir yol bulmaya çalışıyor.

Yaşlanan, Yavaşlayan ve Yayalaşan Şehir
TÜİK’in araştırmasına göre son 10 yılda İzmir’in yaş ortalaması 28’den 32’ye çıkmış. Türkiye ortalaması ise 28. Dolayısıyla İzmir, Türkiye’nin en hızlı yaşlanan şehri. Ilıman iklim, ikinci baharcıları bu şehre çekmekle beraber; iş olanaklarının sınırlı olması genç ve eğitimli nüfusun İstanbul’a kaçmasına neden oluyor.

Şehrin hızlı yaşlanması, insanların yaşamayı seçtikleri bölgeler konusunda daha tutucu davranmalarına yol açıyor. İstanbul’un aksine İzmir’de yeni yerleşim alanlarının oluşamamasının kaynağında da bu eğilim yatıyor. Örneğin İstanbul’daki Bahçeşehir, Kurtköy gibi yerleşim alanları İzmir’de ancak 20 senede oluşuyor.


Yaşı ilerleyen nüfus da doğal olarak yaya olarak ulaşımı mümkün kılan merkezi ve düzayak bölgeleri tercih ediyor. Bu nedenle İzmir’de ‘şehiriçi’ olarak adlandırılan bölgelerdeki gayrimenkuller her zaman değerini koruyor. Karşıyaka’da Bostanlı, Yalı, Alaybey; Konak’ta Hatay, Güzelyalı, Alsancak gibi… Toplu ulaşımın ve yolların yetersizliği ve otopark sorunu da insanların arabasız yaşayabilecekleri bölgeleri tercih etmelerinin diğer nedenleri…  

İzmir’de insanlar Yaşamak İçin Çalışır, İstanbul’dakiler Çalışmak için Yaşar!
Keyifli yaşamayı motto edinmiş yavaş şehir hareketinin Türkiye’de ilk kez İzmir Seferihisar’da başlamasını en iyi bu söz açıklıyor. Seferihisar, İtalya’da start alan “yavaş şehir hareketinin” Türkiye’deki ilk uygulayıcısı. Yavaş Şehir bildirisi, gürültü kirliliğini ve trafiği azaltmak, yeşil alanları ve yaya bölgelerini artırmak, yerel üretim yapan çiftçilerle bu ürünleri satan dükkan ve lokantaları desteklemek ve yerel estetik öğeleri korumak gibi, 50’den fazla taahhüt içeriyor. Yavaş şehir olmanın Seferihisar’a sağlayacağı en büyük avantajların başında turizmde yaşanacak hareketlilik gösteriliyor. Sığacık’ta yapımı devam eden ve 2010 Nisan’ında hizmete girecek olan Yat Limanı da ilçedeki gayrimenkullerin değerlenmesini sağlayacak en önemli etkenlerden biri.

Her ne kadar yavaşlıyor ve yaşlanıyor olsa da, mevcut ve yeni okullar ve üniversiteler ile İzmir nüfusu kendini genç tutmaya çalışıyor. Genç nüfus, yerleşim için daha çok Bornova, Mavişehir ve Balçova civarını tercih ediyor. İş yerlerine ve toplu ulaşıma yakınlık, güvenlikli ve sosyal alanlara sahip site tarzı yaşam genç nüfusun yaşam alanı tercihlerini belirliyor.
İzmir’de toplu konut olarak yeni yapılanmalar kuzeyde Mavişehir-Menemen hattında, güneydoğu’da Buca-Gaziemir-Torbalı aksında görülüyor. Batı’da Güzelbahçe-Urla hattında ise villa türü yapılanma hakim.

Fiyatlar 2009 Mart’ta Dip Yaptıktan Sonra Sürdürülebilir bir Hızla Artıyor!

Garanti Reidin Emlak Endeksine göre İzmir genelinde son 12 aylık dönemde konut fiyatları ortalama %15 yükseldi. Gaziemir, yaklaşık %30 artış ile bu yükselmenin lideri oldu. Yükselen arsa fiyatları ve müteahhitler tarafından ertelenmiş kar realizasyonu sebebiyle 2010 sonuna kadar fiyatların artış trendinin devam edeceğini tahmin ediyorum.

Arsa alım satımı açısından yeni imar kısıtlamaları ve çok ses getiren Meydan projesi ile Urla’da da bir değerlenme söz konusu. Villalık arsalar için istenen fiyatlar 60 TL/m2’lere düştükten sonra tekrar 100 TL/m2 noktasına çıktı.

Lüks konutların yükseldiği Narlıdere, Güzelbahçe, Urla hattında konut alım / satımı açısından yaprak kıpırdamıyor. Narlıdere’de yeni konutlara istenen fiyatlar 5000 TL/m2’ye ulaştı. Urla’da çok büyük villalarda fiyatlar 2000 TL/m2’ye düşerek bir fırsat sunsa da, nihai fiyatın yüksekliğinden dolayı satışlar çok yavaş.

Balçova ilçesi temiz hava, jeotermal, alışveriş merkezleri, Ekonomi Üniversitesi gibi etkenler ve Narlıdere’nin çok pahalı fiyatlarına ekonomik bir alternatif sunması nedeniyle, önceliği semt kalitesi olan konut alıcılarının gözdesi olmaya devam ediyor. Her ne kadar yanlış planlama sebebiyle ardı ardına açılan AVM’ler  trafikte ciddi bir yoğunluğa yol açsa da, özellikle Ekonomi Üniversitesi civarındaki eski ve yeni yapılaşmalar revaçta. Yer yer 2000 – 2500 TL/m2’lere ulaşan fiyatlara rağmen, deprem yönetmeliğine uygun, Jeotermalli ama manzarasız evler 1000 – 1500 TL/m2’lere bulunabiliyor.

İzmir’in Nişantaşı’sı Alsancak’ta konut fiyatları ise krizden etkilenmedi. Biraz deniz gören eski apartman dairelerinde bile fiyatlar 3000 TL/m2’den başlıyor. Yeni bina ve rezidanslarda 5000 TL/m2’nin altında konut bulmak imkansız gibi. Bu da Alsancak’ın yatırımdan çok üst gelir sınıfına ait ailelerin yaşamak için tercih ettiği semt olarak şanını korumasına yardımcı oluyor. Her ne kadar Urla ve Narlıdere için yeni Alsancak dense de, bu bölgelere taşınan çoğu zengin aile Alsancak’taki evlerini bir gün döneriz ümidiyle kapayamıyorlar.

Özellikle Soyak’ın hareketlendirdiği ve zamanında satış rekorları kırdığı Karşıyaka Mavişehir bölgesinde arz çokluğu ve yüksek fiyatlar satışları çok yavaşlattı. 2000 – 3000 TL/m2 fiyatlarının görüldüğü bu bölgede bazı projeler durmuş durumda.

Çiğli-Menemen ve Gaziemir-Torbalı hattında ucuz konuta yönelik arsalar prim yapmakta. 2008 Kasım’ından beri özellikle Gaziemir ve Çiğli’de arsa fiyatları krize rağmen %50’ye yakın prim yaptı. Yükselen arsa maliyetlerine rağmen 1000-1200 TL/m2 fiyat aralığındaki konutların çoğunlukta olduğu Buca, Gaziemir ve Çiğli bölgelerinde konut satışlarında ve yeni inşaat başlangıçlarında ciddi bir hareketlenme söz konusu.

Üniversite nedeniyle gündüz nüfusu 1 milyona çıkan, gençlerin gözdesi Bornova Merkez, Profesörler Sitesi, Özkanlar ve Manavkuyu’da arsa yokluğu nedeniyle yeni konut fiyatları artmakta. 1500 – 2500 TL/m2 aralığındaki yeni projeler özellikle doktor ve avukatların ilgisini çekiyor. Bornova Yeşilova ve Mevlana mahalleleri Ege Üniversitesi, çevre yolu ve Bornova Forum AVM’ye yakınlığı ve nispeten uygun arsa maliyetleri sayesinde 1000 TL/m2 ortalama fiyatlarıyla ekonomik yapılaşmaya fırsat sunuyor.


Ticari Gayrimenkullerde Fırsat Var
Bayraklı bölgesinde başlayan A sınıf ofis projeleri, 10-15 senelik kira çarpanları ile yatırımcılara cazip fırsatlar sunuyor. 3000 – 4000 TL/m2 aralığındaki fiyatları ve otopark/güvenlik hizmetleri ile şehir merkezindeki konuttan ofise dönmüş köhne binaların çok yakında kiracısız kalmalarına neden olacaklar gibi görünüyor.

Gayrimenkule Yatırım Konuttan Ticariye Kayacak

Ev alıp kiraya vererek yatırım yapma dönemi artık bitti. Bunun en büyük nedenlerinin başında faizlerin düşmesi ile kiracı sayısında yaşanan düşüş geliyor. Kiracı ile uğraşmaktan bir kez ağzı yananlar da artık kiraya vermek için ev almayı düşünmüyorlar. Bunun yerine yoğun yaya trafikli yerlerde ticari gayrimenkul almak veya temel aşamasındaki markalı projelerden henüz inşaat aşamasında prim kazandıracak yatırımlar yapmak daha mantıklı gözüküyor.


Yaşamaktan çok yatırım için konut alımı yapmak isteyenlerin en çok rağbet ettiği bölgeler Gaziemir, Bornova, Karşıyaka Yeni Girne, Mavişehir ve Çiğli. Bu bölgelerin ortak özelliği toplu iş alanlarına ve toplu ulaşıma yakınlıkları, eğitim ve alışveriş merkezlerinin bulunması ve 1000 – 1500 TL/m2 aralığında site içerisinde yeni konutların bulunduğu projelerin gerçekleşmesi.

İstanbul’luların yeni Bodrum’u Alaçatı popülerliğini hala koruyor. Eski evleri alıp renove ederek yatırdığı parayı 2-3 sene içerisinde 5’e katlayanlar artık Alaçatı’nın çevresindeki ve Çeşme’deki arsalara yoğunlaşıyorlar. Her ne kadar İzmir’liler Alaçatı’nın bu denli prim yapmasına  anlam veremese de, arsa yatırımı olarak Alaçatı ve Çeşme cazibesini koruyor.

Arsa yatırımı için  şehrin bittiği bölgeler gözde. Menemen-Çiğli arası ve Gaziemir – Torbalı arası baraj havzasında kalmayan bölgelerde, Urla, Seferihisar, Güzelbahçe ve Zeytinalanı’nda imarlı veya düzenlemesi yapılabilecek arsalara yatırım yapılabilir. Arsa almak isteyenlere en önemli uyarım, eğer ilgili belediyede bir tanıdığınız veya çok güvendiğiniz bir emlak danışmanınız yok ise bu yatırımdan uzak durmaları. Arsa, getirisi en yüksek gayrimenkul yatırımı olabilir ama riski de o kadar fazladır.

Eskiden Lüks Ev vardı, artık Markalı Konut var!

Konutta marka olmuş şirketlerin sunduğu projelere verilen ‘Markalı Konut Projesi’ titri İzmir’de çok yavaş kabul görüyor. Bunun en büyük nedeni de İzmir’de marka olmayı başarabilmiş inşaat şirketlerinin azlığı. Her ne kadar uzun yıllardır konut üreten kaliteli inşaat firmaları bulunsa da, kabuğunu kırarak aile şirketi yapısından  çıkıp profesyonel yönetime geçebilmiş şirketlerin sayısı az. En büyük eksik yönleri de pazarlama ve ekip çalışmasında kendini gösteriyor.  Bu nedenle de Soyak gibi İstanbul’lu bir firmanın İzmir’de yakaladığı marka başarısını yakalayamıyorlar.

Çeşme’de çok başarılı olan ve kendi markasını yaratabilmiş Mahir Vural, İnciraltı sahilini villacılar için keşfeden ve çok özgün yapılar kazandıran Özer Yapan / İzmir Turizm ve İnşaat, Karşıyaka sırtlarını değerlendiren Ketenci ve Gültekinler, Alsancak’ın en güzel binalarını yapmış ve yapan Deren İnşaat ve Kar İnşaat, Bornova Profesörler Sitesini bugünkü gözdeliğine kavuşturan Azmi Kumova, İzmir’i gökdelenler ile tanıştıran Ege Yapı ve Megapol, Hatay ve Gaziemir’de modern yapılaşmanın öncüsü olmuş Dasif ve Lider İnşaat ve daha niceleri İzmir’in öz be öz markaları olsalar da İstanbul’daki marka firmaların hacmine ve dolayısıyla marka başarısına ulaşamadılar.

Narlıdere’deki Folkart, Yeni Kale Evleri ve Yunusoğlu siteleri, Mavişehir’de Soyak Mavişehir, Albayrak ve TOKİ’nin devraldığı Bozoğlu inşaatları İzmir’de markalaşmanın bazı örneklerinden olup, markalaşmanın üst gelir seviyesine sahip nüfus için kaliteli, güvenlikli, otoparklı ve sosyal alanlara sahip site tarzı yaşam alanı anlamına geldiğini gösteriyor. 

Orta ve orta altı gelir seviyesine sahip nüfus için markalaşma Konut Kooperatifleri ile sağlanıyor. Özellikle Ege Koop, bu konuda çok başarılı oldu. Kooperatifleşme ile gelen kalite problemi ise ne yazık ki marka değerine rağmen aşılamamakta. Bu anlamda, İzmir’de FiYapı gibi herkes için kaliteli yaşam mesajlı bir markanın çok başarılı olabileceği görülüyor.